Odwrócona hipoteka. Czym jest i jak działa?

Beata Szymańska
Beata Szymańska
Analityk produktów finansowych
Beata Szymańska
Beata Szymańska
Analityk produktów finansowych

81 publikacji 146 komentarzy

W Moneteo specjalizuje się w analizowaniu produktów dedykowanych klientom firmowym oraz w tekstach poradnikowych przeznaczonych dla bankowych nowicjuszy. Oprócz tego zajmuje się aktualizacją danych i zmianami w bankowych ofertach.


2 komentarze
Odwrócona hipoteka. Czym jest i jak działa?
Spis treści

Czym jest odwrócona hipoteka?

Jest to specyficzna forma kredytu hipotecznego, w którym kredytobiorca przenosi na bank prawo własności do swojego domu lub lokalu, ten zaś zobowiązuje się do wypłaty świadczenia wyliczonego na podstawie rynkowej wartości nieruchomości. W zależności od umowy wypłata środków ma formę jednorazową lub ratalną. Co istotne, kredytobiorca ma zagwarantowane prawo do dożywotniego korzystania ze swojej nieruchomości - bank może przejąć lokal wraz z pełnią praw właścicielskich dopiero 12 miesięcy po śmierci klienta.

Aktem prawnym regulującym ten szczególny produkt finansowy jest ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 roku. Stwierdza ona, że prawo do udzielania odwróconej hipoteki posiadają tylko i wyłącznie banki. Ustawa określa także prawa i obowiązki kredytodawcy i kredytobiorcy oraz wskazuje organ nadzorujący (jest nim Komisja Nadzoru Finansowego).

Przykładowo: Pani Emilia - właścicielka dwupokojowego mieszkania w centrum dużego miasta - obawia się, że po przejściu na emeryturę nie będzie stać stać ją na opłacenie czynszu, rehabilitację i leki.
Pani Emilia jest osobą samotną, nie może liczyć na wsparcie rodziny, nie chce również z powodów sentymentalnych sprzedawać lokalu. Postanawia więc skorzystać z odwróconej hipoteki, dzięki której nie tylko będzie mogła nadal mieszkać w swoim domu, lecz również otrzyma co miesiąc od banku dodatkową sumę pieniędzy.
Po śmierci pani Emilii jej mieszkanie zostanie objęte postępowaniem spadkowym. Jeśli przez rok nie zgłosi się żaden spadkobierca, bank zgodnie z umową zostanie właścicielem nieruchomości.

Różnice między odwróconą hipoteką a standardową hipoteką

Podstawową różnicą między odwróconą hipoteką a standardowym kredytem hipotecznym jest cel, na który można przeznaczyć otrzymane środki. W przypadku klasycznego kredytu hipotecznego wnioskodawca podpisuje z bankiem umowę, w której znajdują się ściśle określone zasady jego wydatkowania, np. zakup lub budowa domu, remont istniejącej już nieruchomości, wykończenie domu lub mieszkania. Jeśli bank dojdzie do wniosku, iż klient wykorzystuje pożyczone pieniądze niezgodnie z zadeklarowanym celem, może zażądać spłaty całej kwoty. W przypadku odwróconej hipoteki takiego zagrożenia nie ma - uzyskane w ramach kredytu środki możemy przeznaczyć, na co tylko chcemy.

Kolejna różnica między odwróconą hipoteką a standardowym kredytem hipotecznym pojawia się na etapie wnioskowania o kredyt. Aby otrzymać klasyczną hipotekę, musimy posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Bank chce mieć pewność, że udźwigniemy finansowy ciężar, jakim jest konieczność regularnego spłacania rat kredytu, stąd też szczegółowo analizuje naszą aktualną sytuację materialną i dokładnie bada naszą finansową przeszłość. Natomiast w przypadku odwróconej hipoteki przyznanie kredytu jest uzależnione głównie od wartości nieruchomości. Fakt, że jesteśmy wpisani do rejestru dłużników lub aktualnie spłacamy cztery inne pożyczki, nie przekreśla naszej szansy na pozytywne rozpatrzenie wniosku.

Warto wspomnieć o jeszcze jednej - w sumie dość oczywistej - różnicy między tymi dwoma produktami. Klasyczny kredyt hipoteczny musimy spłacić, czyli zwrócić bankowi całą pożyczoną kwotę wraz z odsetkami, natomiast przy odwróconym kredycie hipotecznym ten wymóg nie występuje.

Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?

Stroną umowy odwróconej hipoteki może być:

  • osoba fizyczna w dowolnym wieku, która jest właścicielem nieruchomości bądź posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ewentualnie prawo użytkowania wieczystego,
  • osoby będące współwłaścicielami nieruchomości (w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej).

Natomiast w świetle obowiązujących obecnie przepisów odwrócona hipoteka nie jest dostępna dla:

  • najemcy lokalu,
  • osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
  • osoby prawnej (np. fundacji czy spółki akcyjnej),
  • podmiotów, które nie są osobami fizycznymi (np. spółek cywilnych, jawnych i komandytowych).

Co należy zrobić, by otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny?

Klient ubiegający się o odwróconą hipotekę powinien złożyć do banku wniosek kredytowy zabezpieczony hipoteką lub prawem użytkowania wieczystego. Bank – po sprawdzeniu stanu prawnego lokalu lub nieruchomości – na 14 dni przed podpisaniem umowy musi przekazać wnioskodawcy tzw. formularz informacyjny, zawierający szczegółowe warunki udzielania i rozliczania odwróconego kredytu hipotecznego.

Dokument, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów, powinien określać:

  • kwotę kredytu (dokładną lub szacunkową) oraz sposób jej ustalenia,
  • termin i sposób wypłaty świadczenia,
  • opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego,
  • koszt wyceny nieruchomości lub lokalu,
  • koszt, częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu,
  • prawa i obowiązki kredytobiorcy,
  • zasady rozliczenia odwróconej hipoteki.

Formularz informacyjny nie jest ofertą i zawarte w nim dane mogą być negocjowane. Kiedy obie strony dojdą do porozumienia, podpisują umowę, w której bank zobowiązuje do wypłaty kredytu. Jego kwota jest uzależniona przede wszystkim od wartości rynkowej domu lub lokalu, czyli najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku. Pod uwagę są również brane takie czynniki, jak płeć i wiek kredytobiorcy (a nawet stan jego zdrowia), wybrana forma wypłaty należności oraz czas, na jaki została zawarta umowa.

Ustawa nie precyzuje, która ze stron umowy ma ponosić koszty wyceny domu ani też która z nich odpowiada za wybór rzeczoznawcy. Może więc się zdarzyć, że bank przerzuci na kredytobiorcę koszt oszacowania nieruchomości, a dla siebie zarezerwuje wskazanie eksperta. Takie rozwiązanie jest dla klienta niezbyt korzystne, warto więc omówić tę kwestię przed podpisaniem umowy.

Jak przebiega wypłata środków i na ile można liczyć?

Odwrócona hipoteka może przybrać formę dożywotniej renty, wypłacanej beneficjentowi przez okres i w wysokości określonej w umowie, niemniej wnioskodawca może wystąpić o jednorazową wypłatę całej kwoty. Podstawą do ustalenia wysokości kredytu jest oszacowana przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nieruchomości, jednak ekspertyza eksperta nie przesądza jeszcze o tym, ile naprawdę otrzymamy pieniędzy - wiele zależy od miejsca, w którym znajduje się dana nieruchomość oraz planu zagospodarowania przestrzeni. Te wszystkie czynniki mogą spowodować, iż w przyszłości nieruchomość straci na wartości, dlatego też w krajach Europy Zachodniej kwota kredytu z reguły wynosi od 30% do 70% ceny rynkowej mieszkania – należy przypuszczać, że w Polsce będzie podobnie.

Odwrócona hipoteka - o czym jeszcze warto pamiętać?

Warto mieć świadomość, że umowa odwróconego kredytu hipotecznego nakłada na kredytobiorcę określone obowiązki. Kolejną kwestią, którą warto sprawdzić, są przepisy podatkowe oraz ochrona spadkobierców.

Obowiązki kredytobiorcy

Po zaciągnięciu odwróconej hipoteki kredytobiorca musi wykupić ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, w terminie regulować podatki oraz pozostałe opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości, a także dbać o należyty stan techniczny budynku lub lokalu.

Podatki

Odwrócony kredyt hipoteczny pozostaje wolny od obciążeń w podatku dochodowym, co oznacza, iż dodatkową emeryturą nie trzeba dzielić się z fiskusem. W świetle obowiązującego prawa podatkowego zawarcie umowy odwróconej hipoteki jest niczym innym, jak zaciągnięciem kredytu (pomimo braku obowiązku dokonywania jego spłaty). Uzyskane od banku środki finansowe nie są więc przychodem podlegającym opodatkowaniu PIT (zgodnie z orzecznictwem NSA, kwota przenoszona na podatnika w efekcie umowy kredytu nie jest dla niego definitywnym przysporzeniem majątkowym – nie można jej uznać za przychód otrzymany).

Ponadto zawierane z instytucją finansową umowy nie są obciążone podatkiem od czynności cywilnoprawnych – przynajmniej na razie.

Ochrona spadkobierców

Ustawa o odwróconej hipotece zakłada ochronę spadkobierców i daje im 12 miesięcy na zastanowienie, czy chcą spłacić wierzytelność wobec banku i zachować prawo do nieruchomości. Jeśli wyrażą taką chęć i zobowiążą się do spłaty kredytu, w normalnym trybie odziedziczą nieruchomość. Jeśli jednak z tej opcji nie zechcą skorzystać, nieruchomość stanie się własnością instytucji finansującej.

Co istotne, jeśli kredytobiorca nie wykorzysta w całości kwoty kredytu (czyli wystąpi dodatnia różnica pomiędzy wartością roszczenia a wartością nieruchomości), spadkobierca nawet w przypadku przejęcia mieszkania lub domu przez bank będzie miał prawo do owej nadwyżki. W sytuacji, w której kredytobiorca nie pozostawi spadkobierców, prawo do nadwyżki przejmie Skarb Państwa.

Korzyści, ryzyka i wady odwróconej hipoteki

Najważniejszą zaletą odwróconej hipoteki jest uzyskanie dodatkowego dochodu, od którego nie trzeba płacić podatku. Dla seniorów, którzy boją się pogorszenia jakości życia na emeryturze, jest to podstawowy atut. Co istotne, uzyskane w ten sposób pieniądze nie są wliczane do dochodu uprawniającego do świadczeń socjalnych i emerytalno-rentowych. Senior nie musi więc obawiać, że ZUS zawiesi lub obniży mu rentę lub odbierze zasiłek.

Natomiast wadą jest przede wszystkim wysokość wypłaconej przez bank kwoty, która może okazać się znacznie niższa od wartości rynkowej mieszkania. Jak już wiemy, na wartość nieruchomości ma wpływ także jej lokalizacja, tak więc rozwiązanie może być korzystne dla emerytów z dużych miast, ale niekoniecznie z małych miejscowości (przykładowo: średnia cena metra kw. mieszkania w mieście jest najczęściej wyższa o 20-40% niż w ościennych gminach).

Ponadto kredytobiorca ma obowiązek utrzymania nieruchomości w określonym stanie, co może ograniczać swobodę użytkowania lokalu.

Odwrócony kredyt hipoteczny - oferta polskich banków

Jak pokazują doświadczenia państw zachodnich, odwrócona hipoteka mogłaby zapewnić w miarę godne i spokojne życie wielu polskim seniorom. Niestety – jak do tej pory żaden z polskich banków nie zdecydował się na wprowadzenie produktu do swojej oferty.

Ponieważ jednak życie nie znosi próżni, rolę banków przejęły tzw. fundusze hipoteczne i zaproponowały klientom alternatywne rozwiązanie.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia. Podobieństwa i różnice

Osoby, które chciałyby zapewnić sobie dodatkowe środki do emerytury, mogą dziś skorzystać wyłącznie z tzw. renty dożywotniej. Aby ją uzyskać, należy spełnić te same warunki, co w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego. Musimy więc posiadać prawo własności domu, gruntu lub lokalu i podpisać z funduszem umowę o przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. W zamian otrzymamy dożywotnią rentę, będziemy mogli również mieszkać w dotychczasowym lokalu aż do naszej śmierci.

Jednak oba produkty dzieli jedna zasadnicza różnica – czyli moment, w którym nieruchomość zostaje przejęta przez instytucję finansującą kredyt. W przypadku odwróconej hipoteki kredytodawca zyskuje prawo do dysponowania nieruchomością dopiero po śmierci kredytobiorcy, natomiast w przypadku renty dożywotniej staje się właścicielem domu bądź mieszkania już w momencie podpisania umowy.

Oczywiście, istnieją także inne różnice – ich zestawienie zamieściliśmy w poniższej tabelce.

Porównanie odwróconej hipoteki i renty dożywotniej
 Odwrócony kredyt hipoteczny    Dożywotnia renta  
Podstawa prawna: ustawa o odwróconym 
kredycie hipotecznym z dnia 
23 października 2014 roku 
Podstawa prawna: przepisy Kodeksu Cywilnego    
Produkt oferowany wyłącznie przez banki   Produkt udostępniany przez fundusze hipoteczne 
Ustawa nie precyzuje, w jakim wieku powinien 
być kredytobiorca   
Fundusz może wyznaczyć dolną granicę wieku 
kredytobiorcy (np. powinien mieć on ukończony 
60. lub 65. rok życia)   
Bank przejmuje nieruchomość 
po śmierci właściciela nieruchomości 
Instytucja finansowa przejmuje nieruchomość 
w momencie podpisania umowy 
z właścicielem mieszkania  
Kredytobiorca musi wykupić ubezpieczenie 
nieruchomości od zdarzeń losowych 
oraz samodzielnie opłacać czynsz i podatki  
Koszt czynszu, podatków i ubezpieczenia 
pokrywa fundusz hipoteczny 
Wysokość renty jest stała  W większości funduszy hipotecznych 
wypłacana renta podlega waloryzacji  
Renta jest wypłacana przez czas określony w umowie (do wysokości 
kwoty udzielonego kredytu) 
Renta jest wypłacana dożywotnio 
(do śmierci świadczeniobiorcy)  
Koszty związane z zawarciem umowy 
(np. wycena nieruchomości, weryfikacja jej stanu 
prawnego, wpisy do ksiąg wieczystych) są przedmiotem
 negocjacji między bankiem a kredytobiorcą 
Wszystkie opłaty są pokrywane przez 
fundusz hipoteczny 
Spadkobiercy mogą dokonać spłaty odwróconego 
kredytu hipotecznego i tym samym zachować prawo 
do nieruchomości 
Po śmierci kredytobiorcy nieruchomość 
przechodzi na własność funduszu. 
Spadkobiercom przysługuje prawo pierwokupu 
po wyznaczonej przez kredytodawcę cenie 
Bank ogranicza się jedynie do wypłacania renty    Po podpisaniu umowy renty dożywotniej klient zyskuje 
dostęp do dodatkowych produktów. W zależności od funduszu może być to bezpłatna 
pomoc medyczna w nagłych wypadkach, pomoc w  naprawie sprzętu RTV/AGD, dowóz leków, kompleksowe 
usługi pogrzebowe po śmierci  beneficjenta, opieka nad grobem itp. 
Źródło: opracowanie własne

Dożywotnia renta za mieszkanie – zagrożenia

Warto jednak mieć świadomość, że instytucje pozabankowe nie podlegają nadzorowi KNF (ani też żadnej innej instytucji). Nie funkcjonuje również żaden system gwarancji, który umożliwiałby wypłatę świadczenia w przypadku upadłości takiego podmiotu. Należy więc liczyć z ewentualnością, że w przypadku bankructwa firmy, z którą beneficjent zawarł umowę, mieszkanie może stać częścią masy upadłościowej, a wypłacanie renty zostanie zawieszone. 

Dlatego zanim skorzystamy z tego produktu, powinniśmy dokładnie przeanalizować zapisy umowy, a nawet skonsultować je z prawnikiem i niezależnym rzeczoznawcą majątkowym. Działający w naszym imieniu eksperci powinni sprawdzić, czy fundusz hipoteczny nie zaniżył wartości mieszkania i nie zaproponował nam zbyt niskiej renty.

Na jakie kwestie w umowie należy koniecznie zwrócić uwagę

W prawidłowo skonstruowanej umowie powinny pojawić się zapisy chroniące interesy kredytobiorcy. Przykładowo – na jego rzecz powinno zostać ustanowione prawo dożywotniej służebności mieszkania, zapisane w akcie notarialnym i ujawnione w księdze wieczystej. Dzięki temu nawet w przypadku upadłości funduszu kredytobiorca będzie chroniony przed eksmisją z lokalu.

Warto również zwrócić uwagę na to, czy w umowie widnieje oświadczenie kredytodawcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przyśpiesza procedurę windykacyjną w postępowaniu egzekucyjnym i ułatwia seniorowi odzyskanie należności w przypadku, gdy fundusz zalega z wypłatą lub samowolnie obniża wysokość renty. Jednocześnie warto zabezpieczyć się przed ryzykiem niewypłacania świadczeń poprzez zapis w akcie notarialnym o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy.

Pamiętajmy, że umowa świadczeń dożywotnich ma formę aktu notarialnego, tak więc jedynym sposobem, aby ją anulować, jest założenie sprawy sądowej i długoletnia batalia o zwrot mieszkania lub wypłatę zaległych świadczeń.

Skąd bierze się rezerwa banków wobec odwróconej hipoteki?

Rezerwę, z jaką banki traktują odwrócony kredyt hipoteczny, można wyjaśnić w dwojaki sposób. Po pierwsze, udzielenie takiego kredytu wiąże się ze sporym ryzykiem dla banku – należy oszacować wiele zmiennych, które mogą z czasem doprowadzić do obniżenia wartości domu lub lokalu i zabezpieczyć się przed sytuacją, w której bank nie będzie w stanie odzyskać pożyczonej kwoty. Konieczne jest więc wypracowanie i wdrożenie odpowiednich procedur chroniących interesy kredytodawcy, to zaś związane jest ze znacznymi kosztami.

Po drugie, odwrócona hipoteka nie cieszy się w Polsce zbyt dobrą opinią. Warto w tym miejscu przypomnieć artykuły prasowe z 2014 r., a więc z okresu, gdy została opublikowana ustawa. Dominowała w nich narracja, że jest to produkt niebezpieczny dla seniora, a instytucje finansowe tylko czyhają na możliwość przejęcia nieruchomości. Nic więc dziwnego, że banki w obawie o swój wizerunek wolały (i wolą nadal) trzymać się z daleka od tego produktu.

Jedyną metodą, aby zmienić tę sytuację, jest zakrojona na szeroką skalę kampania informacyjna, obiektywnie przedstawiająca wady i zalety odwróconej hipoteki. Jak długo bowiem będzie dominował pogląd, że odwrócony kredyt hipoteczny sprowadza się do wyłudzania mieszkań od starszych i samotnych osób, tak długo żaden bank nie zdecyduje się na wprowadzenie go do swojej oferty, na czym skorzystają wyłącznie prywatne fundusze hipoteczne. Te zaś – o czym zdecydowanie warto pamiętać – nie zawsze wywiązują się ze swoich zobowiązań wobec klientów.

Oceń artykuł
4.8
(5 ocen)
Aby oddać głos, wskaż odpowiednią liczbę gwiazdek.
Dziękujemy za Twój głos Dziękujemy za Twój głos