Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Kredyt hipoteczny dla firm w zasadzie nie różni się od kredytu hipotecznego przeznaczonego dla klientów indywidualnych. Oba produkty są zabezpieczone hipoteką ustanowioną na kredytowanej nieruchomości, cechują się wysoką kwotą zobowiązania i długim okresem spłaty, a także posiadają celowy charakter. Jednak w przypadku kredytów hipotecznych dla firm bank znacznie dokładniej weryfikuje zdolność kredytową klientów niż ma to miejsce w przypadku osób fizycznych. 

Z tekstu dowiesz się: 

  • Jakie inwestycje możesz sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego dla firm? 
  • W jaki sposób banki oceniają zdolność kredytową przedsiębiorcy? 
  • Dlaczego niektóre formy opodatkowania działalności gospodarczej mogą obniżyć zdolność kredytową? 
  • Jakie dokumenty musi przedstawić firma ubiegająca się o kredyt hipoteczny? 

Warto podkreślić, że kredyt hipoteczny dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą jest w rzeczywistości odmianą kredytu inwestycyjnego. Na dobrą sprawę możemy go znaleźć w ofercie niemal wszystkich banków, choć może występować pod różnymi nazwami (niekiedy jako „kredyt hipoteczny dla przedsiębiorców”, znacznie częściej jako „kredyt na inwestycje” dopuszczający różnorodne cele kredytowania, w tym kupno lub remont nieruchomości związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą).  

Generalnie ten rodzaj kredytu jest przyznawany firmom, które planują: 

  • zakup nieruchomości, lokalu na wynajem lub działki budowlanej pod zabudowę na działalność gospodarczą, 
  • budowę, modernizację, adaptację lub remont budynków i pomieszczeń produkcyjnych, 
  • spłatę kredytu inwestycyjnego zaciągniętego w innym banku na powyższe cele. 

Kredyty hipoteczne dla firm są udzielane zwykle na maks. 15- 20 lat, zaś wysokość pożyczonej kwoty zależy od wartości planowanej inwestycji oraz kondycji finansowej przedsiębiorstwa.  

Co banki biorą pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej przedsiębiorstwa? 

Jak już wspomnieliśmy, procedura przyznawania kredytu hipotecznego dla firm jest bardziej restrykcyjna niż w przypadku indywidualnych kredytobiorców. Przede wszystkim dlatego, że banki oceniając zdolność kredytową wnioskodawcy biorą pod uwagę znacznie większą liczbę kryteriów. Także lista dokumentów, które musi skompletować kredytobiorca, jest o wiele dłuższa. 

Dochody firmy 

Podstawowym czynnikiem, który analityk banku bierze pod lupę, jest dochód netto firmy, przy czym ważna jest zarówno jego wysokość, jak i stabilność. Inspektor kredytowy weryfikuje, czy na konto przedsiębiorcy co miesiąc wpływa mniej więcej taka sama kwota i porównuje dochód firmy rok do roku. Duże wahania między miesięcznymi wpływami (większe niż 30%), są dla banku wyraźnym sygnałem, iż w przyszłości przedsiębiorca może mieć problem ze spłatą kredytu.  

Na obniżenie zdolności kredytowej mają też wpływ nieregularne dochody osiągane przez firmę w kolejnych latach. Przykładowo – jeśli firma odnotowała w 2019 r. stratę, a rok 2020 zakończyła z dużym zyskiem, jest bardzo prawdopodobne, że analityk przyjmie dochód niższy i na tej podstawie odrzuci wniosek (lub zażąda dodatkowych zabezpieczeń). 

Reasumując – jeśli Twoja firma uzyskuje nieregularne dochody w różnej wysokości, możesz mieć spore trudności z otrzymaniem kredytu.  

Należności względem ZUS i Urzędu Skarbowego 

Dla banku liczy się także to, w jaki sposób klient wnioskujący o kredyt reguluje swoje płatności. Przedsiębiorca, który nagminnie przekracza terminy zapłaty, często spóźnia się z odprowadzaniem składek ZUS i należnych podatków, automatycznie traci na wiarygodności. Bank może wówczas wydać negatywną decyzję kredytową lub znacznie zmniejszyć kwotę finansowania.  

Rzecz jasna, firma, która ma wysokie zaległości wobec ZUS i US – traci szansę na kredyt i to nawet wówczas, gdy osiąga wysokie dochody. 

Branża oraz okres prowadzenia działalności gospodarczej 

Większość instytucji finansowych uzależnia przyznanie kredytu od odpowiednio długiego stażu działalności przedsiębiorstwa. Z reguły, aby zasłużyć na zaufanie bankowców, minimalny okres prowadzenia firmy musi wynosić min. 12 miesięcy (w niektórych bankach – 24 miesiące). 

Co ciekawe, duży wpływ na scoring bankowy ma także sektor gospodarki, w jakim działa dana firma. Jeśli jest to branża podatna na wahania koniunktury, może to wpłynąć w negatywny sposób na zdolność kredytową danego podmiotu. W takiej sytuacji bank może nawet podwyższyć oprocentowanie kredytu lub zażądać wyższego wkładu własnego. 

W wyniku pandemii banki drastycznie ograniczyły kredytowanie niektórych sektorów gospodarki. Na „czarnych listach” znalazły się takie branże jak turystyka i hotelarstwo, zorganizowany przewóz osób, odzież i tekstylia, kultura i rozrywka, gastronomia, branża beauty oraz fitness itp. Co prawda, instytucje bankowe zgodnie deklarują, że każdy wniosek kredytowy jest rozpatrywany indywidualnie i działalność gospodarcza w tych sektorach nie oznacza automatycznej decyzji odmownej, jednak w praktyce podmioty działające w tzw. „zagrożonych” branżach mają dziś minimalne szanse na uzyskanie kredytu. 

Wkład własny 

Kolejnym czynnikiem, branym pod uwagę przez analityków bankowych, jest tzw. wkład własny wnoszony przez firmę. Przypomnijmy, że zgodnie z rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego wysokość wkładu musi wynosić 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości lub 10 proc. pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Niestety, pandemia wpłynęła na zaostrzenie i tego kryterium. Obecnie wiele banków oczekuje, że klienci firmowi będą posiadać co najmniej 30-procentowy wkład własny.  

Forma opodatkowania działalności gospodarczej a zdolność kredytowa  

Co ciekawe, większe lub mniejsze szanse na kredyt hipoteczny dla firm zależą także od formy opodatkowania działalności gospodarczej. Jak wiadomo, przedsiębiorcy mogą rozliczać się z fiskusem: 

  • na zasadach ogólnych według skali podatkowej, 
  • według stawki liniowej, 
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, 
  • kartą podatkową. 

Warto jednak wiedzieć, że niektóre rodzaje opodatkowania mogą im mocno utrudnić zaciągnięcie kredytu. 

Skala podatkowa i podatek liniowy  

Przedsiębiorcy, którzy zdecydowali się na skalę podatkową lub podatek liniowy, są zobligowani do prowadzenia księgi przychodów i rozchodów (KPiR). Są w niej odnotowane zarówno przychody, jak i koszty ponoszone przez firmę, dlatego bank może w prosty sposób wyliczyć dochód netto osiągany przez dany podmiot gospodarczy. Tymczasem w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego lub karty podatkowej bank ma zbyt mało danych, aby ustalić faktyczny dochód klienta. Posługuje się więc metodą szacunkową, która może dawać dość zaskakujące wyniki, niekoniecznie korzystne dla kredytobiorcy. 

Ryczałt ewidencjonowany stanowi uproszczoną formę opodatkowania działalności gospodarczej. Firmy korzystające z takiej formy rozliczenia płacą podatek od przychodu bez pomniejszania go o koszty. Z tej formy opodatkowania mogą korzystać spółki osobowe oraz przedsiębiorcy prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą. 

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza na ryczałcie 

Trudność polega na tym, że firma rozliczająca się ryczałtem nie musi nigdzie zapisywać poniesionych kosztów. W efekcie bank dysponuje wyłącznie przychodem i nie jest w stanie w bezpośredni sposób określić wysokości dochodu.  

Aby go jednak w jakiś sposób wyliczyć, opiera się na szacunkowych wskaźnikach, z których najważniejszym jest stawka ryczałtu. Mówiąc innymi słowy – przyjmuje, że dochód stanowi pewien procent przychodu i jest tym niższy, im mniejsza jest stawka podatkowa. Przykładowo: w przypadku najwyższych stawek (17% i 15%) wychodzi z założenia, że dochód firmy wynosi 70% przychodu, czyli całkiem sporo. W przypadku stawek najniższych (5,5%, 3% i 2%) szacuje dochód na 20%-25% przychodu, co daje drastycznie niższą kwotę. W efekcie dwie firmy uzyskujące identyczne przychody, ale rozliczające się według różnych stawek, mogą w tej samej instytucji finansowej posiadać kompletnie różną zdolność kredytową.  

Warto również dodać, że dochód uzyskiwany z działalności gospodarczej rozliczanej ryczałem może być skrajnie różny w zależności od banku. Jedna instytucja wyliczy go na 15%, druga – na 85%, przy czym kredytobiorca często nie ma pojęcia, według jakiego algorytmu bank dokonuje oceny. Często więc zdarza się, że właściciel firmy, która świetnie radzi sobie na rynku, ku swemu zaskoczeniu otrzymuje decyzją odmowną. 

Karta podatkowa 

Opodatkowanie kartą podatkową jest dla analityka bankowego jeszcze większym wyzwaniem niż wspomniany wcześniej ryczałt. W tym bowiem przypadku wysokość obciążenia ustala naczelnik urzędu skarbowego w zależności od miejsca wykonywania i rodzaju prowadzonej działalności. Podatek nie zależy więc ani od przychodu, ani od dochodu, a podatnik w ogóle nie ma obowiązku ewidencjonowania swoich przychodów i kosztów.  

Aby obliczyć miesięczny dochód przedsiębiorcy, inspektor kredytowy bierze więc pod uwagę tzw. wymiar karty (czyli obliczoną odgórnie przez fiskusa kwotę miesięcznego podatku), a następnie mnoży go przez określoną liczbę (z reguły jest to pięcio-, siedmio- lub dziewięciokrotność uiszczanej opłaty, jednak mnożnik może przyjąć też inną wartość – dużo tu zależy od branży, w jakiej działa przedsiębiorca oraz polityki samego banku).  

Reasumując, instytucje bankowe analizując zdolność kredytową firm rozliczających się ryczałtem lub za pomocą karty podatkowej stosują uśrednione wskaźniki, za pomocą których obliczają dochód klienta. Zdarza się więc, że dana firma znajduje się w dobrej sytuacji finansowej i co roku odnotowuje wysokie zyski, jednak bank uzna, że jej dochody są niewystarczające – tylko dlatego, że tak wynika z przyjętego algorytmu. W praktyce bowiem bank woli nie doszacować dochodu klienta i zaproponować mu niższą kwotę kredytu niż ponosić ryzyko związane z ewentualną niewypłacalnością wnioskodawcy. 

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – jakie dokumenty należy przedstawić  

Jak już wspomnieliśmy, lista dokumentów, które musi przedstawić przedsiębiorca planujący zakup nieruchomości, jest naprawdę długa, a jej skompletowanie wymaga czasu i sporego wysiłku. Najogólniej, dokumenty umożliwiające bankowi ocenę zdolności kredytowej klienta, możemy podzielić na 4 grupy:  

1. Rejestrowe (inaczej – założycielskie): 

  • w przypadku osób fizycznych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą jest to zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz poświadczenie nadania numeru NIP i REGON;   
  • w przypadku spółki – umowa spółki poświadczona notarialnie, wypis z KRS, koncesje.   

2. Finansowe: 

  • osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą muszą przedstawić deklarację podatkową PIT-36 lub PIT-36L za poprzedni rok lub dwa lata obrachunkowe; ryczałtowcy – potwierdzoną w US kopię deklaracji podatkowej PIT-28 za ostatnie dwa lata, 
  • wyciąg z konta bankowego firmy (zwykle za dwanaście ostatnich miesięcy prowadzenia działalności),  
  • oryginał zaświadczenia o niezaleganiu z płatnościami do US i ZUS,  
  • bilans, rachunek zysków i strat za poprzedni rok lub dwa lata obrachunkowe (dla firm prowadzących pełną księgowość). 

3. Dokumenty związane z wybraną formą opodatkowania: 

  • podmioty rozliczające się w formie KPiR są proszone o udostępnienie Księgi Przychodów i Rozchodów za bieżący oraz ubiegły rok obrachunkowy oraz podanie informacji o odpisach amortyzacyjnych; 
  • od firm, które zdecydowały się na ryczałt ewidencjonowany, bank z kolei będzie wymagać: księgi przychodów lub ewidencji faktur za okres bieżący, zaświadczenia o wysokości dochodów po opodatkowaniu, które uzyskano w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, zaświadczenia z US o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnich dwa lata. Dodatkowo przedsiębiorca musi podać stawkę ryczałtu, na podstawie której wyliczana jest zdolność kredytowa. 
  • W przypadku firm rozliczających się w formie karty podatkowej lista dokumentów obejmujekopię decyzji wydanej przez Urząd Skarbowy o wysokości podatku w danym roku oraz oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu uzyskanych w ciągu sześciu miesięcy. 

4. Dokumenty związane z celem kredytowania. W tym przypadku zestaw dokumentów będzie zależał od rodzaju planowanej inwestycji. Przykładowo, do urzędowych zaświadczeń wymaganych przy zakupie działki budowlanej należą: 

  • umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. 
  • odpis z księgi wieczystej działki budowlanej wykonany maksymalnie w ciągu trzydziestu dni przed dniem złożenia wniosku, 
  • dokumenty potwierdzające prawo sprzedawcy do nieruchomości, 
  • dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego przez kredytobiorcę, 
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów, 
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana nie później niż sześć miesięcy przed datą złożenia wniosku o kredyt. 

Podane powyżej zestawienie ma charakter poglądowy. W praktyce każdy bank samodzielnie określa, jakie dokumenty musi przedstawić klient starający się o kredyt hipoteczny dla przedsiębiorców, dlatego przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z doradcą kredytowym danego banku i poprosić o sporządzenie szczegółowej listy. 

Podsumowanie 

Nie da się ukryć, że uzyskanie kredytu hipotecznego dla firm jest procedurą czasochłonną, trudną i skomplikowaną. Banki bardzo dokładnie analizują kondycję finansową przedsiębiorstwa, gdyż chcą mieć pewność, że klient udźwignie ciężar, jakim jest konieczność wieloletniego spłacania rat zobowiązania, ewentualnie – że w przypadku niewypłacalności uda się odzyskać pożyczoną kwotę wraz z odsetkami i prowizjami. Aby więc prawidłowo ocenić zdolność kredytową wnioskodawcy i zminimalizować ryzyko nieoddania długu, bank wymaga przedłożenia dziesiątek zaświadczeń, przy czym kieruje się zasadą „im wyższa kwota dofinansowania, tym więcej formalności”. Bywa również, że przedsiębiorca po skompletowaniu wszystkich dokumentów i tak otrzymuje decyzję odmowną, ponieważ według banku dochody uzyskiwane przez jego firmę są zbyt niskie lub mało stabilne.  

Jednakże sytuacja kredytobiorców prowadzących własny biznes nie jest aż tak beznadziejna, jakby na pierwszy rzut oka mogło się wydawać. Nie wszystkie instytucje podchodzą do swoich klientów równie restrykcyjnie, ponadto oferta firmowych kredytów pod hipotekę jest naprawdę bogata. Znalezienie atrakcyjnej propozycji jest więc jak najbardziej możliwe, choć – jak już wspominaliśmy – wymaga zaangażowania i sporego wysiłku. 

Dodaj komentarz