Kto może otrzymać mieszkanie z TBS i na jakich warunkach?

Komu przysługuje mieszkanie z TBS?

Każdy wniosek rozpatrywany jest indywidualnie, ale generalnie można powiedzieć, że jest to oferta dla tych, którzy zarabiają za dużo, by otrzymać mieszkanie komunalne, ale za mało, by zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Inny ogólny wymóg mówi, że trzeba stale zamieszkiwać i być zatrudnionym na terenie gminy, w której znajduje się mieszkanie z TBS.

Limity dochodowe ustalane są odrębnie dla poszczególnych województw, zależą również od wielkości rodziny oraz daty budowy mieszkania. Regionalne ustalanie kryteriów jest w pełni uzasadnione, gdyż dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej jest bardzo zróżnicowane. Między województwem mazowieckim, gdzie dochody są najwyższe, a najuboższymi regionami różnica wynosi ok. 40%.

Różne kryteria dochodowe

Parametry kryterium dochodowego uzależnione są od sposobu sfinansowania budowy lokalu. Pierwsza opcja: inwestycję współfinansowała osoba fizyczna mająca zostać jego najemcą, pracodawca pragnący zapewnić mieszkanie swoim pracownikom lub inny podmiot mający interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych dla wskazanych przez niego osób trzecich. Wówczas średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym ten, w którym jest zawierana umowa najmu, nie może przekraczać 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia dla danego województwa więcej niż o 5% (dla gospodarstwa jednoosobowego) lub 55% (dla dwuosobowego). Każda kolejna osoba w rodzinie zwiększa możliwe odstępstwo o 35%.

Druga opcja: powstanie budynku współfinansowała gmina, powiat (lub ich związek), Agencja Mienia Wojskowego lub organizacja pożytku publicznego. W tym wariancie w pierwszym kroku ostatnio ogłoszone przeciętne wynagrodzenie miesięczne brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, mnoży się przez 1,2. Potem porównuje się uzyskany wynik z dochodami potencjalnego najemcy. Średni miesięczny dochód jego gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym ten, w którym jest zawierana umowa najmu, nie może przekraczać 100% (dla gospodarstw jednoosobowych), 145% (gdy są 2 osoby), 175% (przy 3 osobach) lub 205% (w przypadku gospodarstwa 4-osobowego). Każda kolejna osoba powoduje zwiększenie limitu o 35%.

Co to jest partycypacja w TBS i kim jest partycypant?

Partycypacja to nic innego jak współuczestniczenie w kosztach wzniesienia budynku mieszkalnego przez partycypanta (najemcę). Może nim być osoba fizyczna, jak i podmiot zainteresowany pozyskaniem mieszkań, np. pracodawca; powiat, gmina lub ich związek albo inna osoba prawna mająca interes w uzyskaniu mieszkania przez wskazaną przez nią osobę.

Wysokość kwoty partycypacji, która może być sfinansowana z oszczędności lub zaciągniętego kredytu, uzależniona jest od powierzchni mieszkalnej, którą chce wynająć partycypant. Nie może być większa niż 30% jej wartości odtworzeniowej (kosztów budowy), ale na ogół bywa niższa.

Kwota partycypacji jest waloryzowana i zwracana w momencie rezygnacji z użytkowania mieszkania. TBS ma rok na przelanie jej na wskazane przez partycypanta konto bankowe.

Czym innym jest kaucja zabezpieczająca, czyli swego rodzaju „odszkodowanie” dla TBS na wypadek, gdyby mieszkanie zostało zdewastowane, która także jest zwracana w momencie wyprowadzki. Jej maksymalna wysokość to 12-krotność miesięcznego czynszu najmu.

Jak się starać o mieszkanie w TBS?

Możliwości są dwie, można je porównać do kupowania mieszkania własnościowego na rynku pierwotnym (od dewelopera) i wtórnym (od właściciela).

W pierwszym przypadku do zawarcia umowy najmu dochodzi jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji lub w jej trakcie. Stronami umowy są dany TBS i przyszły najemca. Ubiegając się o prawo najmu trzeba złożyć oświadczenie o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego w roku poprzednim oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez wnioskodawcę oraz inne osoby wskazane do wspólnego zamieszkiwania.

W drugim wariancie podpisy na umowie najmu składają te same osoby, ale wcześniej musi dojść do cesji praw obecnego najemcy (na ogół konieczne jest uzyskanie na to zgody TBS-u) na rzecz osoby zainteresowanej przejęciem zajmowanego przez niego mieszkania.

Oczywiste jest, że obecny partycypant (najemca) oczekuje od tego, kto ma wejść w jego prawa, przekazania kwoty, którą on wniósł do TBS tytułem partycypacji. Może też domagać się zwrócenia mu nakładów, jakie poniósł na podwyższenie standardu lokalu powyżej tego, w jakim otrzymał go od TBS. Na stronach wielu towarzystw można znaleźć informację, że takie żądanie powinno być udokumentowane rachunkami, gdyż oczekiwanie „odstępnego” za sam fakt umożliwienia zamieszkania w budynku należącym do TBS nie ma uzasadnienia prawnego. Co więcej, jest umożliwieniem komuś wprowadzenia się do mieszkania poza kolejką osób oczekujących na lokal z TBS.

Wolne mieszkania w TBS powołanych przez jednostki samorządu terytorialnego przydzielane są często z uwzględnieniem preferencji dla określonych osób, np. niepełnosprawnych, płacących podatki w danej gminie, rodzin wielodzietnych.

Umowa cesji powinna być sporządzona na piśmie, w formie umowy cywilno-prawnej i potwierdzona aktem notarialnym. Podobnie jak przy kupnie mieszkania z wydzieloną księgą wieczystą lub lokalu spółdzielczego trzeba się upewnić, czy nikt nie jest w nim zameldowany lub w nim nie mieszka.

Czynność cesji jest nabyciem praw majątkowych podlegającym opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilno-prawnych. Jego stawka wynosi 1% i jest liczona od kwoty odstępnego. Obowiązek zapłaty daniny na rzecz fiskusa ciąży na kupującym, który musi wywiązać się z niego w ciągu 14 dni od daty podpisania umowy.

Ile wynosi czynsz w TBS?

Wysokość czynszu za 1 m. kw. powierzchni mieszkania z zasobów TBS jest ustalana przez zgromadzenie wspólników/akcjonariuszy w takiej wysokości, by przychody z tego tytułu pokrywały koszty eksploatacji i remontu zarządzanych przez TBS budynków oraz spłatę zobowiązań związanych z ich budową. W skali roku nie może być ona jednak wyższa niż 4% (dla budynków wzniesionych z wykorzystaniem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, o które wniosek był złożony do 30 września 2009 r.) lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu.

Dodajmy, że osobną grupę kosztów działania TBS, które także musi pokryć najemca mieszkania, stanowią te związane z instalacją i konserwacją odnawialnych źródeł energii, pracami termomodernizacyjnymi lub rewitalizacyjnymi, a także wynikającymi z konieczności zapewnienia dostępu do budynku osobom ze szczególnymi potrzebami. Obciążenia najemcy z tytułu tego typu opłat nie mogą przekroczyć 1% wartości odtworzeniowej lokalu.

Krótko mówiąc, mieszkając w lokalu TBS ponosisz opłaty eksploatacyjne i administracyjne, współfinansujesz koszty utrzymania oraz dokładasz się do funduszu remontowego.

Dodajmy, że do momentu nowelizacji ustawy w 2019 r. najemca mieszkania miał obowiązek co 2 lata informować TBS o swoich aktualnych dochodach. Jeśli przekroczyły próg dochodowy uprawniający do zawarcia umowy najmu, to nie dochodziło do jej rozwiązania, lecz nie miało zastosowania ustawowe ograniczenie wysokości czynszu, mógł on zostać ustalony według reguł obowiązujących w danym TBS-ie. Zniesienie obowiązku informacyjnego sprawiło, że osoby płacące wyższy czynsz najmu straciły możliwość powrotu do kwot regulowanych, gdy spadły ich dochody. Część towarzystw postanowiło wyeliminować niedopatrzenie ustawodawcy i umożliwiają swoim członkom udokumentowanie aktualnych dochodów, a tym samym zmianę zasad ustalania wymiaru czynszu.

Czy możliwy jest wynajem mieszkania TBS?

Przepisy zabraniają, by najemca mieszkania z zasobów TBS wynajmował je innym osobom. Zabronione jest również wykorzystywanie lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej.

Odstępstwem od tej reguły są sytuacje, gdy najemcą jest podmiot (np. gmina, pracodawca, organizacja pożytku publicznego), który zawarł z towarzystwem umowę o partycypowanie w kosztach budowy i zamierza przeznaczyć wynajmowany przez siebie lokal dla wskazanych przez siebie osób (np. mieszkańców, pracowników, osób, względem których realizuje swoje cele ustawowe). Ważne, by osoba faktycznie zamieszkująca w lokalu spełniała warunki wynikające z przywołanej wcześniej ustawy. Na takie działanie nie jest potrzebna zgoda TBS.

Wynajęcie komuś mieszkania z TBS przez jego najemcę może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu, ale informacja o takiej sankcji powinna się znaleźć w jej treści. Można sobie wyobrazić sytuację, że opuszczasz mieszkanie na kilka miesięcy i chcesz, by ktoś w nim zamieszkał i opiekował się nim. Wówczas, teoretycznie, powinieneś uzyskać na to zgodę TBS, ale zwrócenie się o nią może zrodzić wątpliwość, czy mieszkanie jest Ci potrzebne, czy umowa najmu nie powinna zostać rozwiązana a lokal przekazany komuś, kto na niego czeka…

Mam mieszkanie w TBS. Co to dokładnie oznacza?

Choć w powyższym stwierdzeniu jest słowo mam sugerujące posiadanie czegoś, bycie właścicielem, to w praktyce chodzi o stwierdzenie, że dana osoba jest najemcą lokalu z zasobów TBS i ma prawo w nim zamieszkiwać. Wiąże się to oczywiście z koniecznością ponoszenia opłat na rzecz towarzystwa oraz obowiązkiem utrzymywania mieszkania we właściwym stanie technicznym. Wszelkie remonty mające wpływ na pierwotny układ mieszkania mogą być wykonane tylko po uzyskaniu zgody zarządcy i ich koszt obciąża najemcę. Możliwe jest, by TBS zgodził się na pokrycie części lub całości nakładów, które masz prawo odliczyć sobie z opłat czynszowych. Tego typu sytuacje rozpatrywane są indywidualnie.

Z faktu, że masz status najemcy. wynika, że nie możesz ubezpieczyć całego mieszkania, ale tylko jego elementy ruchome, wyposażenie. Można to traktować jako zaletę TBS-u, gdyż koszt ochrony w tym przypadku jest dużo niższy niż w sytuacji, gdy ubezpieczenie obejmuje także mury.

Sugerujemy, byś wykupił przy tym polisę odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym na wypadek zalania sąsiada z dołu lub przyczynienia się do powstania innej szkody.

Na czym polega wykup TBS?

Rozważając skorzystanie z oferty wybranego towarzystwa, zapewne zadajesz sobie pytanie: Kiedy mieszkanie w TBS przechodzi na własność. 1 stycznia 2022 r. weszły w życie przepisy, które umożliwiają lokatorom mieszkań wybudowanych przez TBS zostanie ich właścicielami, o ile TBS spłacił już kredyt inwestycyjny. Zgodnie z przepisami z 10 grudnia 2020 r. zmieniającymi niektóre ustawy wspierające rozwój mieszkalnictwa, może się to stać w ramach najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Zawarcie tego typu umowy następuje na wniosek najemcy, po wcześniejszym rozwiązaniu tej mówiącej o partycypacji w kosztach wybudowania nieruchomości.

Istotne, że zmiana rodzaju umowy nie jest dostępna dla każdego. Z tego rozwiązania mogą skorzystać tylko osoby, których poziom partycypacji jest odpowiednio wysoki: 20% w mniejszych miejscowościach i 25% w większych, czyli w tych będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa lub też miastach na prawach powiatu liczących powyżej 100 tys. mieszkańców.

Drugi istotny wymóg to podpisanie umowy o partycypację minimum przed pięcioma laty, a trzeci – brak zaległości czynszowych przez okres dłuższy niż 3 miesiące w ostatnich pięciu latach.

Wykupienie mieszkania powinno nastąpić po cenie rynkowej z uwzględnieniem kwoty partycypacji. Brakująca część jest regulowana w miesięcznych ratach przez okres minimum 10 lat, przy czym jego skrócenie może nastąpić na wniosek najemcy.

Mieszkanie z TBS a spadek

Kolejne ważne pytanie brzmi: Czy mieszkanie z TBS można dziedziczyć?

Najemca mieszkania w budynku TBS będzie je mógł swobodnie sprzedać lub przekazać komuś w spadku dopiero wtedy, gdy w drodze najmu instytucjonalnego dojdzie do jego własności. Rodzi się więc pytanie o losy współlokatorów osoby zmarłej w sytuacji, gdy obowiązywała tylko umowa najmu.

Wówczas na ogół ma zastosowanie artykuł 691 kodeksu cywilnego, który mówi o prawie pierwszeństwa do najmu. Zgodnie z nim posiadają je współmałżonek, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby co do których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z nim.

Istnieje przy tym dodatkowy warunek – stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci. Nie ma znaczenia, jak długo to trwało, ale przyjmuje się, że osoba, która chciałaby zostać nowym najemcą, powinna być zameldowana w danym lokalu.

Sytuacja jest prostsza, gdy umowa najmu została zawarta po 1 stycznia 2005 r. Od tego dnia obowiązują przepisy, zgodnie z którymi prawo do wstąpienia w prawa do lokalu po zmarłym najemcy mają osoby wskazane przez niego do wspólnego zamieszkiwania. TBS może sprawdzić, czy osoba mająca podpisać umowę najmu spełnia warunki ustawowe.

Mieszkanie z TBS – wady i zalety

Spójrzmy teraz na wady i zalety zamieszkania w TBS.

Plusy TBS

Podstawową zaletą mieszkań z TBS jest ich dostępność, nie trzeba dysponować wielkimi pieniędzmi, by wpłacić kwotę partycypacji i zawrzeć umowę najmu. Wiąże się to z niskimi cenami mieszkań w TBS, co wynika z faktu, że ich budowa jest finansowana preferencyjnymi kredytami z Banku Gospodarstwa Krajowego, często powstają na gruntach należących do samorządów terytorialnych i TBS-y nie są nastawione na generowanie zysków.

Pozytywnie można też ocenić niezbyt skomplikowany proces ubiegania się o lokal z TBS, który sprowadza się do udowodnienia odpowiednio niskich dochodów oraz zamieszkiwania i pracy na terenie gminy, w której znajduje się mieszkanie. Przy kredycie hipotecznym formalności i kosztów jest znacznie więcej.

Dla wielu osób plusem jest możliwość zawarcia umowy długoterminowej i swobodnego jej rozwiązania, przeprowadzenia się w inne miejsce w momencie zmiany pracodawcy, chęci zamieszkania w innej lokalizacji, gdy dzieci podrosną lub przestaną mieszkać z rodzicami.

Owszem, podobne możliwości masz, wynajmując mieszkanie od jego właściciela, tyle że ma on prawo w każdym momencie wypowiedzieć Ci umowę najmu, podnieść w dowolny sposób wysokość płaconego mu czynszu najmu. Mieszkając w lokalu z TBS, nie ponosisz tego ryzyka. Wypowiedzenie umowy może nastąpić w ściśle określonych sytuacjach (np. nabycie lokalu własnościowego w danej miejscowości, dewastacja lokalu), a wysokość czynszu regulowana jest przepisami.

Ocena neutralna

Neutralnie należałoby ocenić fakt, że mieszkania w TBS są przygotowywane „pod klucz”. Dla jednych będzie to zaleta, bo nie muszą wykonywać prac wykończeniowych, na które są skazani kupujący nieruchomość od dewelopera, dla innych wada, gdyż trzeba zadowolić się tym, co jest oferowane przez TBS.

Minusy mieszkania z TBS

Po stronie wad można wskazać brak swobody w dysponowaniu mieszkaniem. Nie możesz go komuś wynająć i czerpać z tego korzyści; chcąc je odstąpić w drodze cesji, musisz uzyskać na to zgodę. Wszystkie te ograniczenia znikną dopiero wtedy, gdy po przekształceniu umowy najmu związanej z partycypacją w kosztach budowy w umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do prawa własności spłacisz mieszkanie i staniesz się jego właścicielem.

Wadą jest też z pewnością bardzo długi okres zwrotu przez TBS kwoty partycypacji (max 12 miesięcy) oraz budowanie mieszkań w mniej „prestiżowych” lokalizacjach.

Zakładając, że kwotę partycypacji wpłacisz w gotówce, Twoje miesięczne wydatki mieszkaniowe w TBS będą dużo niższe niż w przypadku mieszkania własnościowego (płacisz tylko czynsz, nie ponosisz kosztów kredytu hipotecznego). To plus, ale minusem jest fakt, że nawet po wielu latach nie staniesz się właścicielem lokalu. Jako zaletę możesz za to potraktować obowiązek zwrócenia Ci przez TBS zwaloryzowanej kwoty partycypacji, więc jeśli nawet zaciągnąłeś kredyt, by ją wpłacić, to będziesz mieć w ręce gotówkę. Możesz ją wykorzystać na spłatę pozostałej części zobowiązania albo na wniesienie wkładu w innym TBS-ie.

Mieszkanie w TBS – czy warto w nim zamieszkać?

Odpowiedź na to pytanie wiąże się z rozstrzygnięciem dylematu, o którym wspomnieliśmy wcześniej: być właścicielem czegoś, czy tylko z tego korzystać? Jeśli nie chcesz lub nie możesz zaciągnąć kredytu hipotecznego na własne mieszkanie, ale ważne jest dla Ciebie, byś mógł wygodnie mieszkać, nie obawiając się, że zostanie Ci nieoczekiwanie wypowiedziana umowa najmu, to powinieneś przystąpić do TBS. Pamiętaj, że otrzymasz mieszkanie wykończone pod klucz, czyli gotowe do zamieszkania i wszelkie remonty, modernizacje wykonujesz na własne ryzyko. Zarządca lokalu nie ma obowiązku zwrócić Ci ich kosztów.

Musisz mieć świadomość, że nie możesz posiadać innego lokalu mieszkalnego i dochodów przekraczających kryteria ustawowe. Podpisanie umowy najmu z TBS będzie się wiązało z koniecznością wpłacenia kwoty partycypacji, a później ponoszenia kosztów eksploatacji mieszkania. Gdy zechcesz się wyprowadzić, będziesz musiał zwrócić mieszkanie TBS i otrzymasz wpłaconą przez siebie sumę zrewaloryzowaną według odpowiednich przepisów. Możliwe też jest dokonanie cesji partycypacji, czyli przekazanie zajmowanego przez siebie mieszkania konkretnej osobie. Powinno się to odbyć po sporządzeniu u notariusza umowy cesji.

Raz jeszcze zwracamy uwagę na kwestię „kupna” mieszkania w TBS od obecnego najemcy. Tak naprawdę nabywasz tylko prawo mieszkania w danym lokalu, a nie stajesz się jego właścicielem, nadal jest nim dane towarzystwo budownictwa społecznego. W regulaminach wielu z nich jest zapis o konieczności wyrażenia zgody przez władze TBS na cesję partycypacji na rzecz konkretnej osoby. Jeśli nie zadbasz o dokładne sprawdzenie sytuacji prawnej, może się zdarzyć, że przekażesz pieniądze, a kontrahent nie udostępni Ci mieszkania. Ciężko Ci będzie dochodzić swoich praw, bo w świetle obowiązujących przepisów to on nadal będzie najemcą lokalu.

Zupełnie osobną kwestią są opinie nt. TBS, w którym ewentualnie chciałbyś zamieszkać, czyli wysokości obowiązujących w nim czynszów, jakości zarządzania, infrastruktury na terenach przyległych do bloków. Zawierają one zarówno czynniki obiektywne (mierzalne), jak i w pełni subiektywne. Ich ocena zależy od Twojego podejścia, spojrzenia na lokalne uwarunkowania.

Jak widzisz, TBS-y mają swoje plusy i minusy, niekiedy to, co dla jednych będzie zaletą, dla innych będzie wadą. Podjęcie decyzji o skorzystaniu z tego typu możliwości uzyskania mieszkania i wyborze konkretnego TBS wymaga wnikliwego rozważenia wielu spraw, zastanowienia się nad swoimi planami życiowymi na najbliższe lata.