Podstawą udzielenia kredytu jest ocena zdolności kredytowej klienta, polegająca na dokładnej analizie sytuacji ekonomiczno-finansowej kredytobiorcy oraz sprawdzeniu jego wcześniejszej historii kredytowej. Zdarza się jednak, iż bank w trosce o własne bezpieczeństwo narzuca klientom dodatkowe zabezpieczenia. Co ważne, może tak postąpić nie tylko podczas udzielania kredytu, ale nawet w trakcie jego spłaty (o czym na własnej skórze przekonało się wielu klientów posiadających kredyt denominowany we franku).
Co istotne, bank zawsze wymaga, aby wartość zabezpieczenia ustanowionego na poczet spłaty kredytu umożliwiała odzyskanie udzielonego kapitału, odsetek, prowizji oraz ewentualnych kosztów windykacji. Stąd przy ustanawianiu zabezpieczeń bank analizuje takie czynniki, jak minimalna wartość zabezpieczenia, problem realnej wartości zabezpieczenia oraz metoda jego wyceny (w danym momencie i w przyszłości).
Formy zabezpieczenia kredytu
Wyróżniamy dwie grupy zabezpieczeń bankowych: zabezpieczenia osobiste, przy których dłużnik ponosi osobistą odpowiedzialność za spłatę długu i gwarantuje całym majątkiem (zarówno obecnym, jak i przyszłym), iż wywiąże się ze swoich zobowiązań wobec banku oraz zabezpieczenia rzeczowe (zabezpieczeniem jest określona część majątku dłużnika lub osoby trzeciej).
Najczęstszą formą zabezpieczeń osobistych są: weksel własny in blanco, gwarancje bankowe, przelew (cesja) wierzytelności, poręczenie wekslowe i poręczenie według prawa cywilnego. Natomiast do zabezpieczeń rzeczowych zaliczamy: różne formy hipoteki (łączna, kaucyjna, ustawowa), przewłaszczenie i zastawy, kaucję oraz blokadę środków na rachunku bankowym. Rodzaj ustalonego zabezpieczenia zależy od charakteru prawnego kredytobiorcy (klient indywidualny czy przedsiębiorstwo), posiadanej zdolności kredytowej, rodzaju kredytu, kwoty oraz terminu spłaty. W przypadku kredytów opiewających na bardzo wysokie kwoty, bank może zażądać kilku różnych zabezpieczeń.
Po ustaleniu z klientem formy zabezpieczenia, obie strony podpisują odrębną umowę. Umowa ta opisuje zabezpieczenie na tyle szczegółowo, aby kredytodawca mógł go odszukać i prawnie przejąć w przypadku niespłacenia kredytu (jest to szczególnie istotne przy zabezpieczeniach rzeczowych, takich ja zastaw czy przewłaszczenie).
Zabezpieczenia osobiste – najczęstsze rodzaje
Do najczęściej ustanawianych zabezpieczeń osobistych należą:
Weksel in blanco – charakteryzuje się tym, iż nie zawiera sumy wekslowej oraz terminu płatności, a jedynie podpis wystawcy (czyli kredytobiorcy). W sytuacji, w której dłużnik nie spłaca kredytu w terminie, bank ma prawo uzupełnić weksel o zaległą należność (na którą składa się kwota kredytu, odsetki oraz inne opłaty), a także wpisać termin płatności. Czyni to w oparciu o deklarację wekslową, czyli podpisane wcześniej z kredytobiorcą porozumienie, regulujące zasady uzupełniania weksla. Należy podkreślić, iż bank-wierzyciel po wypełnieniu weksla musi o tym fakcie pisemnie powiadomić dłużnika. Jeśli wystawca weksla zignoruje roszczenia banku, ten może dochodzić zwrotu wierzytelności w postępowaniu sądowym.
Poręczenie wekslowe – polega na tym, że poręczyciel w oświadczeniu złożonym na wekslu zobowiązuje się do zapłaty za kredytobiorcę sumy wekslowej w całości lub w oznaczonej przez siebie części. Staje się tym samym dłużnikiem wekslowym i ponosi taką samą odpowiedzialność, jak osoba, za którą poręczył.
Gwarancja bankowa - udzielana w formie listu gwarancyjnego, jest kolejnym instrumentem pozwalającym na ograniczenie ryzyka związanego z udzieleniem kredytu lub pożyczki. Stanowi zobowiązanie gwaranta (czyli banku A) do wypłacenia beneficjentowi (którym jest bank B) określonej sumy pieniężnej, zgodnie z umową, którą gwarant zawarł ze zleceniodawcą (czyli klientem). W sytuacji, w której zleceniodawca nie wykonał swojego zobowiązania wobec wierzyciela (banku B), bank A wypłaca za niego sumę określoną w gwarancji. Tak więc w przypadku gwarancji bankowej bank-wierzyciel dochodzi swoich należności od innego banku.
Przelew (cesja) wierzytelności – polski kodeks cywilny (art. 509 - 516 k.c.) dopuszcza możliwość zmiany wierzyciela bez zgody dłużnika, która odbywa się na podstawie umowy (cesji) przenoszącej wierzytelność na osobę trzecią. Tak więc kredytobiorca, który zalega ze spłatą kredytu, może przenieść na swojego wierzyciela (czyli bank) wierzytelność, którą sam nabył w stosunku do swojego dłużnika na mocy innego stosunku prawnego. W ten sposób – mówiąc najkrócej – dłużnik kredytobiorcy staje się na drodze cesji dłużnikiem banku i to na jego konto musi wpłacać zaległe należności.
Niektóre banki stosują również cesję z polisy ubezpieczeniowej kredytobiorcy. Dzięki niej bank może zaspokoić wierzytelność z odszkodowania majątkowego, wypłacanego przez zakład ubezpieczeń w razie utracenia lub zniszczenia danej rzeczy.
Poręczenie według prawa cywilnego – dzięki poręczeniu bank zyskuje poniekąd "dodatkowego" dłużnika, który w razie niewypłacalności kredytobiorcy będzie spłacał jego długi. Poręczyciel odpowiada za całość zobowiązania, musi więc spłacić nie tylko należność główną, ale też prowizje, odsetki kredytowe, odsetki karne, a niejednokrotnie także koszty związane z egzekucją długu.
Poręczyciel jest odpowiedzialny za spłatę zobowiązania nawet w przypadku śmierci głównego dłużnika (dzieli wówczas ten obowiązek ze spadkobiercami kredytobiorcy).
Zabezpieczenia rzeczowe
O ile zabezpieczenia osobiste charakteryzują się odpowiedzialnością osobistą kredytobiorcy (który odpowiada całym swoim majątkiem), o tyle zabezpieczenia rzeczowe ograniczają odpowiedzialność dłużnika do poszczególnych składników tegoż majątku. Najczęściej stosowanym przez banki zabezpieczeniem rzeczowym jest hipoteka na kredytowanej nieruchomości.
Hipoteka – jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości lub innych wybranych prawach (m.in. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej czy spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego). Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia.
Warto przypomnieć, iż hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne, w tym także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania.
Bardzo istotną kwestią przy ustanawianiu hipoteki z rynku wtórnego jest prawidłowa ocena wartości nieruchomości. Z reguły w takiej sytuacji bank korzysta z wyceny zewnętrznej, która zostaje sporządzona przez licencjonowanego rzeczoznawcę i najczęściej jest oparta na metodzie wartości rynkowej. Za wykonanie szacunkowego operatu nieruchomości w większości banków płaci kredytobiorca.
Blokada środków na rachunku bankowym – stanowi jedno z najczęściej stosowanych zabezpieczeń wierzytelności, choć, ponieważ jest to umowa nienazwana, nie do końca chroni interesy banku (gdyż nie ma on pierwszeństwa przed innymi wierzycielami osobistymi dłużnika). Ustanowienie blokady następuje po pisemnej dyspozycji posiadacza rachunku, w której upoważnia on bank do zablokowania na koncie określonej kwoty i jednocześnie udziela bankowi pełnomocnictwa do jej zajęcia, jeśli nie ureguluje zobowiązań wobec banku w terminie. Blokada może być dokonana na rachunkach oszczędnościowych oraz oszczędnościowo-rozliczeniowych, na kontach związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub na lokatach terminowych.
Kaucja – na podstawie zawartej umowy kredytobiorca składa w banku przedmiot kaucji (czyli środki pieniężne albo bony), które stają się własnością banku i którymi bank może swobodnie dysponować w przypadku niespłacenia przez dłużnika kredytu w terminie. Z reguły kaucja gotówkowa jest przechowywana na nieoprocentowanym rachunku bankowym. Jeśli jednak kaucja trafiła na konto oprocentowane, bank może wypłacić dłużnikowi wynagrodzenie za okres korzystania z przejętej kwoty. Dla kredytobiorcy ta forma zabezpieczenia ma istotną wadę – kaucję można odzyskać dopiero po całkowitej spłacie kredytu.
Przewłaszczenie – ten rodzaj zabezpieczenia sprowadza się do przeniesienia na rzecz banku prawa własności rzeczy (np. samochodu, linii produkcyjnej) lub papierów wartościowych będących w posiadaniu dłużnika, przy czym zastawca nadal korzysta z przedmiotu zastawu. Kredytobiorca, który dokonał przewłaszczenia, ma obowiązek utrzymania i ubezpieczenia przewłaszczonej rzeczy, jednak nie może jej zbyć, obciążyć ani oddać osobie trzeciej do używania. Przewłaszczenie jest zarówno dla kredytodawcy, jak i kredytobiorcy dość wygodnym rozwiązaniem, ze względu na prostotę i szybkość jego ustanowienia.
W momencie, w którym kredytobiorca nie dotrzymuje terminów spłaty kredytu, bank występuje z pisemnym żądaniem wydania przedmiotu przewłaszczenia (po czym, najczęściej po przeprowadzeniu postępowania egzekucyjnego, wchodzi w jego posiadanie).
Zastaw rejestrowy – działa tutaj taki sam mechanizm, jak w przypadku hipoteki. Zastaw jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym, który może być ustanowiony jedynie na rzeczach ruchomych oraz na prawach zbywalnych (takich jak np. akcje oraz obligacje). W sytuacji, w której dłużnik staje się niewypłacalny, bank ma prawo do sprzedaży ruchomości w trybie egzekucji sądowej.
Czas przetrzymywania majątku dłużnika, na który została zamieniona wierzytelność banku, jest ściśle określony – zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt. 4 ustawy Prawo bankowe bank ma obowiązek sprzedaży takiego majątku w okresie nie dłuższym niż 5 lata od daty nabycia. Najczęściej sprzedaż odbywa się w formie licytacji lub poprzez złożenie ofert kupna.
Obecnie większość instytucji finansowych zleca zbycie przejętych od dłużników zabezpieczeń firmom zewnętrznym. Wciąż jednak są banki, które na swoich stronach internetowych umieszczają ogłoszenia o sprzedaży (najczęściej dyskretnie ukryte w zakładce „Oferty nieruchomości”).
Zabezpieczenia kredytu hipotecznego
Ochrona przed ryzykiem jest szczególnie ważna przy zobowiązaniach długoterminowych, do których zaliczamy kredyty hipoteczne. W obawie, że klient po pewnym czasie nie będzie w stanie dotrzymać warunków umowy, banki stosują różne środki zaradcze. Zaliczamy do nich np. metodę scoringową, monitoring kredytowy, a także zabezpieczenie kredytu.
Scoring to inaczej punktowa metoda oceny wiarygodności klienta. Jest przeprowadzany przez analityków bankowych i ma na celu oszacowanie stopnia ryzyka, związanego z przyznaniem kredytu lub pożyczki. Ocena scoringowa jest wypadkową historii kredytowej potencjalnego kredytobiorcy (scoring behawioralny) oraz jego profilu (tzw. scoring aplikacyjny). Ten ostatni polega na tym, iż poszczególnym cechom kredytobiorcy są wg odpowiednio przygotowanej skali przypisywane punkty, które po zsumowaniu decydują o przyznaniu kredytu.
Natomiast po podpisaniu umowy kredytowej bank wdraża specjalne procedury, zwane monitoringiem kredytowym. Polegają one na stałej i systemowej weryfikacji aktualnej zdolności kredytowej klienta i błyskawicznym wychwytywaniu wszelkich opóźnień w spłacie. W przypadku, kiedy występuje zaległość, system automatycznie generuje upomnienie wzywające dłużnika do natychmiastowego uregulowania należności.
W przypadku kredytu hipotecznego obowiązkowym zabezpieczeniem spłaty jest wspomniana wcześniej hipoteka. Ponieważ jednak jej ustanowienie może zająć kilka miesięcy (a nawet kilka lat, kiedy dom jest budowany systemem gospodarczym), bank w międzyczasie musi mieć gwarancje, że nawet w przypadku bankructwa dłużnika odzyska pożyczone środki. Stąd też klient jest proszony o wykupienie pakietu rozmaitych ubezpieczeń, na czele z ubezpieczeniem pomostowym.
Do najczęściej wymaganych rodzajów ubezpieczeń przy kredycie zaliczamy: ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, na wypadek trwałego inwalidztwa, a także ubezpieczenie nieruchomości, pomostowe i niskiego wkładu własnego.
Kolejnym – obok hipoteki oraz polis ubezpieczeniowych – zabezpieczeniem jest tzw. wkład własny (czyli kapitał, jaki musi posiadać osoba wnioskujący o kredyt hipoteczny). Zgodnie z wytycznymi zawartymi w Rekomendacji S, wkład kredytobiorcy powinien wynosić 20% wartości nieruchomości, jednak banki mogą oferować klientom kredyty z wkładem obniżonym do 10%.
I wreszcie, banki umożliwiają zabezpieczenie kredytu hipotecznego również inną nieruchomością, należącą do klienta lub osoby trzeciej. Przykładowo – biorąc kredyt na budowę domu, możemy go zabezpieczyć posiadanym przez nas mieszkaniem lub działką budowlaną należącą do wujka (oczywiście, pod warunkiem, że wyrazi on na to zgodę).
Zabezpieczenia kredytów – czy są opłacalne również dla klientów?
Choć podstawową funkcją opisanych wcześniej instrumentów prawnych jest ochrona interesów banku, to jednak niektóre z nich są korzystne również dla kredytobiorców. Wnosząc odpowiednie zabezpieczenie możemy zwiększyć swoją zdolność kredytową lub otrzymać korzystniejszą ofertę od banku. W tym drugim przypadku bank może nam zaproponować lepsze warunki kredytowania, ponieważ zmniejsza się tzw. współczynnik LTV, czyli stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia.
Zawsze jednak musimy mieć świadomość, że większość zabezpieczeń może się wiązać z dodatkowymi kosztami, jakie będziemy musieli ponieść. Dlatego jeśli mamy wybór i możemy negocjować z bankiem formę zabezpieczenia kredytu, wybierzmy rozwiązanie, które będzie tańsze.
Komentarze
(0)