Umowa kredytowa – zanim ją podpiszesz, dokładnie przeczytaj

Pozostałe istotne elementy umowy kredytowej

Oprócz podstawowych informacji odnoszących się do parametrów kredytu dokument powinien precyzyjnie regulować takie kwestie jak:

• wypowiedzenie lub zmianę warunków umowy,  
• wcześniejszą spłatę kredytu, 
• koszty windykacji, 
• metody, za pomocą których bank będzie kontrolował wykorzystanie przyznanych Ci środków, 
• sposób powiadamiania o zmianach opłat i prowizji. 

W umowie powinny pojawić się również informacje dotyczące rozstrzygania sporów oraz klauzula o przetwarzaniu przez bank danych osobowych. Integralną częścią umowy są także wymagane przez daną instytucję załączniki (przykładowo: może to być dyspozycja uruchomienia kredytu, deklaracja wekslowa wystawcy weksla in blanco, harmonogram spłaty).

Na umowie powinny się znaleźć podpisy obu stron (kredytobiorcy i kredytodawcy), ponadto każda strona dokumentu powinna być opatrzona przez Ciebie parafką.

Zanim podpiszesz – dokładnie przeczytaj!

Powiedzmy sobie szczerze – trudno uznać umowę kredytu za pasjonującą lekturę. Jeśli jednak chcesz w przyszłości uniknąć poważnych kłopotów, powinieneś przestudiować ją punkt po punkcie i upewnić się, czy dobrze rozumiesz poszczególne zapisy. Ponieważ masz prawo poprosić bank o wzór umowy, możesz na spokojnie przeanalizować treść dokumentu w domu i wypisać wszystkie swoje wątpliwości. Sformułowania, które wydają Ci niejasne, mało precyzyjne lub zawiłe, powinny zostać wyjaśnione w trakcie rozmowy z konsultantem banku.

Wnikliwa analiza umowy kredytowej może Cię uchronić przed niemiłymi niespodziankami w postaci nieplanowanych kosztów bądź... zaskakujących wymagań banku. Bardzo ważną kwestią jest też zwrócenie uwagi na to, czy umowa nie zawiera klauzul abuzywnych (czyli tzw. klauzul zakazanych). Przykłady takich zapisów znajdziesz w dalszej części tekstu.

W pierwszej kolejności sprawdź informacje dotyczące parametrów kredytu

Analizę umowy rozpocznij od całkowitego kosztu kredytu, a następnie przejdź do harmonogramu spłaty. Umowa powinna dokładnie określać okres kredytowania, wysokość poszczególnych rat oraz terminy ich płatności. Upewnij się, że wszystkie te elementy są dla Ciebie akceptowalne. Przy okazji sprawdź także, czy w umowie został wpisany taki rodzaj rat, jaki ustaliłeś z bankiem.

Całkowity koszt kredytu (RRSO) obejmuje wszelkie koszty, jakie musisz ponieść, by móc zaciągnąć kredyt. Uwzględnia takie parametry jak oprocentowanie nominalne, prowizje banku, opłaty manipulacyjne związane z przygotowaniem umowy oraz koszty dodatkowych produktów (np. wymaganych przez bank ubezpieczeń).

Szczególnie dokładnie przyjrzyj się opłatom manipulacyjnym. Musisz bowiem wiedzieć, że pobierane przez bank prowizje mogą mieć dwojaki charakter. Oprócz opłat stałych, czyli takich, których wysokość jest zagwarantowana umową (np. za wcześniejszą spłatę zobowiązania), mogą też pojawić się opłaty zmienne (np. za zmianę warunków spłaty kredytu). Te ostatnie zależą od aktualnego cennika, co oznacza, że bank ma prawo je podnieść w dowolnym momencie.

W przypadku kredytu hipotecznego koniecznie zapoznaj się z zasadami związanymi z wyceną nieruchomości. Wiele banków dokonuje wyceny w ramach usługi własnej, narzucając potencjalnym kredytobiorcom sztywną opłatę (w zależności od banku: od 150 do 900 zł). Inne dopuszczają dostarczenie szacunkowego operatu wykonanego przez rzeczoznawcę na życzenie klienta, co znacznie pozwala obniżyć koszty wyceny.

Upewnij się również, w jakich innych sytuacjach bank może pobrać opłatę manipulacyjną oraz na jakiej zasadzie została wyliczona jej wysokość. Warto w tym miejscu przytoczyć konkretny przykład: zapis w umowie jednego z banków stanowił, iż ma on prawo do dodatkowej opłaty z tytułu przekroczenia dopuszczalnego wskaźnika obciążenia nieruchomości kredytem (LTV). Weryfikację kwoty zadłużenia pozostałego do spłaty z tytułu kredytu w stosunku do wartości nieruchomości bank przeprowadzał co trzy lata. Jeśli weryfikacja wypadła niepomyślnie, klient musiał uiścić prowizję wynoszącą 3,6% różnicy pomiędzy kwotą pozostającego do spłaty salda zadłużenia a 80% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. W przypadku wielu kredytobiorców był to dodatkowy koszt rzędu kilku tysięcy złotych.

Jeśli bierzesz kredyt w innej walucie niż złoty, zwróć także uwagę, czy w umowie widnieje zapis informujący, w jaki sposób została przeliczona wartość kredytu oraz wysokość poszczególnych rat. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego banki muszą poinformować klientów o zasadach funkcjonowania spreadu walutowego i jego wpływie na koszt kredytu oraz obowiązkowo umieścić informacje o spreadzie w umowie kredytowej. Sprawdź więc, czy Twój kredytodawca wywiązał się z tego obowiązku.

Reasumując, umowa kredytowa powinna być tak sformułowana, aby w jak najbardziej przejrzysty sposób przedstawiała wszystkie możliwe koszty kredytu. Powtórzmy raz jeszcze – każdy element umowy, który wzbudzi Twoje wątpliwości, powinien być wyjaśniony lub negocjowany.

Zapisy pod lupą

Oprócz kwestii związanych z kosztami przyjrzyj się też paragrafom, w których:

• bank określa warunki wcześniejszej spłaty kredytu i związanych z tym kosztów,  
• podaje kary naliczane w momencie niedotrzymania terminu płatności, 
• wymienia dodatkowe warunki przy udzielaniu kredytu (np. obowiązek założenia konta z określoną kwotą wpływów). 
• podaje listę dokumentów koniecznych do uruchomienia kredytu. 

Musisz bowiem wiedzieć, że podpisanie umowy kredytowej nie jest równoznaczne z przekazaniem pożyczonych środków. Zanim bank wypłaci Ci pieniądze, wcześniej musisz spełnić określone wymogi. Przykładowo – w przypadku kredytu hipotecznego będziesz musiał przedstawić akt notarialny zakupu nieruchomości, kopię wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku, a także udokumentować wniesienie wkładu własnego. Konieczne będzie także wykupienie ubezpieczenia nieruchomości od ognia oraz innych zdarzeń losowych, ewentualnie polisy na życie.

Natomiast jeśli zdecydowałeś się na kredyt gotówkowy, wszystko będzie zależeć od kwoty świadczenia. W przypadku bardzo wysokiej pożyczki, bank w trosce o własne interesy może się domagać zabezpieczeń, które w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą pozwoliłyby na odzyskanie zaangażowanych środków. Może być to np. weksel in blanco, gwarancja bankowa, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, poręczenie wekslowe, cesja praw lub zastaw rejestrowy.

Pamiętaj, że ustanowienie niektórych zabezpieczeń może się wiązać z dodatkowymi kosztami. Np. oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego, za który – oczywiście – będziesz musiał zapłacić.

Klauzule dotyczące obowiązków kredytobiorcy

Wiele banków wprowadza zapisy, zmuszające kredytobiorcę do informowania banku o różnych zdarzeniach losowych, które mogłyby wpłynąć na sytuację majątkową klienta (np. o zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, utracie pracy czy podwyżce pensji). Warto zwrócić uwagę, jakie sankcje grożą za niewywiązanie się z tego obowiązku – w skrajnych przypadkach może być to postawienie kredytu w stan natychmiastowej wymagalności.

Załączniki i regulaminy

Umowa kredytowa może zostać tak skonstruowana, że bank ma możliwość zmiany części postanowień bez uzyskania zgody klienta. Niektóre zapisy regulujące zasady udzielania kredytu są umieszczone w regulaminie oraz dołączonych do umowy załącznikach. A ponieważ owe dokumenty są wewnętrznymi dokumentami banku, ten może je dowolnie i w każdej chwili zmienić.

Umowa kredytowa – przykłady klauzul abuzywnych

Niekiedy banki przemycają w umowie klauzule sformułowane w nieprzejrzysty lub nieprecyzyjny sposób. Dlatego zawsze – powtórzmy to po raz trzeci – powinieneś przed podpisaniem umowy dokładnie zweryfikować wszystkie jej zapisy, zwracając baczną uwagę na różne niuanse. Aby nie być gołosłownym, posłużmy się konkretnym przykładem:

Bank jest uprawniony do obniżenia kwoty przyznanego Produktu kredytowego albo wypowiedzenia Umowy (…), w przypadku zagrożenia upadłością Kredytobiorcy, w szczególności w przypadku: (…). niewywiązywania się przez Kredytobiorcę ze swoich zobowiązań podatkowych lub innych zobowiązań publicznoprawnych, zobowiązań wobec innych banków lub instytucji finansowych lub innych zobowiązań wobec Banku.

Zapis ten oznacza ni mniej, ni więcej, że bank może Ci wypowiedzieć umowę, jeśli np. masz zaległości podatkowe lub jesteś zadłużony w spółdzielni mieszkaniowej. Tymczasem według UOKiK „realizacja zobowiązań publicznoprawnych, a przede wszystkim prywatnoprawnych kredytobiorcy nie jest przedmiotem umowy o kredyt hipoteczny i nie może wpływać w sposób bezpośredni na ocenę zdolności kredytowej konsumenta”.

Kolejnym przykładem niedozwolonych praktyk jest pobieranie podwójnej opłaty za te same czynności. Przykładowo: bank nalicza prowizję za zmianę warunków umowy dokonaną na wniosek klienta i jednocześnie za aneks, który je wprowadza. Niezgodne z prawem jest także pobieranie opłaty za wypowiedzenie przez bank umowy. Jest to działanie całkowicie nieuzasadnione, gdyż prowizja za tę czynność została już uwzględniona w kosztach przygotowania kredytu.

W przypadku kredytów hipotecznych jednym z uprawnień kredytodawcy jest przeprowadzanie inspekcji technicznych nieruchomości oraz okresowe dokonywanie jej wyceny (przy czym z reguły koszt obu tych operacji ponosi klient). Bank nie może jednak żądać dowolnej ilości wycen czy też inspekcji i tym samym narażać kredytobiorcę na wysokie wydatki – musi określić w umowie obiektywne przesłanki związane z przeprowadzaniem takich działań.

Podsumowanie

Niewiedza kosztuje – ta smutna prawda stała się udziałem wielu klientów, którzy poniewczasie odkryli, że stoją na straconej pozycji, ponieważ nie doczytali warunków umowy kredytowej lub zignorowali ukryte w niej haczyki. Dlatego choć studiowanie bankowych dokumentów jest żmudne, nudne i czasochłonne, zdecydowanie warto podjąć ten wysiłek. Podpisanie umowy bankowej bez zastanowienia może narazić Cię na niepotrzebne wydatki, a w skrajnych przypadkach – doprowadzić do popadnięcia w długi.