Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Czego możesz się dowiedzieć, sprawdzając księgę wieczystą?

Dzięki księdze wieczystej możesz dowiedzieć się m.in.:

• kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości; 
• gdzie jest położona nieruchomość i jakie są jej dokładne parametry; 
• czy widnieją w niej jakiekolwiek obciążenia na rzecz osób trzecich.  

Przejrzenie księgi wieczystej jest zatem szczególnie istotne w przypadku planowania zakupu nieruchomości.

Gdzie można sprawdzić księgę wieczystą?

Obecnie dostęp do ksiąg wieczystych jest niezwykle ułatwiony. Niegdyś były one prowadzone wyłącznie w formie papierowej, a ich sprawdzenie możliwe było jedynie w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla położenia danej nieruchomości. Mogło wiązać się to z niedogodnościami w przypadku, gdy zainteresowany zamierzał kupić nieruchomość w oddalonej miejscowości.

Na szczęście, od 2003 roku zaczęto przeprowadzać sukcesywną cyfryzację ksiąg wieczystych, co umożliwiło ich wyszukiwanie oraz sprawdzanie bez konieczności wychodzenia z domu. Od tego czasu wszystkie KW są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym. Przeniesione księgi wieczyste utworzyły Centralną Bazę Danych Ksiąg Wieczystych. Wchodząc na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości http://ekw.ms.gov.pl, możesz w dowolnym miejscu i czasie przejrzeć interesującą Cię księgę wieczystą online.

Sprawdzenie księgi wieczystej za darmo – czy to możliwe?

Inną zasadą dotyczącą KW jest zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych. Oznacza ona, iż treści KW są jawne i każdy może się z nimi zapoznać. Zasada jawności ma na celu wykluczenie przypadków powoływania się na nieznajomość treści księgi wieczystej.

Należy jednak wspomnieć, iż zasada ta nie dotyczy akt księgi wieczystej. Te bowiem w obecności pracownika sądu może przeglądać jedynie notariusz bądź osoba posiadająca tzw. interes prawny.

Co więcej, zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, każda osoba, która zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie ją przeglądać przy pomocy systemu teleinformatycznego. Samo sprawdzenie treści KW jest zatem zupełnie darmowe. Z dodatkowymi opłatami wiąże się natomiast uzyskanie odpisu lub wyciągu z KW. Odpowiedni wniosek możesz złożyć przez stronę internetową http://ekw.ms.gov.pl, listownie lub bezpośrednio w centrali albo w jednym z oddziałów Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) przy wydziałach ksiąg wieczystych sadów rejonowych.

Dokładne koszty zależne są od rodzaju wybranego dokumentu oraz opcji dostarczenia – możesz bowiem otrzymać go w formie elektronicznej do samodzielnego wydruku, zamówić jego przesłanie drogą pocztową lub odebrać w CIKW.

Jak sprawdzić KW?

Każda księga wieczysta posiada swój indywidualny numer – jego podanie jest niezbędne, by móc przeglądać treść KW. Po wejściu na stronę http://ekw.ms.gov.pl należy wpisać go w odpowiedniej rubryce. Warto wiedzieć, iż każdy numer księgi wieczystej składa się z trzech oddzielonych ukośnikiem części:

• pierwsze cztery znaki to kod wydziału Sądu Rejonowego, który prowadzi daną księgę wieczystą (przykładowo BI1B to kod wydziału Sądu Rejonowego w Białymstoku); 
• kolejne 8 cyfr to numer księgi nadany przez repertorium ksiąg wieczystych; 
• ostatnia cyfra to nadawana automatycznie tzw. cyfra kontrolna.  

Jak uzyskać numer księgi wieczystej?

Jeżeli nie znasz numeru księgi wieczystej, najprostszym sposobem będzie pozyskanie go bezpośrednio od właściciela nieruchomości, którą jesteś zainteresowany. Powinien on udostępnić Ci numer, byś mógł zapoznać się z treścią KW przed dokonaniem transakcji.

Alternatywnym sposobem jest udanie się do Wydziału Ksiąg Wieczystych odpowiedniego Sądu Rejonowego bądź do Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego. Numer księgi wieczystej zwykle zostaje ustalony na podstawie identyfikatora działki lub adresu nieruchomości. Niezbędne będzie wypełnienie wniosku oraz uiszczenie odpowiedniej opłaty. Należy mieć jednak na uwadze, iż numer księgi wieczystej zostanie przedstawiony jedynie osobie, która wykaże interes prawny. Może się zdarzyć, iż chęć zakupu nieruchomości okaże się niewystarczającym argumentem.

Jak czytać księgę wieczystą?

Znając numer księgi wieczystej, możesz zapoznać się z jej treścią. Dostępna jest zarówno aktualna, jak i zupełna treść KW. Treść aktualna zawiera dane dotyczące obecnego stanu nieruchomości, znajdziesz w niej zatem dane dotyczące m.in. aktualnego właściciela czy bieżących obciążeń. Natomiast treść zupełna zawiera zarówno dane aktualne, jak i historyczne. Możesz zatem dowiedzieć się np. kto był poprzednim właścicielem nieruchomości.

Dane historyczne są widoczne maksymalnie do 2003 roku, kiedy to rozpoczął się proces digitalizacji ksiąg wieczystych. Wcześniejsze informacje dostępne są jedynie w formie papierowej w Wydziale Ksiąg Wieczystych odpowiedniego Sądu Rejonowego.

Z czego składa się księga wieczysta?

Przed sprawdzeniem treści księgi wieczystej warto zapoznać się z jej strukturą. Nie każdy bowiem wie, iż KW składa się z czterech działów, a każdy z nich zawiera inne informacje. Objaśnijmy więc zawartość każdego z nich.

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości

W tym dziale znajdują się podstawowe informacje na temat danej nieruchomości, m.in. jej położenie, obszar oraz dane ewidencyjne. Jeżeli w KW ujawniony jest budynek, podane są również takie dane jak jego powierzchnia, liczba kondygnacji czy przeznaczenie.

Dane te wpisywane są na postawie wypisów z rejestru gruntów i budynków, wyrysów z mapy ewidencyjnej czy wypisów z kartoteki budynków.

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością

W kolejnej części działu I znajdziesz informacje na temat praw rzeczowych związanych z własnością. Możesz zatem dowiedzieć się, czy działce przysługuje np. służebność gruntowa.

W przypadku lokali mieszkalnych we wspólnotach mieszkaniowych znajdziesz tu wielkość udziału właściciela we wspólnej nieruchomości.

Dział II – Własność

Dział II KW zawiera informacje na temat właściciela nieruchomości. Jeżeli nieruchomość posiada współwłaścicieli, możesz dowiedzieć się, jaki udział przysługuje każdemu z nich.

Znajdziesz tu także dane na temat ewentualnego użytkowania wieczystego.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

W dziale III znajdują się wpisy dotyczące ewentualnych obciążeń (z wyjątkiem hipotek) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością. Możesz zatem znaleźć tu informacje na temat służebności np. gruntowej lub przesyłu, egzekucji komorniczych oraz innych praw osobistych i roszczeń ciążących na nieruchomości np. prawa pierwokupu.

Dział IV – Hipoteka

Dział IV zawiera informacje na temat ewentualnej hipoteki obciążającej nieruchomość. Wpisy te mogą wynikać nie tylko z zaciągniętego kredytu hipotecznego, ale także z hipoteki przymusowej. Treść działu zawiera dane dotyczące m.in. wierzyciela hipotecznego oraz kwoty i waluty hipoteki.

Na co jeszcze zwrócić uwagę podczas przeglądania KW?

Przeglądając księgę wieczystą, należy zwrócić uwagę na to, czy przy poszczególnych działach nie widnieją jakiekolwiek wzmianki. Ich obecność oznacza, iż do sądu został złożony wniosek o wpis do KW i obecnie oczekuje na rozpatrzenie. Powinno być to dla Ciebie sygnałem, iż w niedługim czasie treść KW może ulec zmianie. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku wzmianka zostaje wykreślona, natomiast wpis zostaje dokonany w danym dziale księgi wieczystej.

Dodatkowo, należy upewnić się, czy w treści KW nie widnieją ostrzeżenia o niezgodności między stanem faktycznym a stanem ujawnionym w księdze wieczystej.

Jest to szczególnie istotne, gdyż zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.” Nie będziesz zatem mógł bronić się twierdzeniem, iż w momencie zakupu nieruchomości działałeś w zaufaniu do treści KW.

Inną istotną kwestią jest także obecność zapisu “komentarz do migracji”. Oznacza to, iż nie wszystkie dane zmieściły się w elektronicznej księdze wieczystej. Całkowita treść znajduje się w papierowej wersji KW.

Sprawdzenie księgi wieczystej – podsumowanie

Księgę wieczystą możemy nazwać metryką nieruchomości – jest bowiem ona źródłem wszelkich kluczowych informacji na temat stanu prawnego danego budynku, lokalu czy gruntu. Dzięki niej upewnisz się m.in. kto jest faktycznym właścicielem oraz dowiesz się o istnieniu potencjalnych praw, ograniczeń bądź obciążeń. Z tego właśnie powodu zapoznanie się z treścią KW jest podstawową czynnością, której należy dokonać przed zakupem nieruchomości.