Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania. Wyjaśniamy najważniejsze pojęcia i wątpliwości

Zapewne większość z nas słyszała, że właściciele mieszkania lub domu mogą go „zastawić” i dzięki temu uzyskać niemałą kwotę w formie pożyczki. Z grubsza rzecz ujmując, jest to prawda, ale sedno, jak zwykle, tkwi w szczegółach. Dość powiedzieć, że sam termin „kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania” jest mylący. Dlaczego? Na czym polega zadłużenie nieruchomości? Czy można wziąć kredyt na nie swój dom? W artykule porządkujemy informacje i wyjaśniamy. 

Z tekstu dowiesz się:

  • Czym różni się zastaw od hipoteki i jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?
  • Czym jest pożyczka hipoteczna?
  • Czy hipoteka może być ustanowiona na innej nieruchomości niż kredytowanej?
  • Jakie dokumenty są potrzebne do ustanowienia hipoteki? 

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania własnościowego? To nie zastaw, tylko hipoteka! 

Zacznijmy od tego, że termin „zastaw” stosuje się wyłącznie do ruchomości (np. do mebli, sprzętów AGD i w rzadkich wypadkach… zwierząt) i nie może on obejmować domu czy mieszkania. Na nieruchomościach, które mają stać się zabezpieczeniem należności finansowej, ustanawiamy hipotekę. Jest ona wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości na podstawie aktu notarialnego. 

Jeśli ustanawiamy hipotekę na rzecz banku, to czeka nas prostsza procedura, w której za wystarczające uznaje się pisemne oświadczenie kredytobiorcy. 

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe, czyli dające uprawnionemu – w rozpatrywanym przez nas przypadku będzie to bank udzielający kredytu – tylko ściśle określone uprawnienia względem nieruchomości (czy szerzej: rzeczy). Powyższa zasada przejawia się choćby w tym, że bank nie może korzystać z naszego mieszkania, za które spłacamy kredyt. 

Ustanowienie hipoteki daje bankowi pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich roszczeń przed innymi wierzycielami osobistymi dłużnika. Co ciekawe, jeżeli dłużnik sprzeda swoją nieruchomość, nie spłaci wierzyciela i nie zadba o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, to hipoteka nadal będzie obciążała nieruchomość, choć nowy właściciel nie miał z powstaniem długu nic wspólnego. 

Jak więc widzisz, w pojęciu kredytu hipotecznego pod zastaw mieszkania własnościowego „zastaw” jest zwrotem niepoprawnym. Ale to nie jedyna nieścisłość.  

Rodzaje kredytów hipotecznych 

Zatrzymajmy się jednak na chwilę przy terminologii i uściślijmy kwestie nazewnictwa. Zazwyczaj, gdy mówimy „kredyt hipoteczny”, mamy na myśli zobowiązanie zaciągane na kupno nieruchomości, która będzie obłożona hipoteką dopóty, dopóki nie spłacimy kredytu. Kredyty hipoteczne na zakup mieszkania czy domu są najtańszymi rodzajami kredytów na rynku z uwagi na długi okres kredytowania, zwykle wynoszący 25-30 lat.  

Ale rodzajów kredytów hipotecznych jest więcej. W bankach możemy zaciągnąć także kredyt hipoteczny refinansowany i konsolidacyjny. 

Kredyt ma charakter celowy, a cel zaciągnięcia zobowiązania zapisany jest w umowie. Tylko bank może udzielać kredytu, pozostałe podmioty, w tym osoby fizyczne (czyli np. przysłowiowy Kowalski), mogą przyznawać jedynie pożyczkę. Bank ma prawo sprawdzić, czy spożytkowałeś przyznane środki zgodnie z umową.  

Zastanawiasz się, jak uzyskać kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania? A może jednak pożyczkę? 

Jeśli chodzi o zobowiązania hipoteczne, to poza standardowo rozumianym kredytem hipotecznym na dom lub mieszkanie na rynku dostępna jest także pożyczka hipoteczna. Brzmi podobnie, ale to nie to samo.  

Często, mając na myśli kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania, myślimy tak naprawdę o pożyczce hipotecznej. Chodzi o uzyskanie finansowania, którego zabezpieczeniem będzie posiadana przez nas nieruchomość. Uwaga: nieruchomość – np. dom lub mieszkanie – nie może być już obciążona innymi zobowiązaniami, np. kredytem hipotecznym.   

Pożyczkę – w przeciwieństwie do kredytu – możesz przeznaczyć na dowolny cel, a banku nie będzie interesowało, na co potrzebujesz pieniędzy i jak je wydajesz. Wykluczone są jedynie cele związane z działalnością gospodarczą. 

Zaletą takiej formy zobowiązania jest to, że jest ona wyraźnie tańsza niż „zwykłe” pożyczki, zaś finansowanie – potencjalne wysokie, gdyż jego wysokość zależy od wartości nieruchomości. W dodatku pożyczkę hipoteczną można zaciągnąć na 25 lat, co jest niemożliwe w przypadku innych bankowych pożyczek. Aby zweryfikować, który rodzaj zobowiązania – pożyczka hipoteczna czy „zwykła” pożyczka – jest dla Ciebie korzystniejszy, porównaj ich Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO). 

Otrzymanie pozytywnej decyzji odnośnie do pożyczki hipotecznej nie będzie możliwe bez zdolności kredytowej. Niezależnie od zabezpieczenia, jakim jest dom lub mieszkanie, konieczne jest otrzymywanie regularnych dochodów, pozwalających spłacać raty zobowiązania. 

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania rodziców. O co chodzi? O własne M! 

Jeszcze inną formę finansowania mają na myśli osoby szukające oferty kredytu hipotecznego na kupno własnego mieszkania lub domu. W sytuacji, gdy nie posiadają one wkładu własnego bądź ich oszczędności są zbyt niskie, mogą próbować zawrzeć z bankiem umowę kredytu hipotecznego, w którym rolę wkładu własnego częściowo przejmie… inna nieruchomość.  

Stosunkowo najprościej będzie uzyskać kredyt na budowę domu osobom, które są już w posiadaniu działki budowlanej. W takiej sytuacji działka może z powodzeniem stanowić wkład własny, o ile nie jest obciążona innymi zobowiązaniami, a jej wartość odpowiada min. 10% wartości zaciąganego zobowiązania. Jest to częsta i chętnie widziana w bankach praktyka. 

Co ciekawe, wkład własny może – potencjalnie – przyjąć formę innej nieruchomości. Przykładowo, masz już małe mieszkanie, ale nie chcesz go sprzedawać, tylko przeznaczyć zyski z wynajmu na spłatę kredytu zaciągniętego na większe lokum. W efekcie, po spłaceniu kredytu, byłbyś w posiadaniu dwóch nieruchomości; brzmi sensownie, prawda? 

W rzadkich sytuacjach dodatkowym zabezpieczeniem kredytu – poza kredytowaną nieruchomością – może być np. dom należący do rodziców lub mieszkanie, które jest Twoją własnością, ale nie chcesz go sprzedawać. Warunkiem jest brak jakichkolwiek obciążeń na nieruchomości i – w przypadku domu rodziców – wyrażenie przez nich zgody na dokonanie wpisu do hipoteki (należy wspomnieć, że często warunkiem byłoby także przystąpienie rodziców do zobowiązania).  

Wydawać by się mogło, że przedstawienie już istniejącej i wolnej od zadłużenia nieruchomości jako wkład własny to całkiem dobry sposób na uzyskanie kredytu hipotecznego. Niestety, ponieważ takie rozwiązanie nie jest rekomendowane przez KNF, powoli odchodzi do lamusa, gdyż banki niechętnie chcą wiązać się takimi umowami. 

Podsumowując, w analizowanych przypadkach chodzi zatem nie tyle o kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania rodziców czy innej nieruchomości, ile o uzyskanie „zwykłego” kredytu hipotecznego z wkładem własnym innym niż gotówkowy.  

Ustanawianie hipoteki bankowej w praktyce 

Skoro już uściśliliśmy kilka swobodnie używanych w sieci terminów, przyjrzyjmy się na koniec sprawom praktycznym, wspólnym dla każdego ze wspomnianych wyżej rodzajów hipoteki. A dokładniej: jak ją ustanowić?  

Jako kredytobiorca zaciągający zobowiązanie hipoteczne (nieważne, czy kredyt hipoteczny, pożyczkę hipoteczną itd.), będziesz musiał przedstawić m.in. dokumenty takie jak: 

  • numer księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie (ewentualnie zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do mieszkania), 
  • akt notarialny, 
  • jeśli nieruchomość otrzymałeś w darowiźnie: umowa darowizny. 

Bank może też wymagać od Ciebie ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, aby zminimalizować ryzyko znacznej utraty wartości domu czy mieszkania na przestrzeni lat. 

Jeżeli nieruchomość należy zarówno do Ciebie, jak i współmałżonka, a macie wspólnotę małżeńską, do ustanowienia hipoteki konieczna będzie też zgoda Twojej żony/męża. 

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania? Pod tym zagadnieniem kryją się różne produkty bankowe 

Internet prawdę Ci powie? Cóż, nie zawsze… Zasady działania internetowych wyszukiwarek wybierają najpopularniejsze hasła, wpisywane przez internautów, nie zawsze jednak są one poprawne – czego, niestety, część redaktorów nie prostuje.  

Jak widzisz, w popularnej frazie „kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania” nie zgadzają się ani „kredyt”, ani „zastaw”. To drugie pojęcie w ogóle nie odnosi się do nieruchomości, to pierwsze – zwykle wcale nie wiąże się z tym, czego szukają konsumenci, czyli konkretnie… pożyczki hipotecznej. Kredyt hipoteczny zawsze zaciągany jest na kupno bądź remont nieruchomości, zaś pożyczka hipoteczna „wykorzystuje” fakt, że jesteś już szczęśliwym posiadaczem domu czy mieszkania nieobciążonych żadnym zadłużeniem. Przy pożyczce nie potrzbeujesz też posiadania wkładu własnego. 

Niemniej, niektórzy konsumenci szukają ofert kredytów, w których mogą obciążyć hipoteką nie kupowaną nieruchomość, ale np. już posiadane – i wolne od zadłużenia – mieszkanie lub działkę budowlaną. Wtedy nieruchomość traktowana jest jako niegotówkowy wkład własny, niemniej w praktyce oznacza to ustanowienie hipoteki na obu nieruchomościach (posiadanej na własność i kredytowanej). Takie rozwiązanie stosuje obecnie tylko jeden bank w Polsce – Santander Bank. 

Mamy nadzieję, że nasz artykuł rzucił nieco światła na prawdziwe znaczenie popularnych fraz używanych w Internecie. Ostatecznie, nieznajomość przepisów i prawa szkodzi, a gdy dodatkowo dotyczy naszych pieniędzy potrafi bardzo zaboleć… 

Dodaj komentarz