Kredyt pod zastaw działki: co to za forma zobowiązania?

Działka budowlana, siedliskowa czy rolna?

Skoro już kwestie pojęć mamy za sobą, dodajmy jeszcze, że hipoteką możemy obciążyć niemal każdą nieruchomość – pod warunkiem, że jest naszą własnością (lub współwłasnością). W przypadku gruntu pod względem prawnym nie ma zatem znaczenia, czy chcemy obciążyć hipoteką działkę budowlaną, rolną czy innego rodzaju.

Truizmem jest stwierdzenie, że działka może mieć różną wartość, choćby ze względu na swoją lokalizację czy wielkość. Niemniej na wartość rynkową działki – poza wspomnianymi oczywistościami – wpływ mają także inne czynniki, jak np. jej rodzaj, czy jest to działka budowalna, rekreacyjna, siedliskowa czy rolna. Jak nietrudno się domyślić, największą wartość osiągają działki budowlane, a najmniejszą – rolne, które też najtrudniej jest sprzedać. Z drugiej strony działki rolne są też zwykle znacznie większe niż budowlane, stąd też ich bezwzględna wartość może być wyższa.

Działka jako wkład własny przy kredycie hipotecznym

Układ, w którym nasza działka staje się jedną z podstaw przyznania kredytu hipotecznego, jest bardzo częsty i banki chętnie na niego przystają. W tym wypadku działka uznawana jest za formę wkładu własnego, bez którego nikt nie otrzyma kredytu na dom czy mieszkanie. Rekomendacje KNF wyraźnie podkreślają, że wymagana wysokość wkładu własnego powinna wynosić min. 20% wartości kredytowanej nieruchomości (inna sprawa, że większość banków podchodzi do tej wysokości mniej restrykcyjnie i umożliwia zaciągnięcie kredytu już przy wkładzie wynoszącym 10% wartości, ale wiąże się to z droższym kredytem, m.in. ze względu na obowiązkowe ubezpieczenie). Osoby chcące zaciągnąć kredyt hipoteczny na kupno mieszkania muszą najczęściej uzbierać wymaganą sumę w gotówce.

Kredytobiorcy zamierzający postawić dom na posiadanej już działce budowalnej (czy siedliskowej) są w zdecydowanie lepszej sytuacji, bowiem w ich przypadku działka prawdopodobnie zostanie uznana za wkład własny i dodatkowe oszczędności nie będą przez bank wymagane.

Im więcej wynosi wartość działki, tym wyższy jest Twój wkład własny, a co za tym idzie – kwota kredytu hipotecznego może być wyższa. „Może”, bowiem nadrzędne znacznie będzie miała Twoja zdolność kredytowa, czyli – ogólnie mówiąc – Twoje zarobki i możliwość spłaty comiesięcznej raty zobowiązania oraz brak długów i innych pożyczek, szczególnie tych przeterminowanych.

Działka a kredyt konsumpcyjny lub pożyczka

Ale własny kawałek gruntu przydaje się nie tylko, gdy zamierzamy na nim wybudować dom. Jeśli ziemia jest naszą własnością – lub współwłasnością – możemy uczynić z niej gwarancję spłaty zadłużenia. Produktem bankowym, po który możemy sięgnąć, będzie w takiej sytuacji pożyczka hipoteczna.

Pożyczka hipoteczna ma tę przewagę nad „zwykłymi” pożyczkami, że im więcej warta działka, tym na większą kwotę kredytu możesz liczyć. Zwykle te wartości wyrażane są procentowo. Przykładowo, w PKO BP uzyskasz finansowanie do 60% wartości działki, stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania, zaś w ING Banku Śląskim nawet 80%. Standardowo pożyczkę bez gwarancji w postaci nieruchomości możesz zaciągnąć do maks. 200 tys. zł, ale w praktyce trzeba spełnić szereg wyśrubowanych warunków, aby uzyskać aż takie finansowanie – przede wszystkim odpowiednio dużo zarabiać i nie mieć żadnych innych obciążeń kredytowych.

Ponadto, co niemniej ważne, pożyczkę hipoteczną możesz wziąć na długi czas, nawet na 20 lub 25 lat i rozłożyć ją na dogodniejsze, „strawniejsze” dla domowego budżetu comiesięczne raty. „Zwykła” pożyczka może być zaciągnięta maks. na 120 miesięcy.

Oczywiście na ostateczną decyzję banku w sprawie kwoty pożyczki wpływ będą miały przede wszystkim Twoje zarobki, gdyż bank musi mieć pewność, że udźwigniesz spłatę comiesięcznych rat. Istotna będzie również Twoja wiarygodność jako kredytobiorcy, zatem wszelkie opóźnienia w spłacie innych zobowiązań (choćby uregulowania rachunku karty kredytowej) są bardzo niepożądane, zaś niespłacone długi, nawet za takie „drobiazgi” jak abonament telefoniczny, mogą przekreślić szansę na uzyskanie pożyczki.

Jeśli jednak jesteś wzorcowym klientem i nie zalegasz z żadnymi opłatami, możesz liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku. A ponieważ dla banku zobowiązanie zabezpieczone hipoteką jest mniej ryzykowne, chętniej pożyczy Ci więcej lub po niższych kosztach. Krótko mówiąc, pożyczka hipoteczna będzie wyraźnie tańsza, niż gdybyś zaciągnął po prostu pożyczkę gotówkową lub kredyt konsumpcyjny.

Godząc się na obciążenie działki hipoteką, nadal możesz z niej korzystać. Hipoteka to ograniczone prawo do rzeczy, stanowiące jedynie ochronę interesów tego, kto pożyczył Ci środki, na wypadek, gdybyś przestał wywiązywać się ze swoich obowiązków. Choć konieczne będzie dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, z kredytującym bankiem na pierwszym miejscu, wierzyciel hipoteczny nie ma prawa czerpać korzyści z Twojej nieruchomości.

Rzeczoznawca oceni wartość działki

Do zaciągnięcia kredytu hipotecznego z działką jako wkładem własnym lub pożyczki, w której działka pełni funkcję zastawu, konieczna będzie wycena gruntu. Niestety, w tej kwestii musimy liczyć się z opinią banku, a dokładniej: rzeczoznawcy, który wykona wycenę dla instytucji finansowej – szczególnie gdy zamierzamy prosić bank o dużą kwotę (przy niższych sumach być może bank zadowoli się tylko inspekcją). Nie zawsze musimy skorzystać z usług konkretnego rzeczoznawcy; bywa, że bank zgadza się na otrzymanie wyceny, którą kredytobiorca sam zleci (tak jest np. w Credit Agricole). Jeśli klient nie wie, do kogo zwrócić się w tej kwestii, może zdecydować się na wycenę rzeczoznawcy, którego poleca bank. Niektóre instytucje bankowe polegają jednak wyłącznie na opinii rzeczoznawców, z którymi same współpracują (m.in. mBank) i nie zgadzają się na „zewnętrzne” wyceny.

Przez wycenę działki rozumiemy określenie wartości nieruchomości, dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca zawsze ma uprawnienia państwowe. Natomiast inspekcję może wykonać np. przedstawiciel banku, którego zadaniem są oględziny nieruchomości i nierzadko stworzenie fotodokumentacji. Wycena i inspekcja mogą wystąpić wspólnie.

Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że wycena bądź inspekcja działki zlecona rzeczoznawcy przez bank może wiązać się z opłatą – i to niemałą. W zależności od instytucji koszty przedstawiają się następująco:

• Alior Bank: według kosztów ustalonych przez rzeczoznawcę, 
• mBank: 400 zł, 
• BNP Paribas: 400 zł, 
• BOŚ Bank: 550 zł, 
• Citi Handlowy: brak opłaty za wycenę nieruchomości, ale bank może ewentualnie zlecić inspekcję w cenie 250 zł, 
• Credit Agricole: 160 zł (inspekcja nieruchomości), 
• ING Bank Śląski: 420 zł, 
• PKO BP: 300 zł, jeśli pożyczka zaciągana jest na kwotę do 80 tys. zł; 400 zł – powyżej 80 tys. zł, 
• Santander Bank Polska: 200 zł. 

Może się też okazać, że działka, za którą nieco przepłaciliśmy, bo np. bardzo podoba się nam najbliższa okolica, w oczach eksperta nie znajdzie aż takiego uznania i ostatecznie wartość gruntu zostanie oceniona niżej. Ale może być też odwrotnie; bywa, że kupujemy kawałek terenu okazyjnie lub dostajemy go w spadku, a w ocenie rzeczoznawcy jest to znakomite miejsce, za które w normalnych warunkach przyszłoby nam zapłacić znacznie więcej – zatem jest też więcej warte i może stać się zabezpieczeniem kredytu na wyższą kwotę.

Niezbędne dokumenty

Gdy składasz wniosek o pożyczkę hipoteczną, której zabezpieczeniem będzie działka, możesz być poproszony o przedłożenie dokumentów takich jak:

• akt notarialny potwierdzający prawo własności, 
• szacunkowy operat nieruchomości, 
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, 
• kopia mapy ewidencyjnej lub wyrys z rejestru gruntów, 
• wypis z planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący przeznaczenia nieruchomości. 

Operat szacunkowy to opinia rzeczoznawcy określająca wartość nieruchomości. Opinia ta ma formę dokumentu urzędowego i musi być sporządzona na piśmie.

Kredyt pod zastaw ziemi, czyli hipoteka na gruncie

Jak pisaliśmy wcześniej, działki nie da się zastawić, bo nie jest ruchomością – można za to ustanowić na niej hipotekę. Tak czy owak, posiadanie działki budowlanej, rolnej czy innego rodzaju to często w oczach banku znakomite zabezpieczenie pożyczki lub kredytu udzielanego klientowi.

Jednak korzyści są obopólne. W przypadku kredytu hipotecznego własna działka może z powodzeniem pełnić rolę wkładu własnego, dzięki czemu uzyskanie finansowania na cel, jakim jest budowa domu, będzie prostsze. W przypadku zaś pożyczki hipotecznej własna nieruchomość umożliwia zaciągnięcie zobowiązania na korzystniejszych warunkach: z niższym oprocentowaniem i na dłuższy czas (to, która oferta jest korzystniejsza, możesz sprawdzić, porównując m.in. wskaźnik RRSO). Dzięki temu wysokość raty będzie też odpowiednio niższa, a zobowiązanie – tańsze.

Pamiętaj jednak, że ostateczna decyzja banku będzie zależała od Twojej zdolności kredytowej, czyli najogólniej rzecz ujmując, od tego, ile zarabiasz i czy nie masz żadnych przeterminowanych zobowiązań.