Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania. Wyjaśniamy najważniejsze pojęcia i wątpliwości

Rodzaje kredytów hipotecznych

Zatrzymajmy się jednak na chwilę przy terminologii i uściślijmy kwestie nazewnictwa. Zazwyczaj, gdy mówimy „kredyt hipoteczny”, mamy na myśli zobowiązanie zaciągane na kupno nieruchomości, która będzie obłożona hipoteką dopóty, dopóki nie spłacimy kredytu. Kredyty hipoteczne na zakup mieszkania czy domu są najtańszymi rodzajami kredytów na rynku z uwagi na długi okres kredytowania, zwykle wynoszący 25-30 lat.

Ale rodzajów kredytów hipotecznych jest więcej. W bankach możemy zaciągnąć także kredyt hipoteczny refinansowany i konsolidacyjny.

Kredyt ma charakter celowy, a cel zaciągnięcia zobowiązania zapisany jest w umowie. Tylko bank może udzielać kredytu, pozostałe podmioty, w tym osoby fizyczne (czyli np. przysłowiowy Kowalski), mogą przyznawać jedynie pożyczkę. Bank ma prawo sprawdzić, czy spożytkowałeś przyznane środki zgodnie z umową.

Zastanawiasz się, jak uzyskać kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania? A może jednak pożyczkę?

Jeśli chodzi o zobowiązania hipoteczne, to poza standardowo rozumianym kredytem hipotecznym na dom lub mieszkanie na rynku dostępna jest także pożyczka hipoteczna. Brzmi podobnie, ale to nie to samo.

Często, mając na myśli kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania, myślimy tak naprawdę o pożyczce hipotecznej. Chodzi o uzyskanie finansowania, którego zabezpieczeniem będzie posiadana przez nas nieruchomość. Uwaga: nieruchomość – np. dom lub mieszkanie – nie może być już obciążona innymi zobowiązaniami, np. kredytem hipotecznym.

Pożyczkę – w przeciwieństwie do kredytu – możesz przeznaczyć na dowolny cel, a banku nie będzie interesowało, na co potrzebujesz pieniędzy i jak je wydajesz. Wykluczone są jedynie cele związane z działalnością gospodarczą.

Zaletą takiej formy zobowiązania jest to, że jest ona wyraźnie tańsza niż „zwykłe” pożyczki, zaś finansowanie – potencjalne wysokie, gdyż jego wysokość zależy od wartości nieruchomości. W dodatku pożyczkę hipoteczną można zaciągnąć na 25 lat, co jest niemożliwe w przypadku innych bankowych pożyczek. Aby zweryfikować, który rodzaj zobowiązania – pożyczka hipoteczna czy „zwykła” pożyczka – jest dla Ciebie korzystniejszy, porównaj ich Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO).

Otrzymanie pozytywnej decyzji odnośnie do pożyczki hipotecznej nie będzie możliwe bez zdolności kredytowej. Niezależnie od zabezpieczenia, jakim jest dom lub mieszkanie, konieczne jest otrzymywanie regularnych dochodów, pozwalających spłacać raty zobowiązania.

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania rodziców. O co chodzi? O własne M!

Jeszcze inną formę finansowania mają na myśli osoby szukające oferty kredytu hipotecznego na kupno własnego mieszkania lub domu. W sytuacji, gdy nie posiadają one wkładu własnego bądź ich oszczędności są zbyt niskie, mogą próbować zawrzeć z bankiem umowę kredytu hipotecznego, w którym rolę wkładu własnego częściowo przejmie... inna nieruchomość.

Stosunkowo najprościej będzie uzyskać kredyt na budowę domu osobom, które są już w posiadaniu działki budowlanej. W takiej sytuacji działka może z powodzeniem stanowić wkład własny, o ile nie jest obciążona innymi zobowiązaniami, a jej wartość odpowiada min. 10% wartości zaciąganego zobowiązania. Jest to częsta i chętnie widziana w bankach praktyka.

Co ciekawe, wkład własny może – potencjalnie – przyjąć formę innej nieruchomości. Przykładowo, masz już małe mieszkanie, ale nie chcesz go sprzedawać, tylko przeznaczyć zyski z wynajmu na spłatę kredytu zaciągniętego na większe lokum. W efekcie, po spłaceniu kredytu, byłbyś w posiadaniu dwóch nieruchomości; brzmi sensownie, prawda?

W rzadkich sytuacjach dodatkowym zabezpieczeniem kredytu – poza kredytowaną nieruchomością – może być np. dom należący do rodziców lub mieszkanie, które jest Twoją własnością, ale nie chcesz go sprzedawać. Warunkiem jest brak jakichkolwiek obciążeń na nieruchomości i – w przypadku domu rodziców – wyrażenie przez nich zgody na dokonanie wpisu do hipoteki (należy wspomnieć, że często warunkiem byłoby także przystąpienie rodziców do zobowiązania).

Wydawać by się mogło, że przedstawienie już istniejącej i wolnej od zadłużenia nieruchomości jako wkład własny to całkiem dobry sposób na uzyskanie kredytu hipotecznego. Niestety, ponieważ takie rozwiązanie nie jest rekomendowane przez KNF, powoli odchodzi do lamusa, gdyż banki niechętnie chcą wiązać się takimi umowami.

Podsumowując, w analizowanych przypadkach chodzi zatem nie tyle o kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania rodziców czy innej nieruchomości, ile o uzyskanie „zwykłego” kredytu hipotecznego z wkładem własnym innym niż gotówkowy.

Ustanawianie hipoteki bankowej w praktyce

Skoro już uściśliliśmy kilka swobodnie używanych w sieci terminów, przyjrzyjmy się na koniec sprawom praktycznym, wspólnym dla każdego ze wspomnianych wyżej rodzajów hipoteki. A dokładniej: jak ją ustanowić?

Jako kredytobiorca zaciągający zobowiązanie hipoteczne (nieważne, czy kredyt hipoteczny, pożyczkę hipoteczną itd.), będziesz musiał przedstawić m.in. dokumenty takie jak:

• numer księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie (ewentualnie zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do mieszkania), 
• akt notarialny, 
• jeśli nieruchomość otrzymałeś w darowiźnie: umowa darowizny. 

Bank może też wymagać od Ciebie ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, aby zminimalizować ryzyko znacznej utraty wartości domu czy mieszkania na przestrzeni lat.

Jeżeli nieruchomość należy zarówno do Ciebie, jak i współmałżonka, a macie wspólnotę małżeńską, do ustanowienia hipoteki konieczna będzie też zgoda Twojej żony/męża.

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania? Pod tym zagadnieniem kryją się różne produkty bankowe

Internet prawdę Ci powie? Cóż, nie zawsze… Zasady działania internetowych wyszukiwarek wybierają najpopularniejsze hasła, wpisywane przez internautów, nie zawsze jednak są one poprawne – czego, niestety, część redaktorów nie prostuje.

Jak widzisz, w popularnej frazie „kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania” nie zgadzają się ani „kredyt”, ani „zastaw”. To drugie pojęcie w ogóle nie odnosi się do nieruchomości, to pierwsze – zwykle wcale nie wiąże się z tym, czego szukają konsumenci, czyli konkretnie… pożyczki hipotecznej. Kredyt hipoteczny zawsze zaciągany jest na kupno bądź remont nieruchomości, zaś pożyczka hipoteczna „wykorzystuje” fakt, że jesteś już szczęśliwym posiadaczem domu czy mieszkania nieobciążonych żadnym zadłużeniem. Przy pożyczce nie potrzbeujesz też posiadania wkładu własnego.

Niemniej, niektórzy konsumenci szukają ofert kredytów, w których mogą obciążyć hipoteką nie kupowaną nieruchomość, ale np. już posiadane – i wolne od zadłużenia – mieszkanie lub działkę budowlaną. Wtedy nieruchomość traktowana jest jako niegotówkowy wkład własny, niemniej w praktyce oznacza to ustanowienie hipoteki na obu nieruchomościach (posiadanej na własność i kredytowanej). Takie rozwiązanie stosuje obecnie tylko jeden bank w Polsce – Santander Bank.

Mamy nadzieję, że nasz artykuł rzucił nieco światła na prawdziwe znaczenie popularnych fraz używanych w Internecie. Ostatecznie, nieznajomość przepisów i prawa szkodzi, a gdy dodatkowo dotyczy naszych pieniędzy potrafi bardzo zaboleć…