Kredyt hipoteczny na budowę domu – na czym polega?

Czym charakteryzuje się kredyt na budowę domu?

Charakterystyczną cechą kredytu na budowę domu jest to, iż łączy on w sobie dwa produkty kredytowe:

• kredyt budowlany,
• kredyt hipoteczny.

W trakcie trwania budowy finansowanie jest typowym kredytem budowlanym. Zostaje ono uruchomione na etapie rozpoczęcia inwestycji i służy pokryciu kosztów związanych z budową obiektu mieszkalnego. Kiedy budowa dobiegnie końca, a dom zostanie oddany do użytku, dotychczasowy kredyt budowlany przekształci się w kredyt hipoteczny.

Te dwa etapy kredytowania różni przede wszystkim rodzaj zabezpieczenia spłaty. Na etapie budowlanym najczęściej obowiązuje okres karencji, podczas którego kredytobiorca spłaca jedynie odsetki od udzielonego finansowania. Czas trwania budowy jest szczególnie ryzykowny dla banku, gdyż wypłaca on środki jeszcze przed ustanowieniem docelowego zabezpieczenia, jakim jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Z tego powodu instytucja finansowa wymaga dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia pomostowego. Po sfinalizowaniu budowy rozpoczyna się drugi etap kredytowania. Wówczas zabezpieczeniem staje się hipoteka, która obowiązywać będzie aż do całkowitej spłaty zobowiązania.

W jaki sposób wypłacany jest kredyt budowlany?

W przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu warto zwrócić uwagę na sposób wypłaty środków. Co istotne, udzielone finansowanie nie jest przekazywane w całości, lecz podzielone jest na transze wypłacane po zakończeniu określonych etapów budowy. Po każdym etapie bank sprawdza, czy zrealizowano wszystkie założone prace. W zależności od banku sprawdzenie stanu inwestycji może przebiegać w inny sposób – część instytucji przeprowadza inspekcje, inne wymagają przedstawienia faktur za zakupione materiały oraz robociznę, z kolei pozostałe zadowolą się zdjęciami, które potwierdzą wykonane prace.

Jak łatwo wywnioskować, szczególnie istotną kwestią jest prawidłowe wykonanie kosztorysu oraz stosowanie się do harmonogramu prac budowlanych. Wydane środki oraz wykonane prace powinny być zgodne z przyjętymi ustaleniami. Należy mieć na uwadze, iż w przypadku wykorzystania środków niezgodnie z planem bądź niewykonania założonych robót bank może wstrzymać wypłatę kolejnej transzy kredytu.

Kredyt hipoteczny na budowę domu – system gospodarczy czy zlecony?

Przed złożeniem wniosku o kredyt powinieneś podjąć decyzję dotyczącą sposobu realizacji inwestycji. Do wyboru masz budowę domu systemem gospodarczym bądź zleconym.

Budowa domu systemem gospodarczym polega na tym, że kredytobiorca we własnym zakresie organizuje budowę, zakupuje materiały budowlane, wynajmuje pracowników, a część prac wykonuje samodzielnie lub z pomocą rodziny czy znajomych. Metoda ta zyskała popularność głównie ze względu na możliwość znacznego zaoszczędzenia na kosztach budowy.

Drugą możliwością jest budowa domu systemem zleconym. W tym przypadku pełny zakres prac prowadzony jest za pośrednictwem generalnego wykonawcy. Zaletą tego rozwiązania jest komfort i wygoda, jednak należy liczyć się wówczas ze zwiększonymi kosztami.

Wybór sposobu realizacji inwestycji ma istotne znaczenie dla wypłaty transz kredytu. Jeżeli zdecydujesz się na budowę domu systemem gospodarczym, środki będą przekazywane bezpośrednio na Twoje konto. Z kolei w przypadku systemu zleconego poszczególne transze otrzymywać będzie generalny wykonawca zajmujący się budową Twojego domu.

Jakie warunki należy spełnić, by otrzymać kredyt na dom?

W celu otrzymania wsparcia finansowego na budowę domu należy spełnić wszystkie wymagania określone przez instytucję finansową. By Twój wniosek kredytowy został rozpatrzony pozytywnie, powinieneś przede wszystkim:

• wykazać odpowiednią zdolność kredytową;
• mieć pozytywną historię kredytową;
• dysponować wymaganym wkładem własnym;
• dołączyć wszystkie niezbędne dokumenty.

Zdolność kredytowa

Podstawowym warunkiem uzyskania kredytu jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Warto wiedzieć, iż na jej wysokość wpływ mają takie czynniki jak m.in.: Twój wiek, płeć, status cywilny, liczba osób w gospodarstwie domowym, wykształcenie, wykonywany zawód, forma zatrudnienia, wysokość dochodów oraz koszty utrzymania. Na tej podstawie bank stwierdzi, czy będziesz w stanie bezproblemowo spłacać zobowiązanie. Wysokość zdolności kredytowej oznacza maksymalną wartość kredytu, jaka może zostać Ci przyznana na wnioskowany okres. Co istotne, sposób wyliczania zdolności kredytowej jest nieco inny w każdym banku, dlatego też negatywna decyzja w jednej instytucji nie przekreśla Twoich szans na uzyskanie finansowania.

Pozytywna historia kredytowa

Kolejnym wymogiem jest posiadanie pozytywnej historii kredytowej. Bank sprawdzi ją, pobierając raport z rejestru Biura Informacji Kredytowej (BIK). Zawiera on informacje na temat Twoich zobowiązań oraz ich spłaty. Dzięki temu kredytodawca dowie się, czy posiadasz kredyty lub pożyczki oraz czy spłacasz je zgodnie z wyznaczonymi terminami.

Wkład własny

Warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego jest wniesienie wkładu własnego. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) powinien on wynosić minimum 20% wartości inwestycji. Warto wiedzieć, iż część banków obniża ten próg do 10%, jednak w takim przypadku niezbędne będzie wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co wpłynie na zwiększenie całkowitego kosztu kredytu.

Co istotne, wkładem własnym przy kredycie budowlano-hipotecznym nie musi być wyłącznie gotówka. Na poczet wkładu własnego banki mogą zaliczyć m.in. działkę budowlaną, na której ma zostać wybudowana nieruchomość, wartość robót, jakie zostały wykonane przed złożeniem wniosku o kredyt, czy koszty zakupu materiałów budowlanych.

Niezbędne dokumenty

Uzyskanie kredytu na budowę domu wiąże się z obowiązkiem dopełnienia wszelkich formalności. Koniecznym warunkiem banków jest dostarczenie odpowiednich dokumentów. Dokumenty niezbędne do otrzymania kredytu hipotecznego możemy podzielić na: osobowe – służące potwierdzeniu Twojej tożsamości, dochodowe – potwierdzające wysokość uzyskiwanych dochodów oraz dotyczące planowanej budowy.

Kredyt hipoteczny na działkę i budowę domu – czy to możliwe?

Dość częstą praktyką w przypadku kredytu na budowę domu jest zakwalifikowanie działki budowlanej wnioskodawcy jako wkład własny. Jednak co w przypadku, gdy nie jesteś w jej posiadaniu i chciałbyś pozyskać finansowanie zarówno na działkę, jak i na budowę domu? Czy jest to możliwe?

Otóż, kredyt hipoteczny może zostać zaciągnięty także na zakup działki budowlanej. Należy jednak pamiętać, iż wówczas bank również będzie wymagać wniesienia wkładu własnego. Część banków zgadza się na zaciągnięcie kredytu zarówno na działkę, jak i budowę domu, z kolei pozostałe nie umożliwiają jednoczesnego sfinansowania obu tych celów. Ma to związek z tym, iż od starających się o kredyt na dom banki wymagają przedstawienia pozwolenia na budowę. Takie pozwolenie możesz uzyskać, gdy jesteś już właścicielem gruntu. W takim przypadku wniosek o kolejny kredyt w tym samym banku bądź o podwyższenie kwoty obecnego finansowania możesz złożyć po nabyciu działki oraz uzyskaniu dokumentu zezwalającego na realizację inwestycji.

Kredyt na budowę domu – podsumowanie

W większości przypadków kredyt budowlano-hipoteczny to jedyna możliwość na sfinansowanie budowy domu. Planując realizację inwestycji z pomocą instytucji finansowej, należy odpowiednio przygotować się do procesu kredytowego. W pierwszej kolejności zadbaj o odpowiednią zdolność kredytową oraz pozytywną historię spłat obecnych zobowiązań. Dobrą praktyką jest także wcześniejsze sprawdzenie dokładnych wymagań banków oraz skompletowanie całej niezbędnej dokumentacji. Z pewnością wpłynie to na usprawnienie procesu, dzięki czemu szybciej uzyskasz środki umożliwiające spełnienie marzeń o własnych czterech kątach.