Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – to trzeba wiedzieć

Krzysztof Duliński
Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych
Krzysztof Duliński
Krzysztof Duliński
Analityk produktów finansowych

159 publikacji 3223 komentarze

Recenzent promocji bankowych i autor tekstów poradnikowych dotyczących zarządzania finansami osobistymi będący zdania, że nawet najbardziej skomplikowane zagadnienie można przedstawić w prosty i przystępny sposób.


Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – to trzeba wiedzieć
Spis treści

Zarówno zaliczka, jak i zadatek kojarzone są z przekazaniem kontrahentowi określonej kwoty na poczet pełnej należności za dostarczenie przez niego towaru, wykonanie usługi, przekazanie nieruchomości. Ma to pokazać, że kupujący jest zdecydowany na przeprowadzenie transakcji i stanowić swego rodzaju gwarancję jej realizacji. Wszystko to jednak ogólniki, których można używać w niezobowiązującej rozmowie. Wnikając w szczegóły zobaczysz, jak wiele różni zaliczkę i zadatek. Warto byś znał te różnice, gdyż mają one daleko idące konsekwencje dla Twoich finansów w sytuacji, gdy umowa kupna mieszkania nie dojdzie do skutku.

Czy zaliczka na mieszkanie jest zwrotna?

Chcąc odpowiedzieć na to pytanie, trzeba zacząć od wyjaśnienia, czym jest zaliczka. Nie jest to wcale łatwe, bo… nie jest ona opisana wprost w żadnych przepisach. Generalnie można powiedzieć, że jest to część należnej zapłaty albo forma przedpłaty za towar lub usługę, o ile zostanie tak nazwana w umowie. W przeciwnym wypadku pieniądze przekazane sprzedającemu zawsze będą traktowane jako zadatek.

W przypadku zaliczki wpłacenie jej nie gwarantuje wcale sfinalizowania transakcji. Obie strony mogą z niej zrezygnować w dowolnym momencie bez większych konsekwencji finansowych, stąd często o umowie, w której użyto terminu zaliczka mówi się jako o umowie rezerwacji, a nie umowie przedwstępnej. Trzeba jednak zaznaczyć, że kupujący / zamawiający, odstępując od umowy i żądając zwrotu pieniędzy, musi się liczyć z potrąceniem przez kontrahenta kosztów, jakie poniósł on, przygotowując się do wywiązania się z podpisanej umowy.

Zasada ta nie działa w drugą stronę, czyli w sytuacji, gdy do zrealizowania umowy nie doszło z winy sprzedającego / świadczącego usługę. Wówczas, będąc nabywcą, formalnie nie masz prawa domagać się rekompensaty za stracony czas czy wydatki, które poczyniłeś, przygotowując się do zawarcia umowy.

Pan Jan chciał kupić mieszkanie od pani Anny. Strony uzgodniły kwotę transakcji i podpisały umowę, w której zapisano, że pan Jan przekazuje sprzedającej zaliczkę w wysokości 50 tys. zł. Jeśli pan Jan zrezygnuje z kupna nieruchomości, to pani Anna będzie musiała oddać mu pieniądze, ale może zatrzymać kwotę, którą wydała, przykładowo, na opracowanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Gdyby to pani Anna zmieniła zdanie i nie chciała sprzedać mieszkania, to pan Jan nie ma podstaw, by prosić o zrekompensowanie mu poniesionych ewentualnie kosztów.

Zadatek przy zakupie mieszkania – obowiązujące zasady

Spójrzmy teraz na zadatek, który jest szczegółowo opisany w art. 394 Kodeksu cywilnego i stanowi swoistą gwarancję realizacji transakcji. Z racji umocowania ustawowego ta forma przedpłaty ma większe znaczenie niż zaliczka i jest stosowana w przypadku umowy przedwstępnej, w której strony przyrzekają sobie spełnienie postanowień podpisanego dokumentu.

Możesz się spotkać z określeniem, że zadatek jest odpowiednikiem odszkodowania, który ma mobilizować obie strony do właściwego wywiązania się z umowy. Jest w tym wiele prawdy, bo, zgodnie z przytoczonym przepisem, jeśli nie dojdzie do realizacji umowy z winy jednej ze stron, to druga może od niej odstąpić bez wyznaczania konkretnego terminu. Na dodatek, gdyby winny był ten, kto otrzymał pieniądze, to powinien oddać dwa razy wyższą kwotę niż otrzymał.

Kodeks cywilny nie precyzuje jednak, w jakim czasie powinno to nastąpić, więc zastosowanie ma bardzo nieprecyzyjne określenie: niezwłocznie. Warto, byś wiedział, że roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się na analogicznych zasadach jak te związane z umową, czyli po roku od dnia, w którym miała zostać podpisana ostateczna umowa kupna-sprzedaży mieszkania.

Przepisy nie mówią nic o minimalnej czy maksymalnej wysokości zadatku. Część prawników uważa, że powinna być ona na poziomie 10% wartości nieruchomości, inni wskazują raczej na 20%. Abstrahując od kwot i procentów, należałoby stwierdzić, że jego wysokość nie powinna być kłopotliwa (w kontekście zwrotu/utraty) dla żadnej ze stron, gdyby musiała się ona wycofać z umowy. Gdybyś kupował mieszkanie, a jego właściciel domagałby się bardzo wysokiej wpłaty na poczet zabezpieczenia transakcji, możesz go spytać, czy ma świadomość, ile będzie musiał Ci oddać, gdyby okoliczności życiowe zmusiły go do zwrotu zadatku.

Nie ma też uregulowań mówiących o momencie przekazania zadatku. Pewną wskazówką może być tylko treść przywołanego wcześniej artykułu Kodeksu cywilnego, w którym jest sformułowanie: zadatek dany przy zawarciu umowy. Nie wyklucza to jednak możliwości, by jej strony dokonały innych uzgodnień, np. wskazały, że pieniądze zostaną przesłane do określonego dnia na konto bankowe.

Jeśli to Ty dałeś zadatek i rezygnujesz z realizacji umowy kupna, to nie masz prawa oczekiwać, że zostanie Ci on zwrócony, z mocy prawa pieniądze zostają w rękach sprzedającego. Natomiast jeśli Ty przekazałeś zadatek, a z transakcji wycofuje się druga strona, to powinieneś otrzymać wpłaconą kwotę w podwójnej wysokości.

Rozwiązanie umowy oraz odstąpienie z winy obu stron

Kodeks cywilny przewiduje ewentualność, że umowa nie dojdzie do skutku z winy obu stron lub w związku z okolicznościami, na które nie miały one wpływu. Wówczas nie ma znaczenia, czy pieniądze przekazane sprzedającemu przez kupującego zostały określone w umowie jako zadatek czy zaliczka. Niezależnie od użytego określenia powinny one zostać niezwłocznie zwrócone kupującemu w pełnej kwocie.

Identycznie zasada obowiązuje w przypadku, gdy kupujący i sprzedający mieszkanie uzgodnią, że rozwiązują zawartą umowę przedwstępną za porozumieniem stron. Może to się stać po bezpośrednich rozmowach między nimi, jak i na mocy postanowienia sądu, który zatwierdzi zawartą ugodę.

Bardzo często przy kupnie mieszkania konieczne jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Co się dzieje z zadatkiem w sytuacji, gdy Twoja sytuacja finansowa nie zyska uznania w oczach banku i otrzymasz odmowę udzielenia kredytu? Czy jest to okoliczność, na którą żadna ze stron nie miała wpływu? Prawnicy mają podzielone zdania. Wskazane jest więc, by w treści umowy przedwstępnej uwzględnić możliwość jej rozwiązania, gdyby bank nie zgodził się na udzielenie kredytu. Lepiej unikać zapisów, które wskazywałyby określony powód tej odmowy, gdyż nie wszystkie instytucje finansowe jasno go komunikują.

Zadatek bądź zaliczka przekazane sprzedającemu traktowany są jako wkład własny w kupowaną nieruchomość i wraz z innymi środkami jakimi dysponujesz ma wpływ na atrakcyjność warunków finansowych, na jakich zostanie Ci udzielony kredyt.

Różnica między zaliczką a zadatkiem przy kupnie mieszkania – podsumowanie

Przedstawiliśmy różne niuanse prawne związane z zadatkiem i zaliczką. Najważniejsze różnice zebraliśmy w poniższej tabeli:

Różnica między zaliczką a zadatkiem
Zaliczka  Zadatek 
Podstawa prawna  brak  art. 394 kodeksu cywilnego 
Odstąpienie od umowy
z winy kupującego 
Powinna być zwrócona kupującemu, przy czym sprzedający ma prawo
potrącić z niej poniesione przez siebie koszty 
Pozostaje w całości w rękach sprzedającego 
Odstąpienie od umowy
z winy sprzedającego 
Powinna być zwrócona kupującemu w otrzymanej wysokości  Powinien być zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości 
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron / w okolicznościach od nich niezależnych / z winy obu stron  Przekazana kwota powinna być zwrócona przez sprzedającego w otrzymanej wysokości  Przekazana kwota powinna być zwrócona przez sprzedającego w otrzymanej wysokości 
Termin zwrotu  Niezwłocznie lub według ustaleń zapisanych w umowie  Niezwłocznie lub według ustaleń zapisanych w umowie 

Zaliczka i zadatek w jednej umowie

Być może uznasz, że skoro zaliczka daje Ci większą swobodę jako kupującemu (nie ryzykujesz utraty pieniędzy, gdybyś zmienił zdanie), to będziesz się starał przekonać sprzedającego, by właśnie o niej była mowa w umowie, którą podpiszecie na wstępnym etapie przygotowań do transakcji. Zwróć jednak uwagę, że te same zasady obowiązują też właściciela interesującego Cię mieszkania czy domu. Nie można wykluczyć, że znajdzie on kogoś, kto przedstawi mu lepszą ofertę i tym samym zechce odstąpić od poczynionych między wami uzgodnień. Takiej pokusy nie będzie miał, gdy podpiszecie umowę przedwstępną, a Ty przekażesz mu zadatek. Przy zakupie mieszkania będzie to znacząca kwota, więc perspektywa utraty jej dwukrotności powstrzyma właściciela mieszkania przed niekorzystnymi dla Ciebie działaniami.

Dodajmy, że nie ma przeszkód, by w umowie zawartej między stronami transakcji była mowa zarówno o zadatku, jak i o zaliczce. To rozwiązanie, które pozwala podzielić się ryzykiem i odpowiedzialnością finansową w przypadku, gdyby nie doszło do podpisania ostatecznej umowy kupna-sprzedaży.

Zadatek czy zaliczka – szczegół, który ma znaczenie

Znalezienie wymarzonej nieruchomości może rodzić pokusę szybkiego sfinalizowania transakcji. Mimo wszystko powinieneś jednak zachować zimną krew, spokojnie przeanalizować warunki transakcji, sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Podkreślmy raz jeszcze, że zadatek jest zabezpieczeniem wykonania zawartej umowy, a zaliczka pełni raczej funkcję przedpłaty. Z racji umocowania w kodeksie cywilnym wszelkie wątpliwości co do tego, z czym mamy do czynienia, będą rozstrzygane na rzecz zadatku.

Dlatego, chcąc uniknąć jakichkolwiek wątpliwości, zwróć uwagę nie tylko na to, czy w podpisywanej umowie użyte jest słowo zaliczka, ale także, czy precyzyjnie zapisano zasady jej zwrotu oraz okoliczności w jakich może do tego dojść (odstąpienie / wypowiedzenie / rozwiązanie umowy). Dbając o takie z pozoru nieistotne szczegóły, spokojnie doprowadzisz transakcję do szczęśliwego finału.


Oceń artykuł
0
(0 ocen)
Aby oddać głos, wskaż odpowiednią liczbę gwiazdek.
Dziękujemy za Twój głos Dziękujemy za Twój głos

Komentarze

(0)
Dodaj swój komentarz...
Nie ma jeszcze komentarzy
Skomentuj jako pierwszy