Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to możliwe?

Jakich dokumentów potrzebujesz do sprzedaży mieszkania z kredytem?

Jak już wspomnieliśmy, sprzedaż nieruchomości objętej hipoteką wiąże się z obowiązkiem pozyskania dodatkowych, niezbędnych dokumentów. Zaliczamy do nich przede wszystkim zaświadczenie o stanie zadłużenia, które powinno zawierać m.in.:

• dane kredytobiorcy;
• aktualne saldo zadłużenia;
• termin spłaty zobowiązania;
• zgoda kredytodawcy na jednorazową spłatę kredytu;
• numer konta, na które kupujący powinien wpłacić środki.

Drugim niezbędnym dokumentem jest promesa banku, czyli pisemne zobowiązanie kredytodawcy do wykreślenia wpisu hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie zobowiązania. Dzięki temu kupujący zyskuje pewność, iż po uregulowaniu zadłużenia bank, który udzielił finansowania zbywcy, nie będzie posiadał żadnych praw do nieruchomości.

Oba dokumenty, czyli zarówno zaświadczenie o stanie zadłużenia, jak i promesa dotycząca wykreślenia hipoteki, będą niezbędne w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Dzięki nim możliwe jest określenie dokładnych warunków transakcji.

Oprócz tego nie należy zapominać o standardowych dokumentach niezbędnych w celu zawarcia umowy sprzedaży, tj. numerze księgi wieczystej oraz akcie własności nieruchomości. Obligatoryjnie w przypadku prośby kupującego wskazane może być przedstawienie np. zaświadczenia o braku zaległości czynszowych wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej czy zaświadczenia potwierdzającego wymeldowanie wszystkich osób ze sprzedawanej nieruchomości.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Krok po kroku

Zdecydowałeś się na sprzedaż kredytowanej nieruchomości, jednak nie wiesz, od czego zacząć? Wbrew pozorom proces ten nie jest skomplikowany. Poniżej przedstawiamy, jak krok po kroku sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Krok 1. Skontaktuj się z kredytodawcą

W pierwszej kolejności powinieneś skontaktować się z bankiem, który udzielił Ci kredytu hipotecznego, w celu poinformowania go o zamiarze sprzedaży nieruchomości oraz pozyskania zaświadczenia o stanie zadłużenia. W zależności od banku taką dyspozycję będziesz mógł złożyć internetowo, telefonicznie bądź stacjonarnie, udając się bezpośrednio do oddziału.

Krok 2. Wystaw nieruchomość na sprzedaż

Po uzyskaniu zaświadczenia od kredytodawcy możesz rozpocząć proces sprzedaży. By znaleźć kupca, możesz samodzielnie wystawić ogłoszenie na odpowiednich portalach internetowych lub w gazetach bądź skorzystać z pomocy biura nieruchomości.

Pamiętaj, iż bez względu na wybraną metodę sprzedaży każde ogłoszenie powinno zawierać informację o tym, że sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Krok 3. Pozyskaj promesę banku

Kiedy znajdziesz nabywcę, powinieneś udać się do banku w celu uzyskania promesy dotyczącej wykreślenia hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Co istotne, promesa ważna jest przez 30 dni, dlatego tak ważne jest, by udać się po nią, gdy znajdziesz już kupca i ustalisz termin podpisania umowy przedwstępnej.

Krok 4. Podpisz umowę przedwstępną

Kolejnym krokiem jest spisanie umowy przedwstępnej z kupującym. Dla bezpieczeństwa oraz zapewnienia ochrony interesów obu stron warto zawrzeć ją u notariusza. Koszt skorzystania z jego usług zwykle ponosi kupujący.

Na tym etapie niezbędne będzie przedstawienie zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia oraz promesy dotyczącej wykreślenia hipoteki.

Umowa przedwstępna powinna określać dokładne warunki transakcji, w tym m.in. dane osobowe sprzedawcy oraz kupującego, termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, cenę nieruchomości oraz sposób płatności. Zapłata zwykle dzielona jest na dwie części; jedna z nich zostaje przekazana kredytodawcy na spłatę całości zadłużenia, z kolei drugą część, czyli ewentualną nadwyżkę otrzymuje sprzedający.

Dodatkowo, podczas zawierania umowy przedwstępnej zazwyczaj pobierany jest zadatek, który ma na celu zabezpieczenie obu stron w przypadku, gdyby ostatecznie nie doszło do transakcji.

Po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący – o ile nie dokonuje zakupu z własnych środków – może złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w wybranym przez siebie banku.

Krok 5. Podpisz ostateczną umowę sprzedaży nieruchomości

W celu sfinalizowania transakcji niezbędne jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Po jej podpisaniu kupujący powinien dokonać zapłaty zgodnie z wyznaczonym terminem.

W przypadku, gdy kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, powinien przedstawić w swoim banku kopię aktu notarialnego i spełnić warunki uruchomienia kredytu, w tym m.in. złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz kredytodawcy.

Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż kwota zadłużenia, odpowiednia część zostaje przelana na konto banku sprzedającego w celu całkowitej spłaty kredytu, natomiast pozostałą część kwoty otrzyma sprzedający.

Krok 6. Uzyskaj zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia

Gdy Twój bank otrzyma przelew, powinieneś udać się do oddziału w celu uzyskania zaświadczenia o uregulowaniu zadłużenia, czyli tzw. listu mazalnego. Dzięki niemu zyskasz pewność, iż cała transakcja przebiegła prawidłowo. Co więcej, dokument ten jest niezbędny do złożenia wniosku o wykreślenie Twojej hipoteki. Po jego otrzymaniu przekaż go nabywcy.

Krok 7. Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Ostatnim etapem jest udanie się nabywcy do Wydziału Ksiąg Wieczystych w odpowiednim Sądzie Rejonowym i złożenie wniosku o wykreślenie nieaktualnej hipoteki nieruchomości.

Wniosek ten należy wypełnić, korzystając z urzędowego formularza KW-WPIS. Dodatkowo, konieczne jest dołączenie do niego listu mazalnego, a także dowodu uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki.

Jeżeli kupujący korzystał z kredytu to po wykreśleniu hipoteki banku sprzedającego, hipoteka kupującego pojawi się na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?

A co w przypadku, gdy zaciągnąłeś kredyt hipoteczny w obcej walucie? Warto wiedzieć, że sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym również jest możliwa, jednak nie zawsze będzie się opłacać.

Jeżeli podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości oraz wcześniejszej spłacie zobowiązania, bank przeliczy wartość zadłużenia po aktualnym kursie waluty, w której zaciągnięty był kredyt lub będzie on musiał zostać spłacony bezpośrednio w walucie obcej. Jeżeli kurs waluty był dużo niższy w momencie, gdy zawierałeś umowę, może okazać się, że cena sprzedaży nieruchomości nie pokryje całości zadłużenia. Warto więc uprzednio ocenić opłacalność sprzedaży, biorąc pod uwagę kurs waluty z dnia zaciągnięcia zobowiązania oraz kurs obecny.

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym

W przypadku sprzedaży nieruchomości z kredytem frankowym, opłacalność transakcji również będzie uzależniona od aktualnego kursu waluty. W czasach popularności kredytów frankowych kurs franka szwajcarskiego był dużo niższy niż obecnie, dlatego też wysokość zadłużenia może przekraczać cenę nieruchomości. W takiej sytuacji pozostałą kwotę musiałbyś uregulować z własnych środków.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?

Warto wiedzieć, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Wcześniejsza spłata

Planując sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym należy mieć na uwadze, że wcześniejsza spłata zobowiązania może wiązać się z koniecznością zapłaty prowizji. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 22 lipca 2017 roku banki mają bowiem prawo do pobrania prowizji, gdy wcześniejsza spłata zostanie dokonana przed upływem 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy – dotyczy to kredytów z oprocentowaniem zmiennym. Wysokość prowizji może wynieść do 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. W przypadku zobowiązań z oprocentowaniem stałym bank może pobrać prowizję w trakcie trwania całego okresu obowiązywania tego oprocentowania. Wysokość prowizji nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Warto jednak wiedzieć, że spora część banków zrezygnowała z pobierania takiej opłaty.

Co ważne, powyższe przepisy nie dotyczą umów kredytowych zawartych przed nowelizacją ustawy. Jeżeli zatem zaciągnąłeś kredyt przed 22 lipca 2017 roku wszelkie kwestie dotyczące przedterminowej spłaty zostały określone indywidualnie przez dany bank. By zapoznać się z wysokością prowizji sprawdź umowę kredytową lub Taryfę opłat i prowizji swojego banku.

Koszty notarialne

Sprzedaż nieruchomości związana jest także z kosztami notarialnymi. Zazwyczaj koszty te ponosi kupujący, jednak zdarza się, że obie strony dzielą się nimi po połowie. Maksymalna wysokość taksy notarialnej została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Stawki zależne są od wartości nieruchomości, przykładowo dla nieruchomości od 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna taksa wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do kwoty tej należy doliczyć 23% podatku VAT. Wysokość pobieranej taksy może się różnić w zależności od kancelarii, warto zatem wcześniej porównać cenniki.

PCC

Dodatkowym kosztem w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest podatek od czynności cywilnoprawnych PCC w wysokości 2% od sprzedaży nieruchomości. Koszt ten ponosi jednak kupujący. Warto wiedzieć, że 31 sierpnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja przepisów dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych - w przypadku zakupu pierwszej nieruchomości kupującemu przysługuje zwolnienie z podatku PCC.

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat, a podatek dochodowy

Należy dodać, iż sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych od jej zakupu wiąże się z obowiązkiem opłacenia podatku dochodowego w wysokości 19% od wartości dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży mieszkania. Jako dochód należy rozumieć różnicę pomiędzy ceną zakupu, a ceną sprzedaży. 

Jednak, co istotne, konieczności opłacenia tego podatku możesz uniknąć, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia podatkowego jest przeznaczenie uzyskanych dochodów na własne cele mieszkaniowe przed upływem 3 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości. Co ważne, od 1 stycznia 2022 roku zwolnieniem objęta jest także spłata kredytu zaciągniętego na sprzedaną nieruchomość. Podatek dochodowy nie będzie musiał zostać odprowadzony do urzędu skarbowego, jeżeli całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę przeznaczysz na spłatę zobowiązania.

Czy możesz liczyć na zwrot części kosztów po sprzedaży mieszkania z kredytem?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego po sprzedaży mieszkania skutkuje obniżeniem kosztu zobowiązania o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy kredytowej.

Odsetki

Wcześniejsza spłata kredytu poskutkuje obniżeniem kwoty odsetek. Ich wysokość zostanie zredukowana proporcjonalnie do okresu, o jaki zostanie skrócona umowa kredytowa.

Ubezpieczenie

Nieruchomość sfinansowana kredytem hipotecznym musi być ubezpieczona. Co więc w sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania nastąpi w trakcie trwania polisy? 

Ubezpieczyciele mogą zastosować w tym przypadku jedną z dwóch możliwości:

• przepisanie ubezpieczenia na nowego właściciela;

• rozwiązanie umowy ubezpieczenia.

Jeżeli składka została opłacona z góry, ubezpieczyciel powinien zwrócić jej cześć za niewykorzystany okres ochrony.

Alternatywy dla sprzedaży mieszkania z hipoteką

Co w przypadku, jeżeli chciałbyś uniknąć jednak sprzedaży kredytowanej nieruchomości, ale aktualna wysokość rat okazała się zbyt obciążająca dla domowego budżetu? Rozwiązaniem może być np. refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku. Polega ono za zaciągnięciu kredytu w innej instytucji w celu spłaty dotychczasowego zobowiązania. Celem refinansowania jest obniżenie wysokości miesięcznej raty i zmniejszenie całkowitego kosztu zobowiązania.

Jeżeli natomiast chcesz wyprowadzić się z kredytowanej nieruchomości, ale nie chcesz pozbywać się kredytu, możesz rozważyć przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. Należy mieć jednak na uwadze, że nowa nieruchomość powinna być pozbawiona obciążeń kredytowych, a jej wartość nie może być niższa od obecnej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – czy się opłaca?

Na sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem hipotecznym warto się zdecydować szczególnie wówczas, gdy cena nieruchomości w całości pokryje zadłużenie wobec banku. Sprzedaż będzie jeszcze bardziej opłacalna, jeżeli przyniesie dodatkowy zysk ze względu na wzrost wartości nieruchomości. Uzyskane w ten sposób środki będą mogły przydać się np. do kupna innego mieszkania lub domu. Dodatkowo, do sprzedaży zachęcać może chociażby brak prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu czy zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W większości przypadków, sprzedaż kredytowanej nieruchomości zazwyczaj wiąże się jednak z określonymi sytuacjami życiowymi takimi jak zmiana miejsca zamieszkania, powiększenie rodziny czy rozwód. Ciężko jest zatem jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy opłaca się sprzedać nieruchomość z kredytem. Przed podjęciem decyzji, warto ocenić opłacalność transakcji biorąc pod uwagę indywidualne czynniki.