Kredyt hipoteczny - ile wkładu własnego?

Kredyt hipoteczny – ile wkładu własnego wymagają banki?

Kredyt hipoteczny jest produktem, który pozwala spełnić marzenia o własnym mieszkaniu bądź domu. Warto jednak wiedzieć, że banki nie finansują całości kosztu nieruchomości. W celu uzyskania kredytu hipotecznego niezbędne jest wniesienie wkładu własnego. Zatem, czym właściwie jest wkład własny i ile powinien wynosić?

Z tekstu dowiesz się:

  • Czym jest wkład własny?
  • Dlaczego banki wymagają wniesienia wkładu własnego przy kredycie hipotecznym?
  • Jaki wpływ na wkład własny miała Rekomendacja S?
  • Ile wynosi wkład własny?
  • Co może być wkładem własnym?
  • Co nie może być wkładem własnym?

Czym jest wkład własny?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny należy mieć na uwadze, iż odpowiednia zdolność kredytowa oraz pozytywna historia spłat dotychczasowych zobowiązań to nie jedyne wymagania instytucji finansowych. 

Udzielenie kredytu hipotecznego wiąże się przede wszystkim z koniecznością wniesienia wkładu własnego. Czym on tak właściwie jest?

Otóż, wkład własny to udział Twoich własnych środków w inwestycji, którą finansuje bank. Planując zakup bądź budowę nieruchomości z pomocą instytucji finansowej, powinieneś zgromadzić odpowiednią sumę oszczędności. 

Wartość wkładu własnego wyliczana jest procentowo, dlatego też ostateczna kwota, jaką powinieneś zebrać, jest zależna od wartości celu kredytowania, która opierać się będzie na cenie transakcyjnej bądź na wycenie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Dlaczego banki wymagają wniesienia wkładu własnego przy kredycie hipotecznym?

Celem wprowadzenia obowiązku wniesienia wkładu własnego było zmniejszenie ryzyka kredytowego, jakie obciąża bank udzielający finansowania. Dzięki zaangażowaniu prywatnych środków kredytobiorcy zmniejsza się poziom wskaźnika LTV określającego stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im wyższy wkład własny, tym mniejszą część inwestycji finansuje bank.

Wkład własny przy kredycie hipotecznym zwiększa bezpieczeństwo obu stron umowy kredytowej. W przypadku długoterminowych zobowiązań nie można przewidzieć, czy w trakcie spłaty nie wystąpi kryzys gospodarczy, którego skutkiem będzie m.in. spadek wartości nieruchomości. Wówczas, gdyby dłużnik zalegał z płatnościami i konieczne byłoby przeprowadzenie egzekucji komorniczej, nieruchomość mogłaby zostać sprzedana za niższą cenę, a mimo to bank odzyskałby całość udzielonego kapitału. Przykładowo, jeżeli wartość nieruchomości wynosiła 300 000 zł, a wkład własny został wniesiony w kwocie 60 000 zł, nieruchomość musiałaby zostać sprzedana za minimum 240 000 zł, by kredytodawca odzyskał pożyczone środki. 

Wniesienie wkładu własnego jest korzystne także dla kredytobiorcy. Dzięki temu, iż bank może sprzedać nieruchomość za niższą cenę, a mimo to nie poniesie straty, dłużnik zyskuje ochronę pozostałego majątku, który w innym przypadku mógłby zostać zajęty przez komornika. 

Warto dodać, że obowiązek wniesienia wkładu własnego ułatwia bankom ocenę sytuacji finansowej potencjalnego kredytobiorcy. Jeżeli nie jest on w stanie zebrać wystarczających oszczędności, dla banku może być to znak, iż w przyszłości może mieć problem ze spłatą rat. Z kolei jeżeli posiada odpowiednią kwotę, postrzegany jest jako osoba wiarygodna. Udzielenie kredytu takiemu wnioskodawcy z pewnością jest mniej ryzykowne. 

Kredyt hipoteczny – jaki wpływ na wkład własny miała Rekomendacja S?

Jeszcze kilka lat temu możliwe było pozyskanie kredytu hipotecznego pokrywającego 100% kosztu inwestycji. Jak łatwo się domyśleć, wiązało się to z ogromnym ryzykiem zarówno dla kredytodawcy, jak i kredytobiorcy. 

Wszystko zmieniło się w 2013 roku, kiedy to znowelizowano Rekomendację S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Dokument ten jest zbiorem zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie (tj. kredytów, których zabezpieczenie stanowi hipoteka). W celu zwiększenia stabilności rynku finansowego wprowadzono kilka zmian, w tym właśnie obowiązek wniesienia wkładu własnego. Zgodnie z powyższym od 2014 roku każdy wnioskodawca ubiegający się o kredyt hipoteczny powinien dysponować określoną ilością własnych środków. 

Kredyt hipoteczny – jaki wkład własny w 2021 roku?

Rekomendacja S określa minimalną wysokość wkładu własnego, która jest niezbędna do otrzymania kredytu hipotecznego. 

W ciągu kilku lat minimalna wartość ulegała zwiększeniu. W 2014 r. konieczne było wniesienie wkładu własnego w wysokości 5% wartości nieruchomości. W roku 2015 minimalny próg został podwyższony do 10%, z kolei w 2016 r. do 15%. Od roku 2017 minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Zatem, chcąc zakupić mieszkanie o wartości 380 000 zł, powinieneś wnieść wkład własny w wysokości 76 000 zł. Nie da się ukryć, iż jest to spora kwota. Znacznym ułatwieniem może być fakt, iż część banków obniża minimalny próg do 10% wartości nieruchomości. Jest jednak pewien haczyk – niższy wkład własny wiąże się z obowiązkiem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które najczęściej polega na podwyższeniu marży do momentu, gdy saldo kredytu nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. Jak można się domyśleć, wpływa to na znaczne zwiększenie całkowitego kosztu kredytu. 

Jako że wyższy wkład własny oznacza mniejsze ryzyko dla kredytodawcy, w przypadku wniesienia środków własnych o wartości wyższej niż 20% wartości nieruchomości kredytobiorcy zwykle mogą liczyć na otrzymanie korzystniejszych warunków kredytowych. 

Jakiego wkładu własnego w 2021 roku wymagają wybrane banki? Dokładne wartości przedstawiamy w poniższej tabeli.

Nazwa bankuMinimalny wkład własny
Alior Bank10%
Bank Millennium10%
BNP Paribas20%
Citi Handlowy20%
ING Bank Śląski20%
mBank10%
PKO BP10%
Pekao S.A.10%
Santander Bank10%
Źródło: opracowanie własne. Stan na dzień 19.07.2021 r. 

Warto dodać, iż w przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych w walucie obcej banki zwykle wymagają wniesienia wyższego wkładu własnego, który może wynieść nawet 30-40% wartości nieruchomości. 

Co może być wkładem własnym?

Nie wszyscy mają świadomość, że wkładem własnym nie musi być jedynie gotówka. Jeżeli nie udało Ci się zebrać środków w odpowiedniej wysokości, masz również inne opcje. Za wkład własny może posłużyć m.in.:

  • działka, na której ma zostać zbudowana kredytowana nieruchomość;
  • zakupione materiały budowlane;
  • wartość prac budowlanych (jeżeli starasz się o kredyt w trakcie budowy);
  • zaliczka dla dewelopera;
  • darowizna od najbliższej rodziny z tzw. zerowej grupy podatkowej;
  • zabezpieczenie na innej nieruchomości będącej Twoja własnością;
  • zabezpieczenie na nieruchomości należącej do osoby bliskiej, o ile wyrazi na to stosowną zgodę;
  • premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej;
  • zastaw na obligacjach lub innych papierach wartościowych;
  • środki zgromadzone na IKE, IKZE lub PPK;

Oczywiście najwygodniejszym i najłatwiejszym do udokumentowania wkładem jest gotówka. Jeżeli jednak planujesz wnieść wkład własny w innej postaci, zorientuj się, czy i na jakich zasadach zostanie on uznany przez dany bank. 

Co nie może być wkładem własnym?

Jeżeli zastanawiasz się, jak zdobyć wkład własny i rozważasz różne możliwości, powinieneś wiedzieć, iż żaden bank nie zaakceptuje wkładu własnego pochodzącego z kredytu bądź pożyczki.

Zgodnie z przepisami wkład własny powinien zostać samodzielnie zebrany przez wnioskodawcę. Co więcej, bank może poprosić o złożenie potwierdzenia, że wniesione środki nie pochodzą z kredytu czy pożyczki. Dodatkowo, w czasie trwania procesu kredytowego bank pobierze raport BIK, który zawiera dane dotyczące Twoich zobowiązań. 

Jeżeli okaże się, iż informacje podane w złożonym oświadczeniu nie zgadzają się ze stanem faktycznym, mogą grozić Ci poważne konsekwencje za poświadczenie nieprawdy. Zgodnie z art. 297 ust. 1 Kodeksu Karnego „Kto, w celu uzyskania dla siebie lub kogo innego (…) kredytu (…) przedkłada podrobiony, przerobiony, poświadczający nieprawdę albo nierzetelny dokument albo nierzetelne, pisemne oświadczenie dotyczące okoliczności o istotnym znaczeniu dla uzyskania wymienionego wsparcia finansowego, (…), podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.”. 

Wkład własny to nie wszystko…

Pamiętaj, że posiadany wkład własny to nie jedyny wydatek, jaki musisz ponieść w związku z zakupem lub budową nieruchomości. Oprócz tego powinieneś także posiadać środki na pozostałe niezbędne opłaty, m.in. koszty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PPC). 

Przed złożeniem wniosku kredytowego dokładnie przeanalizuj swoją sytuację materialną i upewnij się, czy posiadasz odpowiednią ilość środków, która wystarczy na pokrycie wkładu własnego oraz pozostałych kosztów okołokredytowych.

Dodaj komentarz