Wróć

Kto i dlaczego emituje obligacje hipoteczne?

Krzysztof Duliński
Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych
Krzysztof Duliński
Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych

159 publikacji 3207 komentarzy

Recenzent promocji bankowych i autor tekstów poradnikowych dotyczących zarządzania finansami osobistymi będący zdania, że nawet najbardziej skomplikowane zagadnienie można przedstawić w prosty i przystępny sposób.


Kto i dlaczego emituje obligacje hipoteczne?
Spis treści

Poszukując bezpiecznych sposobów inwestowania, z pewnością warto pomyśleć o obligacjach. Pierwsze skojarzenie zapewne będzie dotyczyło emitowanych przez skarb państwa obligacji skarbowych, które są uważane za najbezpieczniejsze papiery wartościowe. Na rynku finansowym dostępne są także obligacje komunalne (wypuszczane przez jednostki samorządu terytorialnego), obligacje korporacyjne (emitowane przez firmy szukające alternatywnych do kredytu sposobów finansowania), a także obligacje hipoteczne. Właśnie tymi ostatnimi zajmiemy się w niniejszym tekście, przedstawiając ideę ich funkcjonowania, związane z nimi ryzyka i perspektywy zysku.

Zasady emisji obligacji hipotecznych, podobnie jak innych obligacji, reguluje ustawa o obligacjach z 29 czerwca 1995 r. modyfikująca zasady wynikające z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Kilka słów o obligacjach

W przypadku różnego rodzaju papierów wartościowych mamy do czynienia ze zróżnicowanym stopniem ryzyka. Dla obligacji jest ono stosunkowo niewielkie i zależy od ich emitenta (podmiotu wypuszczającego je na rynek), który pożycza pieniądze od obligatariuszy (osób/firm kupujących obligacje). Dłużnik (emitent) proponuje przy tym na ogół wierzycielom (obligatariuszom) określone wynagrodzenie za pożyczenie pieniędzy na pewien czas.

W wielu sytuacjach emisja obligacji i zapewnienie sobie w ten sposób finansowania jest dla emitenta korzystniejsze niż kredyt hipoteczny w banku. Choćby dlatego, że na bieżąco musi płacić tylko obiecane odsetki, a spłata kapitału następuje na koniec okresu umownego.

Szczególnym rodzajem dłużnych papierów wartościowych są obligacje zabezpieczone. W ich przypadku mamy do czynienia nie tylko z obietnicą emitenta wypłaty wynagrodzenia dla obligatariuszy, ale i z zabezpieczeniem ich interesów na rzeczach lub prawach należących do emitenta. Może to być zastaw na ruchomościach, bankowy zastaw rejestrowy, kaucja, blokada na koncie bankowym.

Obligacje hipoteczne – co to za produkt?

A jak jest w przypadku obligacji hipotecznych? Kto jest ich emitentem i skąd w nazwie tego produktu odwołanie się do pojęcia kojarzącego się z rynkiem nieruchomości? Wynika to z faktu, że w przypadku tego typu obligacji zabezpieczeniem interesów inwestorów jest wpis do księgi wieczystej (hipoteka) nieruchomości należącej do emitenta. Może nim być bank komercyjny prowadzący różnorodną działalność, bank hipoteczny specjalizujący się w finansowaniu nieruchomości, jak i inny podmiot.

Pozyskanie w ten sposób kapitału jest tańsze niż poprzez gromadzenie depozytów czy zaciągnięcie kredytu. Przekłada się to na atrakcyjniejsze warunki udzielania kredytów hipotecznych (w przypadku banków) lub niższe koszty realizacji przedsięwzięcia (dla innych podmiotów). Tyle tylko, że to, co korzystne dla kredytobiorców czy klientów emitenta, oznacza niższe wynagrodzenie dla inwestorów. Niejako w zamian zyskują jednak dodatkową gwarancję bezpieczeństwa swoich środków, tym atrakcyjniejszą, że ich roszczenia będą zaspakajane w pierwszej kolejności przed innymi wierzycielami. Czuwa nad tym administrator hipoteki zatrudniany i wynagradzany przez emitenta.

Administrator hipoteki

Przed dokonaniem emisji obligacji hipotecznych emitent musi zawrzeć umowę z administratorem hipoteki Jego zadaniem jest czuwanie nad terminowym wypłacaniem odsetek inwestorom oraz wykupem obligacji, przekazywanie informacji o wszelkich okolicznościach mających wpływ na wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W przypadku opóźnień z realizowaniem zobowiązań wobec obligatariuszy powinien rozpocząć działania, które pozwolą na zaspokojenie ich roszczeń, w tym zmierzających do uzyskania tytułu egzekucyjnego z klauzulą wykonalności oraz wszczęcia postepowania egzekucyjnego.

W analizach prawnych wskazuje się, że przy obecnym kształcie przepisów inwestorzy nie mają żadnego wpływu na wybór administratora hipoteki i motywowanie go do efektywnej pracy na rzecz zaspokojenia ich interesów. Możliwe jest wręcz, że swymi działaniami lub ich brakiem doprowadzi do sytuacji, gdy zaspokojenie roszczeń inwestorów nie będzie możliwe.

Wybór rzetelnego, cieszącego się dobrą opinią administratora to szansa dla emitenta na dodatkowe uwiarygodnienie się w oczach obligatariuszy.

W uchwale z 27 lutego 2020 Sąd Najwyższy uznał, że obligatariusz ma prawo samodzielnie dochodzić swoich praw od emitenta obligacji hipotecznych, nie czekając na działania administratora hipoteki.

Fakt, że zabezpieczeniem obligacji hipotecznych są nieruchomości emitenta, upodabnia te dłużne papiery wartościowe do hipotecznych listów zastawnych (MBS, od angielskiego mortgage backed securities). Faktem jest, że amerykańskie MBS-y wywołały globalny kryzys w latach 2007-2008, co było związane z udzielaniem przez instytucje finansowe kredytów hipotecznych praktycznie każdemu, w oparciu o wiarę w niczym niezakłócony wzrost gospodarczy i boom na rynku nieruchomości. Po tych doświadczeniach wprowadzono wiele ograniczeń i zabezpieczeń, które mają chronić przed podobną sytuacją w przyszłości.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że hipoteczne listy zastawne mogą być w Polsce emitowane tylko przez banki hipoteczne i Bank Gospodarstwa Krajowego.

Co oznacza zabezpieczenie na hipotece?

Zgodnie z ustawą o obligacjach każdy emitent obligacji odpowiada przed obligatariuszami całym swoim majątkiem. W przypadku obligacji hipotecznych gwarancja wypłaty środków związana jest z precyzyjnie wskazanym elementem majątku emitenta. Do księgi wieczystej nieruchomości wpisywana jest informacja, że jest ona zabezpieczeniem konkretnej serii obligacji, nie wskazuje się imiennie obligatariuszy, dzięki czemu możliwy jest obrót obligacjami hipotecznymi.

Rozważając ich zakup warto zwrócić uwagę na dwie sprawy. Pierwsza, to pozycja wpisu. Oczywiście najlepiej, by był on na pierwszym miejscu, przed innymi zobowiązaniami emitenta, np. kredytem bankowym. Druga – operat szacunkowy, czyli dokument mówiący o wycenie nieruchomości, a tym samym wartości zabezpieczenia. W miarę możliwości należy porównać zawarte w nim zapisy z cenami innych nieruchomości w okolicy, bo choć ustawa o obligacjach wymaga, by operat sporządziła osoba z odpowiednimi uprawnieniami, to nie można wykluczyć, że będzie on przygotowany nierzetelnie.

Swap, czyli zakład o wypłacalność emitenta

Co ciekawe, nie trzeba wcale kupować obligacji hipotecznych, by dokonać związanej z nimi inwestycji. Można sięgnąć po instrumenty finansowe niebędące papierami wartościowymi, np. swap na obligacje hipoteczne, którymi handel odbywa się na rynku pozagiełdowym. To swego rodzaju zakład z instytucją finansową, która go oferuje, o to, czy emitent zrealizuje wszystkie swoje obowiązki związane z konkretną serią obligacji hipotecznych.

Jeśli Twoim zdaniem emitent nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, to kupujesz swap i trzymasz kciuki, by przewidywany przez Ciebie scenariusz się spełnił. Gdy do tego dojdzie, otrzymasz od sprzedawcy swap-u nominalną wartość obligacji, których dotyczył zakład.

Swap możesz kupić także wtedy, gdy posiadasz objęte nim obligacje. Wówczas przekazywane przez Ciebie cyklicznie pieniądze będą swego rodzaju składką ubezpieczeniową. Wygrasz, gdy emitent zbankrutuje, gdyż otrzymasz odsetki, których nie zdążył Ci wypłacić, a także wartość nominalną obligacji. Przegrasz, jeśli obligacje zostaną wykupione w terminie zapadalności, bo poniosłeś koszty wykupienia swap-u.

Jego cena ustalana jest każdego dnia jako procent wartości zobowiązania, którego dotyczy i zależy od ryzyka niewypłacalności emitenta. Jeśli ono rośnie, to i cena swap-u jest wyższa.

Kontrakt powinien zawierać określenie okoliczności, w jakich dojdzie do spełnienia świadczenia (np. upadłość emitenta), czasu na jaki jest zawierany oraz kwoty odszkodowania wypłaconej kupującemu przez sprzedającego swap.

Obligacje hipoteczne a listy zastawne

Choć oba te produkty są do siebie podobne, to nie można ich mylić. Najważniejsza różnica dotyczy uwarunkowań prawnych – emisję listów zastawnych reguluje osobna ustawa i mogą je oferować jedynie banki hipoteczne. Muszą przy tym przestrzegać rygorystycznych wytycznych dotyczących limitów papierów będących w obrocie, stosować specjalne metody wyceny nieruchomości, pamiętać o nadzabezpieczeniu na poziomie min. 10% wartości emisji czy zasadzie pokrycia odsetkowego.

Ze względu na fakt, że listy zastawne dotyczą konkretnych kredytów hipotecznych i może się zdarzyć, że zostaną one spłacone przed terminem (co wpłynie na wspomniane wyżej wskaźniki), to emitent ma prawo zażądać przedstawiania listów zastawnych do wcześniejszego wykupu.

W przypadku obligacji hipotecznych nie ma takich ograniczeń, gdyż pozyskane dzięki nim środki mogą służyć na realizację różnego rodzaju przedsięwzięć, niekoniecznie prowadzenie akcji kredytowej.

Oferta dla doświadczonych inwestorów

Obligacje hipoteczne mogą być oferowane w drodze oferty publicznej, jak i zaproponowane do nabycia konkretnym podmiotom, np. bankom, firmom ubezpieczeniowym. Emitent ustala nominalną cenę obligacji (raczej nie jest ona niższa niż tysiąc złotych, często wynosi kilkaset tysięcy, a nierzadko nawet milion złotych) oraz ma prawo określić wielkość minimalnego pakietu, który musi zostać kupiony (np. 10 lub 100 sztuk). Ze względu na te uwarunkowania nie jest to więc propozycja dla każdego, raczej dla inwestorów ze znacznymi zasobami gotówki.

Handel obligacjami hipotecznymi może odbywać się w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez BondSpot lub Giełdę Papierów Wartościowych. Transakcje nie są częste, bo z racji bezpieczeństwa tego typu papierów wartościowych są one chętnie obejmowane i trzymane przez podmioty, które nabyły je od emitenta.

Trzeba mieć też świadomość, że mimo wszystko obligacje hipoteczne są raczej ofertą dla doświadczonych inwestorów, potrafiących prawidłowo ocenić „jakość” związanego z nimi zabezpieczenia, określić zagrożenia, jakie mogą mieć wpływ na wywiązanie się ze swoich zobowiązań przez emitenta. Bezrefleksyjne zawierzenie jego zapewnieniom, zwłaszcza, gdy jest nim bank hipoteczny, może doprowadzić do poniesienia strat. Przekonali się o tym boleśnie w latach 2007-2008 nabywcy wspomnianych wcześniej MBS-ów w USA, gdzie załamanie na rynku nieruchomości sprawiło, że papiery wartościowe związane z kredytami hipotecznymi stały się zupełnie bezwartościowe.

Zastrzeżenie to dotyczy także omówionego wyżej instrumentu pochodnego. Korzystanie z niego na zasadzie na dwoje babka wróżyła, bez żadnych merytorycznych przesłanek, nie ma żadnego uzasadnienia. Równie dobrze można zagrać w Lotto lub kupić los na loterii.


Oceń artykuł
0
(0 ocen)
Aby oddać głos, wskaż odpowiednią liczbę gwiazdek.
Dziękujemy za Twój głos Dziękujemy za Twój głos

Komentarze

(0)
Dodaj swój komentarz...
Nie ma jeszcze komentarzy
Skomentuj jako pierwszy