Ustawa o kredycie hipotecznym – co warto o niej wiedzieć?

Jakie kwestie porusza ustawa o kredycie hipotecznym?

Zgodnie z art. 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami dokument ten określa:

• zasady oraz tryb zawierania umów;
• prawa oraz obowiązki kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego i agentów dotyczące informacji udzielanych przed zawarciem umowy kredytowej;
• prawa oraz obowiązki konsumentów, kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego i agentów w związku z zawartą umową;
• skutki uchybienia obowiązkom przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta;
• zasady i tryb sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego oraz agentami.

Jakie zmiany wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 r.?

Celem wprowadzenia ustawy o kredycie hipotecznym było zapewnienie wysokiego poziomu ochrony konsumentów oraz zwiększenie przejrzystości prezentowanych ofert. Wspomniana ustawa wprowadziła wiele zmian na polskim rynku kredytowym. Poniżej wymieniamy najważniejsze z nich.

Wymogi wobec pośredników

Ustawa wyraźnie wskazuje, iż działalność polegającą na pośrednictwie w udzielaniu kredytu hipotecznego mogą wykonywać jedynie pośrednicy kredytu hipotecznego oraz agenci. By zostać pośrednikiem kandydaci zobowiązani są do zdania egzaminu państwowego. Po jego pozytywnym zakończeniu osoby te uzyskują zezwolenie wydane przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), dzięki czemu mogą dokonać wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Osoby planujące rozpoczęcie pracy w charakterze agenta nie potrzebują zezwolenia, ale podlegają obowiązkowemu wpisowi do rejestru pośredników kredytowych.

Co więcej, pośrednicy są zobligowani również do przedstawienia zaświadczenia o niekaralności oraz zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Celem wprowadzenia powyższych wymogów było ograniczenie nadużyć oraz zmniejszenie ryzyka obsługi kredytobiorcy przez osobę nieposiadającą odpowiednich kompetencji.

Sposób prezentacji oferty

Ustawa uregulowała także kwestie dotyczące informowania konsumenta o dokładnych kosztach kredytu oraz przedstawiania rzetelnych informacji w ofertach reklamowych.

Zgodnie z zapisami ustawy komunikacja z klientem powinna być prosta i jednoznaczna. Kredytodawca zobowiązany jest do udzielenia wszelkich niezbędnych informacji oraz ewentualnych wyjaśnień w przypadku pytań konsumenta. Przed zawarciem umowy o kredyt bank lub pośrednik zobligowany jest do wydania klientowi spersonalizowanego formularza informacyjnego. W dokumencie tym znajdują się wszystkie kluczowe dane, w tym m.in. parametry kredytu, jego dokładne koszty oraz warunki skorzystania z oferty.

Szereg obostrzeń wprowadzono również w zakresie reklam. Ustawa zakazuje stosowania nieprecyzyjnych bądź dwuznacznych sformułowań, które mogłyby wprowadzić konsumenta w błąd. Kredytodawca ma obowiązek przedstawienia przykładu reprezentatywnego, który wskazuje wysokość najważniejszych parametrów (m.in. stopę oprocentowania i RRSO), wysokość raty oraz koszty zobowiązania dla przykładowej kwoty kredytu i okresu spłaty. Informacje te pozwalają na łatwiejsze porównanie ofert w różnych bankach. Czcionka zastosowana w reklamie powinna być czytelna oraz dobrze widoczna, a czas wyświetlania informacji powinien pozwolić na swobodne zapoznanie się z treścią.

Sprzedaż wiązana

W ustawie o kredycie hipotecznym znalazł się również zapis dotyczący sprzedaży wiązanej. Zgodnie z nim kredytodawcy nie mogą uzależniać decyzji kredytowej od skorzystania przez klienta z produktów dodatkowych. Należy dodać, iż zakaz ten nie dotyczy bezpłatnych rachunków płatniczych oraz rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, których jedynym celem jest gromadzenie środków przeznaczonych na spłatę zobowiązania.

Warto jednak zauważyć, że banki umiejętnie obchodzą powyższy zakaz, stosując dozwoloną sprzedaż łączoną, czyli tzw. cross-selling polegający na proponowaniu dodatkowych produktów, dzięki którym klient otrzyma atrakcyjniejsze warunki kredytowania. Konsument ma jednak prawo do wyboru dowolnej, wybranej przez siebie oferty – zarówno tej z produktami dodatkowymi, jak i bez nich.

Co istotne, kredytodawca może wymagać od klienta zawarcia ubezpieczenia spłaty kredytu, jednak ma on prawo do wyboru dowolnego ubezpieczyciela, nie ma obowiązku skorzystania z oferty proponowanej bez bank.

Długość oczekiwania na decyzję kredytową

Kolejna zmiana dotyczy czasu oczekiwania na wydanie decyzji kredytowej przez instytucję finansową. Zgodnie z ustawą wynosi on 21 dni od złożenia wniosku o kredyt. Co więcej, w przypadku odmowy przyznania kredytu bank ma obowiązek uzasadnienia swojej decyzji.

Co istotne, w praktyce termin ten często ulega przedłużeniu w przypadku, gdy bank stosuje dwuetapowe procedury wnioskowania. Wówczas, po złożeniu wniosku o możliwość udzielenia kredytu kredytodawca wydaje decyzję wstępną. Jeżeli jest ona pozytywna, klient może złożyć docelowy wniosek kredytowy, po czym bank podejmie ostateczną decyzję kredytową. W zależności od liczby procedowanych wniosków w danym banku czas oczekiwania na decyzję może wynosić nawet 2 lub 3 miesiące. Okres ten może również przedłużyć się w przypadku niedostarczenia kompletnej dokumentacji.

Gwarancja oferty

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji bank wydaje klientowi formularz informacyjny określający parametry kredytu. Oferta jest wiążąca przez 14 dni od dnia jej przekazania. W tym czasie możesz zastanowić się, czy akceptujesz proponowane warunki. Jeżeli w międzyczasie bank opracuje nową, korzystniejszą ofertę, możesz od nowa rozpocząć proces starania się o finansowanie. Natomiast w przypadku, gdy koszty kredytu zwiększą się, będziesz miał prawo do skorzystania z przedstawionej Ci oferty.

Odstąpienie od umowy

Ustawa o kredycie hipotecznym określa również termin, w jakim konsument może odstąpić od umowy kredytowej. Wynosi on 14 dni od dnia podpisania umowy. Stosowne oświadczenie należy złożyć bezpośrednio kredytodawcy, pośrednikowi lub agentowi. Może ono zostać również przesłane na wskazany adres listem poleconym.

Kwota udostępnionego kredytu wraz z odsetkami naliczonymi za okres, w którym środki pozostawały do Twojej dyspozycji, powinna zostać zwrócona nie później niż w ciągu 30 dni od momentu złożenia oświadczenia.

Wcześniejsza spłata

Kolejną istotną zmianą jest możliwość uregulowania części lub całości zobowiązania przed terminem określonym w umowie. Powszechną praktyką przed wejściem w życie ustawy było naliczanie przez banki wysokich opłat z tytułu wcześniejszej spłaty. W ten sposób instytucje rekompensowały sobie obniżony zysk z odsetek.

Obecne zasady różnią się w zależności od rodzaju oprocentowania. W przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę maksymalnie przez 3 lata od dnia obowiązywania umowy. Co więcej, nie może ona przekroczyć 3% spłacanej kwoty. Po upływie 3 lat wcześniejsza spłata nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi opłatami. Warto jednak zauważyć, iż część banków całkowicie zrezygnowała z pobierania prowizji i umożliwia swoim klientom darmowe przedterminowe uregulowanie zobowiązania, którego można dokonać w dowolnym momencie trwania umowy.

Nieco inaczej jest w przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym. Wówczas prowizja za wcześniejszą spłatę może być pobrana przez cały okres obowiązywania stałej stopy procentowej.

Możliwość restrukturyzacji kredytu

Ustawa o kredycie hipotecznym nałożyła na instytucje finansowe obowiązek umożliwienia klientowi restrukturyzacji kredytu (czyli zmiany jego dotychczasowych warunków) w sytuacji, gdy nie jest on w stanie spłacić zadłużenia.

Od momentu otrzymania od banku wezwania do zapłaty dłużnik jest zobowiązany do uregulowania wymaganej kwoty w ciągu 14 dni. Ponadto, ma on kolejne 14 dni na złożenie wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Wówczas bank może zaproponować kilka rozwiązań np. czasowe zawieszenie spłaty kredytu czy wydłużenie okresu kredytowania.

Jeżeli mimo to kredytobiorca nie ureguluje zadłużenia, będzie miał nie mniej niż 6 miesięcy na sprzedaż kredytowanej nieruchomości oraz spłatę długu. Przez ten czas bank nie będzie mógł podjąć działań windykacyjnych.

Czym jest ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym?

Ustawy o kredycie hipotecznym nie należy mylić z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym. Są to dwa odrębne dokumenty odnoszące się do innych produktów finansowych. 

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym reguluje kwestie związane z pozyskaniem comiesięcznych środków w zamian za cesję prawa do nieruchomości, której właścicielem jest wnioskodawca. Przepisy określające m.in. dokładne zasady zawierania tego rodzaju umów oraz prawa i obowiązki stron znajdują się w Ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 roku.

Ustawa o kredycie hipotecznym 2021 – podsumowanie

Obowiązująca od 2017 roku ustawa o kredycie hipotecznym zapewniła konsumentom dostęp do rzetelnych ofert kredytowych oraz przyczyniła się do wyrównania asymetrii informacyjnej między kredytodawcą a klientem, będącym słabszą stroną umowy.

Wprowadzone zmiany znacznie ograniczyły stosowanie nieuczciwych praktyk, co poskutkowało wzmocnieniem pozycji kredytobiorców oraz zauważalnym zwiększeniem ich bezpieczeństwa w kontaktach z kredytodawcami.