Rodzaje własności nieruchomości - co warto o nich wiedzieć?

Własność hipoteczna bądź spółdzielcza, czyli formy własności mieszkania

Uzyskanie prawa własności do nieruchomości wydaje się więc proste i przejrzyste. Musisz jednak wiedzieć, że własność niejedno ma imię bowiem istnieją różne jej formy:

• własność hipoteczna (nazywana też pełną własnością) z wyodrębnioną dla danej nieruchomości księgą wieczystą, 
• spółdzielcze prawo własności. 

Warto dodać, że oprócz prawa własności są jeszcze dwa rodzaje prawa do użytkowania:

• lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, 
• prawo do lokalu komunalnego. 

W ich przypadku mówimy jednak tylko o możliwości korzystania z mieszkania otrzymanego w drodze przydziału. Jako jego użytkownik nie możesz nim swobodnie dysponować, gdyż nie posiadasz do niego praw majątkowych. Nie masz więc uprawnień, by lokal przekazać bliskim w spadku, ale jeśli mieszkaliście wspólnie, to po Twojej śmierci nie zostaną oni wyrzuceni na bruk -gmina czy spółdzielnia przyznają im prawo najmu.

Dodajmy, że zazwyczaj najemca jest pierwszym w kolejce do kupna zajmowanego mieszkania i przekształcenia go w odrębną własność.

Nieruchomość z własną księgą wieczystą

Określenie własność hipoteczna stosowane jest do działek, budynków, lokali użytkowych bądź mieszkań, które są fizycznie wydzielone i posiadają własną księgę wieczystą. Nabywając takie mieszkanie stajesz się równocześnie:

• współwłaścicielem części wspólnej nieruchomości (np. klatki schodowej, windy) oraz terenu, na którym stoi blok czy kamienica (użytkowanie wieczyste przechodzi już do historii dzięki wprowadzeniu przepisów pozwalających na przekształcenie go w prawo własności do ułamkowej części gruntu pod budynkiem), 
• członkiem wspólnoty mieszkaniowej danego budynku. 

Tym samym masz prawo decydować o opłatach eksploatacyjnych, zobowiązaniach zaciąganych przez wspólnotę i innych jej działaniach. Twój procentowy udział w całej nieruchomości ma wpływ na znaczenie Twojego głosu na zebraniach wspólnoty, gdyż do podjęcia decyzji konieczne jest, by za proponowanym rozwiązaniem opowiedziały się osoby posiadające łącznie więcej niż połowę udziałów.

Możliwe jest pewne ograniczenie prawa do dysponowania nieruchomością gruntową. Mowa o ustanowionej sądownie służebności (zapisy na jej temat figurują w dziale III księgi wieczystej, podobnie jak wpisy nt. egzekucji), czyli obowiązku respektowania przez jej właściciela określonych praw osób trzecich. Na ogół chodzi o tzw. prawo przejazdu/przechodu, które sprowadza się do umożliwienia konkretnym osobom (np. właścicielom sąsiednich nieruchomości) lub wszystkim chętnym poruszania się po działce. Druga opcja to służebność przesyłu, która jest ustanawiana na rzecz firmy odpowiedzialnej za sieci przesyłowe (np. gazu, prądu, wody) i daje jej prawo wstępu na nieruchomość w celu naprawy czy konserwacji nadzorowanej przez nią infrastruktury.

Mieszkanie spółdzielcze, własnościowe, choć z ograniczeniami

Własnościowe mieszkanie spółdzielcze na ogół nie ma założonej odrębnej księgi wieczystej (choć nie ma ku temu przeciwwskazań) i tym samym nie może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Przy tej formie własności właścicielem budynku jako całości jest spółdzielnia, która ustala zasady korzystania z części wspólnych.

Gdyby spółdzielnia upadła lub została zlikwidowana, otrzymasz mieszkanie na własność. To istotna różnica w porównaniu do sytuacji członków spółdzielni dysponujących lokatorskim własnościowym prawem do lokalu, które wymaga wniesienia niższego wkładu do spółdzielni, nie jest zbywalne i nie można go dziedziczyć. Oni będą nadal tylko najemcami zajmowanego mieszkania.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możesz przekształcić we własność. Chcąc to zrobić, musisz wystąpić ze stosownym wnioskiem do spółdzielni, która od momentu otrzymania dokumentów ma 6 miesięcy na dopełnienie formalności. Przeprowadzenie procedury możliwe jest tylko wtedy, gdy:

• nie masz zaległości czynszowych wobec spółdzielni, 
• grunt, na którym stoi budynek, ma uregulowany stan prawny, 
• został już spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę lokalu (ewentualnie spłacisz przypadającą na Ciebie część). 

Dokonując zmiany formy własności, musisz się liczyć z wydatkiem ok. 2000 zł, na który złożą się koszt sporządzenia umowy notarialnej, opłaty sądowe od wniosków o założenie księgi wieczystej i odpowiednich wpisów do niej oraz podatek VAT.

Forma własności nieruchomości a prawa i obowiązki jej właściciela

Z faktem bycia właścicielem wiążą się określone prawa i obowiązki zależne od tego, jaka jest forma własności nieruchomości. Niezależnie od niej w każdym momencie możesz sprzedać mieszkanie, przekazać je komuś w spadku lub jako darowiznę.

Zawsze musisz płacić czynsz eksploatacyjny oraz inne opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty mieszkaniowej (w jej imieniu może występować zarządca nieruchomości). Pamiętaj, że notariusz pozwoli na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy dostarczysz zaświadczenie, że nie masz żadnych zaległości czynszowych.

Mając pełne prawo własności, będąc jedynym dysponentem nieruchomości, o swoich decyzjach z nią związanych nie musisz nikogo informować, z nikim ich uzgadniać. Możesz ją sprzedać, wynająć czy przeznaczyć pod działalność gospodarczą wedle własnego uznania. Na co dzień powinieneś jednak przestrzegać zasad współżycia społecznego, czyli nie zakłócać spokoju sąsiadom, nie podejmować działań, które miałyby negatywny wpływ na stan techniczny budynku.

Banki niechętnie patrzą na zabezpieczenie kredytu w postaci spółdzielczego mieszkania własnościowego, gdyż korzystanie z niego podlega pewnym ograniczeniom. Najważniejsze z nich, to obowiązek uzyskania zgody spółdzielni mieszkaniowej na przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy. Nie jest ona konieczna, gdy posiadacz mieszkania spółdzielczego chce je komuś wynająć czy bezpłatnie użyczyć.

Co jest dla mnie korzystniejsze?

Po przeczytaniu tego tekstu być może zadajesz sobie pytanie, która z form własności jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Jeśli planujesz mieszkać w nabytym domu czy mieszkaniu, to tak naprawdę nie ma to większego znaczenia. W obu przypadkach, będąc właścicielem, musisz ponosić pewne opłaty na utrzymanie nieruchomości i współfinansować jej remonty, możesz ją wynająć czy sprzedać lub przekazać w formie darowizny. W przypadku, gdy zakup ma charakter inwestycyjny, to zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest odrębna własność (tzw. własność hipoteczna), gdyż możesz wówczas w pełni rozporządzać nieruchomością, w tym zmienić jej przeznaczenie.