Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – poradnik

Czy zgoda banku na wykreślenie hipoteki jest konieczna?

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Powinieneś jednak wiedzieć, że zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych wierzyciel (w tym przypadku bank) jest prawnie zobligowany do dokonania „wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej”. W praktyce oznacza to, że Twój kredytodawca powinien ułatwić Ci przeprowadzenie tej operacji, m.in. wydając dokument umożliwiający usunięcie dotychczasowego wpisu.

Reasumując, jeśli po spłacie kredytu chciałbyś dokonać wykreślenia na własną rękę, sąd wieczystoksięgowy Twój wniosek odrzuci. Aby cała operacja zakończyła się sukcesem, musisz dysponować pisemnym oświadczeniem banku (tzw. kwitem mazalnym) potwierdzającym, że wszystkie wierzytelności zabezpieczone hipoteką wygasły.

Odmowa wydania listu mazalnego – co w takiej sytuacji robić?

Rzadko, bo rzadko, ale może się zdarzyć, że bank odmówi wydania kwitu. Zazwyczaj ma to miejsce wówczas, gdy dług zabezpieczony hipoteką nie został spłacony w całości (lub został spłacony, jednak bank nie zdążył zaksięgować ostatniej raty). W takiej sytuacji należy jak najszybciej skontaktować się z doradcą i poprosić o uzasadnienie negatywnej decyzji.

Jeśli jednak masz ma pewność, że oddałeś bankowi całą pożyczoną kwotę, a wierzyciel nie chce Ci udzielić zgody na wykreślenie hipoteki, możesz skierować sprawę do sądu o tzw. usunięcie niezgodności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Jak uzyskać oświadczenie banku o spłacie kredytu?

Niektóre banki po zakończeniu umowy kredytowej wydają takie zaświadczenie niejako z automatu. W innych należy złożyć pisemny wniosek o wydanie kwitu mazalnego i zawrzeć w nim następujące informacje:

• numer umowy kredytowej,  
• numer księgi wieczystej, w której została wpisana hipoteka,  
• uzasadnienie wniosku,  
• adres, na który bank powinien przesłać dokument.  

Wniosek możesz przesłać do banku pocztą lub złożyć osobiście w oddziale. Część banków wydaje takie oświadczenia bezpłatnie, jednak są i takie, które za kwit mazalny naliczają prowizję (np. w jednym ze znanych banków koszt zaświadczenia wynosi 30 zł dla klientów indywidualnych i aż 400 zł dla przedsiębiorców). Zanim więc poprosisz bank o zgodę na wykreślenie hipoteki, upewnij się, czy nie będziesz musiał za nią zapłacić.

List mazalny – jakie informacje powinien zawierać?

Wystawiony przez bank dokument musi spełniać określone wymogi formalne. Powinny się w nim znaleźć:

• dane kredytobiorcy (nazwa, adres i NIP w przypadku firm, a w przypadku osób fizycznych: adres zameldowania, PESEL, imię i nazwisko), 
• numer Księgi Wieczystej, w której wpisana była hipoteka,  
• rodzaj hipoteki (umowna czy przymusowa),  
• ewentualnie informacje na temat podstawy wierzytelności zabezpieczonej hipoteką np. numer umowy kredytowej,  
• potwierdzenie całkowitej spłaty długu zabezpieczonego hipoteką, 
• zgoda na wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o hipotece, 
• podpis osoby uprawnionej do reprezentowania banku.  

Czas oczekiwania na kwit mazalny zależy od banku. Sporządzenie oświadczenia może zająć instytucji finansowej od kilku do nawet kilkunastu dni roboczych.

Uzyskanie kwitu mazalnego to dopiero połowa sukcesu

Po otrzymaniu zgody banku na wykreślenie hipoteki Twoim następnym krokiem powinno być złożenie kolejnego wniosku w Wydziale Wieczystoksięgowym sądu rejonowego. Tym razem jednak musisz skorzystać z ujednoliconego formularza KW-WPIS, który znajdziesz na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ewentualnie możesz o niego poprosić w sądzie i wypełnić korzystając z pomocy pracownika biura podawczego).

Pamiętaj, aby do sądu dostarczyć podwójny komplet dokumentów. Jeden zatrzyma sąd, a na drugim otrzymasz potwierdzenie złożenia wniosku.

Niestety, wykreślenie hipoteki online nie jest obecnie możliwe, dlatego czeka Cię osobista wizyta w sądzie. Jednak w czasach pandemii wiele instytucji ograniczyło liczbę przyjmowanych interesantów i wprowadziło obowiązek wcześniejszego umówienia terminu wizyty. Upewnij się więc, czy w danym dniu będziesz mógł bez problemu załatwić swoją sprawę.

Formularz możesz też przesłać za pośrednictwem poczty, najlepiej listem poleconym. Ta metoda ma jednak pewną małą wadę – jeśli we wniosku popełniłeś błędy, zostanie on odrzucony z powodów formalnych. Tymczasem podczas wizyty w sądzie zawsze możesz poprosić pracownika biura podawczego o sprawdzenie poprawności dokumentu.

Jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – krótka instrukcja

Uzupełniając wniosek pamiętaj o dwóch zasadach – wzór należy wypełnić czytelnie, bez skreśleń i poprawek, natomiast niewypełnione pola należy przekreślić.

Strona pierwsza:

• w polu nr 1 wpisujesz pełną nazwę sądu rejonowego (np. Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi), 
• w polu nr 2 podajesz oznaczenie Wydziału Ksiąg Wieczystych (np. XVI Wydział Ksiąg Wieczystych), 
• w polu nr 3 wskazujesz numer księgi wieczystej. 

Strona druga:

• stawiasz „X” w rubryce „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”, 
• w polu nr 7 formułujesz treść żądania, wpisując: „Wnoszę o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej…” (podając numer hipoteki, jej rodzaj i kwotę oraz nazwę wierzyciela – w tym przypadku banku). 
• przekreślasz pola: 5, 6 i 8. 

Strona trzecia:

• skreślasz zwrot „uczestnika postępowania”, pozostawiając sformułowanie „dane wnioskodawcy”, 
• w polach nr 9-17 wpisujesz: swój PESEL, nazwisko, drugi człon nazwiska złożonego (jeśli go posiadasz), imię oraz imiona rodziców, 
• jeśli jesteś osobą fizyczną, przekreślasz pola nr 10 i 11 (REGON i KRS) oraz pole nr 12 wskazujące konieczność wpisania nazwy firmy, 
• w polach nr 18-24 podajesz następujące informacje: kraj, miejscowość, ulicę, numer budynku, numer lokalu, kod pocztowy oraz pocztę (pamiętaj, aby w nazwie pola wykreślić określenie „Siedziba”, pozostawiając „Adres zamieszkania”),  
• w rubryce nr 25 ujawniasz, czy masz pełnomocnika/przedstawiciela ustawowego. Jeśli nie - skreślasz oba zwroty i zaznaczasz krzyżykiem odpowiednią odpowiedź: (“tak” lub “nie”),  
• pola nr 26-32 wypełniasz tylko wtedy, kiedy adres doręczeń jest inny niż adres, pod którym mieszkasz, 
• jeżeli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, w kolejnych polach wpisujesz jego dane. Jeżeli nie, przekreślasz sformułowanie „dane wnioskodawcy” i podajesz dane uczestnika postępowania (czyli banku, który udzielił Ci kredytu hipotecznego). 

Strona czwarta:

• w sytuacji, gdy jest jeden wnioskodawca i jeden uczestnik postępowania, skreślasz pola od nr 57 do 80,  
• w polach 81-83 określających liczbę załączników wpisujesz cyfrę: „0”. W typowych przypadkach załączniki nie są dołączane, 
• w kolejnej rubrykach (nr 84 i nr 85) podajesz dane widniejące w kwicie mazalnym oraz informujesz o uiszczeniu opłaty, 
• przekreślasz pozostałe niewypełnione pola (od nr 86 do nr 89) i poniżej wpisujesz swoje imię i nazwisko oraz datę złożenia wniosku, 
• w ostatnim polu składasz swój podpis. 

Opłata za wykreślenie hipoteki

Zapewne zauważyłeś, że sąd tylko wówczas rozpatrzy Twój wniosek, gdy będzie miał pewność, iż wniosłeś wymaganą opłatę. Stawka za wykreślenie hipoteki jest stała i wynosi 100 zł. Możesz ją uiścić na trzy sposoby: gotówką w kasie sądu, e-znakiem sądowym, kupionym na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości lub przelewem na konto bankowe sądu (w tytule przelewu zaznacz, że opłata dotyczy wykreślenia hipoteki i podaj numer księgi wieczystej).

Teraz pozostaje Ci na dobrą sprawę ostatnia czynność – przekazanie kompletu dokumentów pracownikowi Biura Obsługi Interesantów. Są nimi:

• wypełniony wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w dwóch egzemplarzach,  
• kwit mazalny z banku, 
• potwierdzenie, że uregulowałeś obowiązkową opłatę. 

Zanim jednak odejdziesz od okienka podawczego, zatroszcz się jeszcze o jedno. Pracownik sądu powinien potwierdzić na jednym egzemplarzu wniosku, że w danym dniu przyjął Twoje pismo.

Ile trwa wykreślenie wpisu z księgi wieczystej?

Zarówno przepisy Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jak i przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie określają terminu oraz okresu, w jakim sąd wieczystoksięgowy powinien rozpoznać sprawę ujętą we wniosku. Dlatego w praktyce średni czas oczekiwania na wykreślenie hipoteki zależy od konkretnej instytucji (np. w dużych aglomeracjach, w których sądy są szczególnie obłożone pracą, może to być to okres nawet kilku miesięcy).

Wykreślenie hipoteki – podsumowanie

Choć urzędowe formalności związane z wykreślaniem hipoteki trudno uznać za szczególnie przyjazne, to nie warto zwlekać z ich przeprowadzeniem. Jak najszybsza zmiana wpisu leży w Twoim interesie, ponieważ w księdze wieczystej powinien być przestawiony aktualny stan prawny nieruchomości. Uaktualnienie danych jest szczególnie ważne, jeśli zamierzasz szybko sprzedać dom lub mieszkanie – dzięki temu kupujący będzie miał pewność, że nie ponosi żadnego ryzyka i nie będzie musiał za Ciebie spłacać długu w banku.