Co oznacza wskaźnik LTV i jaki jest jego wpływ na kredyt hipoteczny?

Od czego zależy wysokość LTV?

Wysokość wskaźnika LTV jest zależna od następujących czynników:

• kwoty kredytu o jaką się ubiegasz,
• wartości zabezpieczenia. 

Należy jednak pamiętać, iż pozyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z obowiązkiem wniesienia wkładu własnego. Jego wysokość ma również istotny wpływ na ostateczną wartość LTV.

W jakim celu stosuje się wskaźnik LTV?

Wiesz już, co oznacza LTV oraz jakie czynniki mają wpływ na jego wysokość, jednak w jakim celu wskaźnik ten jest stosowany przez instytucje finansowe?

Otóż, LTV służy do oceny ryzyka, jakie ponosi bank, udzielając Ci finansowania. W tym celu niezbędne jest określenie dokładnej wartości zabezpieczenia, dlatego też banki wymagają przeprowadzenia wyceny kredytowanej nieruchomości. Dzięki temu można określić, jak duży udział w stosunku do wartości nieruchomości będą miały środki pochodzące z kredytu. Jak łatwo się domyśleć, istotne znaczenie ma tu wysokość wniesionego wkładu własnego. Im niższy udział środków własnych przyszłego kredytobiorcy, tym wyższe ryzyko ponosi instytucja finansowa. Ma to szczególne znaczenie w przypadku kredytów długoterminowych, które są spłacane nawet przez 30 bądź 35 lat. W tak długiej perspektywie czasowej ciężko jest określić, czy nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie nie straci na wartości chociażby na wskutek wystąpienia kryzysu gospodarczego.

Jaki wpływ na wskaźnik LTV miała Rekomendacja S?

Jeszcze kilka lat temu możliwe było pozyskanie finansowania pokrywającego 100% wartości inwestycji lub nawet przewyższającego jej wartość. Banki nie wymagały wniesienia wkładu własnego, co wiązało się z ogromnym ryzykiem. W przypadku zaniechania spłaty mogło się zdarzyć, że aktualna wartość nieruchomości okazałaby się niższa od kwoty udzielonego kredytu, a to oznaczałoby dużą stratę dla banku. Sytuacja ta byłaby niebezpieczna również dla kredytobiorcy, gdyż wówczas komornik mógłby zająć pozostałą część jego majątku.

W celu zapewnienia stabilności funkcjonowania systemu finansowego w 2013 roku znowelizowano wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) Rekomendację S. Dokument ten zawiera zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie. Wprowadzone zmiany dotyczyły m.in. kwestii udzielania kredytów walutowych, długości maksymalnego czasu spłaty oraz minimalnego wymaganego wkładu własnego. Zgodnie z zapisami  uzyskanie kredytu przy poziomie LTV wynoszącym 100% jest obecnie niemożliwe.

Do ustaleń zawartych w Rekomendacji S bezwzględnie muszą stosować się wszystkie instytucje finansowe udzielające kredytów hipotecznych. Ich przestrzeganie ma służyć zwiększeniu poziomu bezpieczeństwa zarówno kredytodawcy, jak i kredytobiorcy.

Jaki jest maksymalny poziom LTV kredytu hipotecznego?

Aktualnie zgodnie z Rekomendacją S maksymalny poziom LTV może wynosić 80%, co oznacza obowiązek wniesienia przez kredytobiorcę minimalnego wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości. Możliwe jest jednak uzyskanie finansowania w przypadku, gdy LTV wynosi 90%, lecz wówczas niezbędne jest ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia, którym najczęściej jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Składka doliczana jest do miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego opłacane jest do momentu spłacenia części kapitału, które odpowiada wymaganemu wkładowi własnemu i uzyskania poziomu LTV w wysokości 80%.

Zapisy zawarte w Rekomendacji S chronią zarówno interesy kredytodawcy, jak i kredytobiorcy. Dzięki temu, iż banki nie finansują 100% kosztu inwestycji, w przypadku zaniechania regulowania zadłużenia istnieją większe szanse na odzyskanie przez bank całości udzielonej kwoty, nawet pomimo możliwego spadku wartości zabezpieczenia. Przykładowo, jeżeli wartość kredytowanej nieruchomości wynosi 350 000 zł, a kredyt został udzielony z 20% wkładem własnym (LTV na poziomie 80%) w przypadku konieczności wszczęcia egzekucji komorniczej nieruchomość musi zostać sprzedana za minimum 280 000 zł, by bank mógł odzyskać całość udzielonych środków.

Łatwo teraz zauważyć z jak ogromnym ryzykiem wiązało się udzielenie kredytu, którego LTV wynosiło 100% bądź nawet 120% wartości kredytowanej nieruchomości. Obecnie obowiązujące ograniczenia umożliwiają odzyskanie przez bank całości pożyczonego kapitału, natomiast kredytobiorcę chronią przed zajęciem pozostałego majątku.

Czy poziom LTV zmienia się w trakcie okresu kredytowania?

Należy zauważyć, że wartość LTV nie jest stała. Poziom wskaźnika zmienia się w trakcie okresu kredytowania.

Każda spłacona rata zmniejsza wysokość zobowiązania wobec banku, przez co wskaźnik LTV maleje.

Warto jednak mieć na uwadze, iż pomimo regulowania rat poziom LTV może także wzrosnąć. Taka sytuacja może się zdarzyć w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego w walucie obcej, który obciążony jest ryzykiem walutowym. Należy uwzględnić, iż wraz ze wzrostem kursu zwiększy się również saldo zadłużenia.

Kolejny przypadek może dotyczyć zmiany wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S instytucje finansowe zobligowane są do monitorowania i kontrolowania LTV w trakcie okresu kredytowania. W przypadku, gdy wskaźnik ten przekroczy bezpieczny poziom, bank może żądać renegocjacji warunków umowy bądź wymagać ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Jak obliczyć LTV? – wzór

Warto wiedzieć, że LTV możesz obliczyć samodzielnie. Wzór pozwalający na określenie poziomu LTV nie jest skomplikowany, a więc jego obliczenie nie powinno sprawiać żadnych trudności. Dzięki określeniu LTV dowiesz się, czy wskaźnik ten jest na poziomie wymaganym przez bank.

By obliczyć LTV powinieneś znać wartość zabezpieczenia oraz wysokość wkładu własnego. Następnie skorzystaj z poniższego wzoru:

LTV = (wysokość kredytu/wartość nieruchomości) x 100%

W celu ułatwienia obliczeń przedstawiamy zastosowanie wzoru na konkretnych przykładach.

Przykład 1

Wartość nieruchomości  - 350 000 zł

Wysokość wkładu własnego – 70 000 zł

Wysokość kredytu – 280 000 zł (350 000 zł - 70 000 zł)

LTV = (280 000 zł/350 000 zł) x 100% = 80%

Przykład 2

Wartość nieruchomości – 300 000 zł

Wysokość wkładu własnego – 30 000 zł

Wysokość kredytu – 270 000 zł (300 000 zł  - 30 000 zł)

LTV = (270 000 zł/300 000 zł) x 100% = 90%

Pamiętaj, że poziom LTV to jeden z wielu czynników branych pod uwagę podczas przeprowadzania procesu kredytowego. Odpowiedni poziom LTV nie oznacza gwarancji uzyskania pozytywnej decyzji. Oprócz tego ogromne znaczenie ma m.in. odpowiednia zdolność kredytowa oraz pozytywna historia spłaty dotychczasowych zobowiązań.

Wskaźnik LTV – podsumowanie

Reasumując, wartość LTV ma ogromne znaczenie podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. By wskaźnik ten był na odpowiednim poziomie niezbędne jest wniesienie wymaganego wkładu własnego.

Pamiętaj, że im wyższy wkład własny, tym niższa wartość LTV. Wniesienie wyższego wkładu własnego oznacza mniejsze ryzyko dla banku, dzięki czemu będziesz mógł uzyskać korzystniejsze warunki.

Przed złożeniem wniosku o kredyt skorzystaj ze wzoru na LTV, dzięki któremu dowiesz się czy spełniasz wymagania stawiane przez kredytodawców.