Wróć

Kredyt bez wkładu własnego: podpowiadamy, co zrobić, gdy nie masz gotówki na koncie oszczędnościowym

Justyna Kalicińska
Justyna Kalicińska
Analityk produktów finansowych
Justyna Kalicińska
Justyna Kalicińska
Analityk produktów finansowych

128 publikacji 743 komentarze

W serwisie Moneteo zajmuje się ofertą oszczędnościową, dla przedsiębiorców oraz dla dzieci i młodzieży. Odpowiada za weryfikację i aktualność danych. Analizuje bankowe regulaminy, dokumenty oraz przepisy prawne związane z podatkami i sprawami finansowymi.


Kredyt bez wkładu własnego: podpowiadamy, co zrobić, gdy nie masz gotówki na koncie oszczędnościowym
Spis treści
Pokaż więcej

Jeszcze dekadę temu zaciągniecie kredytu hipotecznego finansującego w 100% koszt mieszkania było nie tylko możliwe, ale i bardzo popularne. Ba! Niekiedy można było uzyskać nawet wyższe finansowanie, np. 110%, i nadwyżkę przeznaczyć na wykończenie nieruchomości. Te czasy są już dawno za nami, a obecnie sytuacja kredytobiorców wygląda diametralnie inaczej.

Kilka lat temu Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła Rekomendację S, w której zaznaczała, że „bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia” i zobowiązała banki do udzielenia kredytów hipotecznych wyłącznie osobom mogącym wnieść wkład własny w zakup nieruchomości. Jego wysokość była podnoszona co roku. Początkowo, w 2014 r., minimalny wkład własny wynosił 5% wartości kupowanego mieszkania czy domu, w kolejnym roku 10%, w 2016 r. – 15%, a od 2017 r. – 20%, i ta wartość domyślnie obowiązuje kredytobiorców obecnie (może być jednak nieco wyższa lub niższa, o czym piszemy w dalszej części artykułu).

Rekomendacja wynikała z obaw KNF dotyczących zbyt częstego zaciągania kredytów hipotecznych przez osoby, które mogłyby później takiego kredytu nie spłacić, zwłaszcza w przypadku podnoszenia stóp procentowych; groziłoby to problemami dla niektórych banków i zachwianiem stabilności systemu bankowego, tym bardziej że – jak zauważała KNF w Rekomendacji – skuteczność banków w odzyskiwaniu należności była ówcześnie dość niska.

Taka sytuacja była też potencjalnie groźna dla kredytobiorców; jeżeli kredytobiorcy „powinęłaby się noga”, to sprzedaż nieruchomości, na którą uzyskał on 100% kredytu, nie mogłaby pokryć zobowiązań wobec banku, a reszta długu musiałaby być spłacana z pozostałego majątku dłużnika.

Tak więc odpowiedź na pytanie, czy można obecnie uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, brzmi: nie. Czy da się w jakikolwiek sposób złagodzić ten warunek? Owszem.

Kredyt na mieszkanie bez wysokiego wkładu własnego

Zacznijmy od tego, że mimo rekomendacji KNF niemało banków wciąż oferuje kredyty wymagające niższego zabezpieczenia niż 20% wartości transakcji. Dlaczego? Otóż okazuje się, że spora grupa osób zainteresowanych kredytem hipotecznym nie jest w stanie uzbierać tak wysokich kwot. Jak podaje Expander, w ostatnich latach liczba kredytobiorców, którym nie udało się uzbierać wymaganych 20% wartości nieruchomości, ponownie wzrosła i w pierwszym kwartale 2019 r. stanowiła aż 46% klientów ubiegających się o kredyt. Co gorsza, stale też rosną ceny mieszkań, a to oznacza, że mimo zwiększonych wysiłków osiągnięcie celu, jakim jest wkład własny, ciągle się oddala.

Z tych względów niemało instytucji wprowadziło do swojej oferty kredyty ze znacznie łatwiejszym progiem. I tak, minimalny wkład własny w poszczególnych bankach wynosi:

  • Alior Bank: 10% 
  • Bank Millennium: 10% 
  • Pekao SA: 10% 
  • BNP Paribas: 20% 
  • Bank Pocztowy: 20% 
  • BOŚ Bank: 20% 
  • Credit Agricole: 10% 
  • Citi Handlowy: 20% 
  • ING: 20% 
  • mBank: 10% 
  • PKO BP: 10% 
  • Santander Bank: 10%. 

Czy jest gdzieś „haczyk”? Oczywiście, że jest. Rzecz w tym, że kredytobiorca, który nie może wykazać się posiadaniem kwoty odpowiadającej 20% wartości kupowanego mieszkania, uznawany jest za klienta ryzykownego. Otrzyma on kredyt z wymaganym minimalnym wkładem własnym (np. 10%), ale dojdą do tego koszty, których nie byłoby, gdyby wkład własny osiągnął przynajmniej 20%: obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, nierzadko również wyższa marża czy wyższa prowizja. Krótko mówiąc, kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym jest po prostu droższy.

Wkład własny nie może być sfinansowany z pożyczki czy kredytu konsumenckiego. Jeśli zamierzasz pożyczyć pieniądze na wkład, lepiej poproś o pomoc rodzinę. Rozwiązaniem może być też darowizna od najbliższych; przekazanie środków np. od rodziców nie jest opodatkowane, należy jednak wykonać akt darowizny na piśmie i poinformować o niej urząd skarbowy w ciągu 6 miesięcy.

Na marginesie warto zastanowić się, czy w rekomendacjach KNF naprawdę chodzi też o dobro konsumenta? Można mieć pewne wątpliwości; Rekomendacja S sugeruje bankom pewne wartości, jednak – jak widzisz – nie są one obligatoryjne. Ponieważ obecnie niemal połowa osób ubiegających się o kredyt nie może zaoszczędzić rekomendowanych kwot, rozwiązaniem jest oferowanie im droższych kredytów, zaś ceny mieszkań rosną dalej. Być może postawienie warunku 20%, którego nie dałoby się obejść, powstrzymałoby nieco tę galopadę cen, gdyż znacznie zmniejszyłaby się grupa osób, która otrzymałaby kredyt na coraz droższe nieruchomości. Sytuacja, w której ogromna część klientów zaciąga coraz to droższe kredyty na coraz droższe mieszkania, raczej nie sprzyja stabilizacji sektora.

Wkład własny nie jedną ma formę

Posiadanie wkładu własnego jest obecnie obowiązkowe, co można uznać za słuszne rozwiązanie stabilizujące system bankowy i gospodarkę. Nie jest to jednak żadne pocieszenie dla kogoś, kto chciałby zamienić drogie wynajmowane mieszkanie na własne M z wyraźnie niższą ratą kredytu. Częstą bolączką niedoszłych kredytobiorców jest właśnie niemożność uzbierania wkładu własnego z powodu wysokich kosztów najmu.

Niemniej, nie zawsze bank wymaga od nich posiadania sporych oszczędności na koncie. Równie dobrze za wkład własny mogą zostać uznane inne części majątku. Przede wszystkim będą to:

  • działka pod budowę domu; 
  • koszty robót budowlanych i zakupu materiałów budowlanych; 
  • obciążenie hipoteką innej nieruchomości; 
  • środki już wpłacone deweloperowi, m.in. na rachunek powierniczy; 
  • oszczędności zgromadzone na IKE lub IKZE. 

Zainwestowałeś w dom? Wykorzystaj to jako wkład własny

Budowa domu to duże wyzwanie, także finansowe; w przypadku kogoś, kto nabył już działkę, na której zamierza postawić dom, a nawet zaczął już prace budowlane, przekonanie banku o swojej rzetelności i o tym, że jest w stanie zrealizować inwestycję do końca, będzie zdecydowanie łatwiejsze, a co za tym idzie – decyzja kredytowa będzie znacznie korzystniejsza.

Jako wkład własny możesz przedstawić bankowi swoją działkę budowlaną. Aby jednak taka propozycja została zaakceptowana, muszą być spełnione dwa warunki: działka musi być warta min. 10% kwoty kredytu hipotecznego oraz nie może być zabezpieczeniem innego zobowiązania, ujętego w księdze wieczystej.

Co ciekawe, nie tylko sama działka może być wkładem własnym. Także poniesione już koszty budowy domu oraz zakupione materiały budowlane mogą zostać wliczone w poczet wkładu własnego. W tym celu powinieneś pokazać w banku dotychczas zebrane faktury i rachunki (dlatego zawsze warto pieczołowicie je zbierać i przechowywać).

Masz już mieszkanie? Zaproponuj je jako zabezpieczenie kredytu

Hipoteka nie musi być ustanowiona wyłącznie na nieruchomości, której dotyczy kredyt hipoteczny! Jeżeli jesteś już właścicielem – powiedzmy – kawalerki bądź przypadł Ci w spadku mały domek na wsi – to również możesz spróbować wskazać go jako (dodatkowe) zabezpieczenie zaciąganego zobowiązania. W takiej sytuacji bank zabezpieczy spłatę kredytu zarówno na nowo nabywanym mieszkaniu, jak i na tym już należącym do Ciebie. Wówczas wkład własny nie jest wymagany, a kredyt może zostać udzielony na 70% wartości obu nieruchomości.

Co jeszcze bardziej intrygujące, dana nieruchomość nie musi nawet należeć do Ciebie, ale np. do Twoich rodziców. Jeżeli wyrażą oni zgodę, ich dom może stać się zabezpieczeniem Twojego kredytu. Trzeba jednak zaznaczyć, że bank może zażądać od właściciela nieruchomości, aby również i on przystąpił do kredytu.

W obu przypadkach bank najpierw wyceni posiadane przez Ciebie bądź Twoją rodzinę nieruchomości i ustali, czy jego wartość jest odpowiednio wysoka, aby pokryć ewentualne roszczenia. Identycznie jak w przypadku działki budowlanej nieruchomość nie może być obciążona żadnym innym zobowiązaniem (zatem niemożliwe będzie ustanowienie hipoteki na dom, na który rodzice wciąż spłacają swój kredyt, choćby i nawet raty zbliżały się ku końcowi).

Powinieneś także pamiętać, że jeżeli obciążysz swoją kawalerkę hipoteką, a następnie spróbujesz sprzedać mieszkanie, to pieniądze ze sprzedaży w pierwszej kolejności pójdą na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na większe lokum. Do Twojej kieszeni trafi tylko to, co pozostanie po rozliczeniu z bankiem.

Trzeba jednak zaznaczyć, że powyższe rozwiązanie nie jest przychylnie traktowane przez KNF, a co za tym idzie – przez banki. Obecnie bardzo trudno jest znaleźć instytucję, która się na nie zgodzi, choć formalnego zakazu nie ma.

Oszczędności na emeryturę sfinansują mieszkanie?

Jeśli posiadana przez Ciebie kawalerka może okazać się dla banku niewystarczającym zabezpieczeniem, to tym dziwniejsze jest, że bank może uznać za wkład własny… Twoje oszczędności zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) i Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Oczywiście bank nie zabiera Ci Twoich oszczędności – one nadal pracują na Twoją emeryturę na specjalnym rachunku. Gdybyś jednak przestał spłacać kredyt hipoteczny, bank będzie miał prawo sięgnąć po te środki.

Przyznajmy, że jest to dogodniejsze rozwiązanie, niż gdybyś musiał pobrać zgromadzony już  kapitał i przelać do banku jako wkład własny; raz, że w takiej sytuacji oszczędzanie na starość zaczynałbyś od początku, dwa, że od wypłaconej sumy przyszłoby Ci zapłacić podatek od zysków kapitałowych (19%). Gdy spłacisz kredyt, środki na IKE/IKZE zostaną odblokowane. Minusy tego wariantu? Tylko nieliczne banki akceptują taki scenariusz.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego już w 2021 r.? Co zaproponowano w tzw. Nowym Ładzie

Jak więc widzisz, potencjalnie istnieją możliwości wykazania się odpowiednim wkładem własnym innym niż wyłącznie gotówka, jednak – poza działką budowlaną i materiałami budowlanymi – trudno będzie w praktyce je wykorzystać.

Z tych ograniczeń zdaje sobie sprawę także rząd, który rekomendacje KNF postanowił… złagodzić. Zgodnie z obietnicą zawartą w tzw. Nowym Ładzie młodzi kredytobiorcy nie będą już musieli wpłacać 10-20% wkładu własnego – będzie to za nich robił Bank Gospodarstwa Krajowego. W programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” zawarto obietnicę udzielenia gwarancji nawet do 100 tys. zł na 15 lat, aż do 40% wartości nieruchomości. Kredyt hipoteczny będzie mógł zostać przeznaczony na zakup pierwszego mieszkania lub budowę domu, a z programu skorzystają osoby w wieku 20-40 lat. Aby program nie wywindował jeszcze bardziej cen mieszkań, ustalona ma zostać maksymalna cena za metr kwadratowy nieruchomości.

Co się stanie, jeśli przestaniesz spłacać raty? Program przewiduje, że w takiej sytuacji BGK wypłaci bankowi całość gwarancji, Ty zaś będziesz musiał spłacić resztę zobowiązania. Czy BGK zwróci się do Ciebie o spłatę gwarancji? Na razie nie wiadomo.

Nie jest to jednak takie piękne i proste, jakby się w pierwszej chwili mogło wydawać. Obawy rodzi ograniczenie cen – czy założenia programu będą „życiowe” i faktycznie da się z niego skorzystać? Jeśli próg zostanie ustalony zbyt nisko, to może się okazać, że znalezienie nieruchomości w odpowiedniej cenie będzie niemożliwe, zwłaszcza w dużych miastach. Z drugiej strony, po doświadczeniach z programem Mieszkanie dla Młodych (MdM), który również stanowił swego rodzaju pomoc w zagwarantowaniu wkładu własnego, można założyć, że przynajmniej niektórzy deweloperzy dostosują część swojej oferty do beneficjentów programu, o ile będzie to grupa znaczna.

Same założenia programu też mogą okazać się mniej korzystne, niż się teraz wydaje. Zwróć uwagę, że BGK nie daje Ci środków na wkład własny, a jedynie gwarancję kredytodawcy, że w razie Twoich kłopotów wierzyciel otrzyma należne mu pieniądze. De facto zaciągasz kredyt na 100% wartości nieruchomości; oznacza to nie tylko wyższą comiesięczną ratę, ale i najprawdopodobniej droższe warunki kredytowania.

20% czy 0%. Ile zapłacisz co miesiąc i w „totalu”?

Niemniej dla osób mniej zamożnych, chcących kupić tanie mieszkanie, gwarancje BGK mogą stanowić niezłe rozwiązanie. Spójrzmy na przykład. Kowalski planuje kupić kawalerkę w cenie 250 tys. zł i w tym celu szuka kredytu hipotecznego zaciąganego na 25 lat. Nie ma oszczędności na wkład własny, musi więc zaciągnąć zobowiązanie w 100% pokrywające cenę nieruchomości. Zakładając, że oprocentowanie kredytu wynosi obecnie 2,5%, Kowalski będzie płacił co miesiąc ok. 1122 zł, a całkowita kwota do spłacenia wyniosłaby ok. 337 tys. zł.

Wiemy jednak, że oprocentowanie zmienia się w zależności od wysokości stóp procentowych. Załóżmy więc, że wzrośnie ono do 5%. W takiej sytuacji rata Kowalskiego wzrośnie do 1462 zł, a całkowita kwota spłaty – aż 438 tys. zł.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od dwóch elementów: marży banku oraz stopy referencyjnej WIBOR 3M (rzadziej WIBOR 6M). Marża banku jest stała i nie zmienia się przez cały okres spłacania kredytu, natomiast stopa referencyjna może maleć (wtedy maleje oprocentowanie kredytu) lub rosnąć (wtedy oprocentowanie i miesięczna rata wzrastają).

Teraz sprawdźmy, o ile mniej płaciłby Kowalski co miesiąc, gdyby uzbierał wymagane 20% wkładu własnego, czyli 50 tys. zł, a kredyt zaciągnąłby na 200 tys. zł. W takim układzie, przy oprocentowaniu na poziomie 2,5%, comiesięczna rata wynosiłaby ok. 897 zł, zaś całkowita kwota do spłacenia zamknęłaby się w 270 tys. zł. Gdyby oprocentowanie „skoczyło” do 5%, miesięczna rata wzrosłaby do 1169 zł, zaś cała kwota – do ok. 350 tys. zł.

Jak widzisz, przy mniejszych kwotach kredytu różnice w wysokości comiesięcznej raty w zależności od tego, czy wniosłeś wkład własny, czy nie, nie są dramatyczne i nawet przy wyższym oprocentowaniu (5%) wynoszą ok. 300 zł – przy niższym ok. 150 zł. Oczywiście, patrząc całościowo na kredyt, zdecydowanie bardziej opłaca się zaciągnąć go na jak najniższą kwotę i spłacić jak najszybciej, tak aby całkowity koszt kredytu był jak najniższy. Wszystko jednak zależy od tego, jak wysoką ratę jesteśmy w stanie udźwignąć.

Dla osób, które płacą np. po 2,5 tys. zł za wynajem mieszkania i nie mają z czego odłożyć wymaganego wkładu własnego, skorzystanie z rządowego projektu stanowiłoby znacznie mniejsze obciążenie finansowe niż płacenie za wynajem. Korzystając na comiesięcznych oszczędnościach i równocześnie z wciąż niskiego oprocentowania, Kowalski mógłby zaoszczędzić pewną sumę już w trakcie spłacania kredytu i nadpłacić zobowiązanie tak, by po wzroście stóp procentowych jego rata nadal pozostawała względnie niska.

W przypadku naszych kalkulacji należy jednak uwzględnić, że, po pierwsze, w przyszłości oprocentowanie może być jeszcze wyższe niż 5%, po drugie – możliwe, że bank przyzna kredytobiorcy bez wkładu własnego kredyt na znacznie gorszych warunkach, z wyższą marżą i obowiązkowym ubezpieczeniem i to mimo gwarancji BGK. W takiej sytuacji widełki pomiędzy comiesięczną ratą będą wyraźnie szersze – i znacznie dotkliwsze dla portfela.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Podsumowanie

Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego jest obecnie niemożliwy do uzyskania. Rekomendowana wartość wkładu własnego wynosi aż 20% kredytowanej nieruchomości, niemniej na rynku są banki, dzięki którym do wymarzonego M będziesz musiał dopłacić 15%, czy nawet tylko 10%.

Oczywiście nie za darmo – będzie się to wiązało z gorszymi warunkami kredytowania (wyższą marżą, wyższą prowizją, zaś na pewno obowiązkiem wykupienia ubezpieczenia) i dodatkowymi warunkami (np. założeniem konta). W konsekwencji całkowity koszt kredytu będzie znacznie wyższy. O ile? Aby porównać poszczególne oferty, sprawdź ich Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO), określającą, ile będzie Cię kosztować zaciągnięcie konkretnego zobowiązania.

Nie ma co ukrywać, że odpowiednie zabezpieczenie wpływa na Twoją zdolność kredytową i sprawia, że bank chętniej podejmie się finansowania Twojego zakupu na znacznie korzystniejszych warunkach. I analogicznie: posiadanie zbyt niskiego wkładu własnego będzie powodem negatywnej decyzji banku lub przyczyną przyznania znacznie droższego kredytu, czego konsekwencje będziesz ponosił przez dziesięciolecia.

Z jednej strony, wydawać by się mogło, że osoby, które nie są w stanie odłożyć konkretnej części wartości mieszkania, po prostu nie powinny upierać się przy wzięciu kredytu, gdyż ich finanse „nie rokują”. Z drugiej, tacy kredytobiorcy stanowią obecnie ogromną rzeszę osób ubiegających się o kredyt, co więcej, zwykle przecież największym obciążeniem finansowym są właśnie koszty wynajmu nieruchomości, skutecznie uniemożliwiające odkładanie większych kwot na wkład własny. W wielu sytuacjach nawet droższy kredyt hipoteczny będzie tańszym rozwiązaniem niż czynsz. Jak widać, wszystko zależy od sytuacji i potrzeb konkretnego kredytobiorcy.

Komentarze

(0)
Dodaj swój komentarz...
Nie ma jeszcze komentarzy
Skomentuj jako pierwszy