Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Jak przebiega wypłata środków?

Najczęściej odwrócona hipoteka przybiera formę dożywotniej, wypłacanej beneficjentowi co miesiąc renty, jednak wnioskodawca może też wystąpić o jednorazową wypłatę całej kwoty. Co istotne, beneficjent do końca życia pozostaje właścicielem nieruchomości – instytucja finansowa przejmuje dom lub mieszkanie dopiero po jego śmierci.

W przypadku odwróconej hipoteki klient może też dysponować środkami finansowymi według własnego uznania oraz potrzeby. Jest to zasadnicza różnica między odwróconym kredytem hipotecznym a kredytem standardowym. Klasyczny kredyt hipoteczny jest kredytem celowym, co oznacza, że w umowie, którą wnioskodawca podpisuje z bankiem, znajdują się ściśle określone zasady jego wydatkowania. Jeśli bank dojdzie do wniosku, iż klient wykorzystuje pożyczone pieniądze niezgodnie z zadeklarowanym celem, może zażądać spłaty całej kwoty. W przypadku odwróconej hipoteki takiego zagrożenia nie ma.

Obowiązki kredytobiorcy

Warto również dodać, że ustawa nakłada na kredytobiorcę pewne obowiązki. Zgodnie z nimi po zaciągnięciu odwróconej hipoteki beneficjent będzie musiał wykupić ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, w terminie regulować podatki oraz pozostałe opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości, a także dbać o należyty stan techniczny budynku lub lokalu.

Odwrócona hipoteka a podatki

W świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego zawarcie umowy odwróconej hipoteki jest niczym innym, jak zaciągnięciem kredytu (pomimo braku obowiązku dokonywania jego spłaty). Uzyskane od banku środki finansowe nie są więc przychodem podlegającym opodatkowaniu PIT (zgodnie z orzecznictwem NSA, kwota przenoszona na podatnika w efekcie umowy kredytu nie jest dla niego definitywnym przysporzeniem majątkowym – nie można jej uznać za przychód otrzymany).

Reasumując, należy stwierdzić, iż odwrócony kredyt hipoteczny pozostaje wolny od obciążeń w podatku dochodowym, co oznacza, iż dodatkową emeryturą nie trzeba dzielić się z fiskusem. Ponadto zawierane z instytucją finansową umowy nie są obciążone podatkiem od czynności cywilnoprawnych – przynajmniej na razie.

Ochrona spadkobierców

Ustawa zakłada również ochronę spadkobierców i daje im 12 miesięcy na zastanowienie, czy chcą spłacić wierzytelność wobec banku i zachować prawo do nieruchomości. Jeśli wyrażą taką chęć i zobowiążą się do spłaty kredytu, w normalnym trybie odziedziczą nieruchomość. Jeśli jednak z tej opcji nie zechcą skorzystać, nieruchomość stanie się własnością instytucji finansującej.

Co istotne, jeśli kredytobiorca nie wykorzysta w całości kwoty kredytu (czyli wystąpi dodatnia różnica pomiędzy wartością roszczenia a wartością nieruchomości), spadkobierca nawet w przypadku przejęcia mieszkania lub domu przez bank będzie miał prawo do owej nadwyżki. W sytuacji, w której kredytobiorca nie pozostawi spadkobierców, prawo do nadwyżki przejmie Skarb Państwa.

Gdzie można dostać odwrócony kredyt hipoteczny?

Jak pokazują doświadczenia państw zachodnich, odwrócona hipoteka mogłaby zapewnić w miarę godne i spokojne życie wielu polskim seniorom. Niestety – jak do tej pory żaden z polskich banków nie zdecydował się na wprowadzenie produktu do swojej oferty.

Ponieważ jednak życie nie znosi próżni, rolę banków przejęły tzw. fundusze hipoteczne i zaproponowały klientom alternatywne rozwiązanie.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia. Podobieństwa i różnice

Osoby starsze, które chcą zapewnić sobie dodatkowe środki do emerytury, mogą dziś skorzystać wyłącznie z tzw. renty dożywotniej. Aby ją uzyskać, należy spełnić te same warunki, co w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego. Należy więc posiadać prawo własności domu, gruntu lub lokalu i podpisać z funduszem umowę o przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. W zamian otrzymamy dożywotnią rentę, będziemy mogli również mieszkać w dotychczasowym lokalu aż do naszej śmierci.

Jednak oba produkty dzieli jedna zasadnicza różnica – czyli moment, w którym nieruchomość zostaje przejęta przez instytucję finansującą kredyt. W przypadku odwróconej hipoteki kredytodawca zyskuje prawo do dysponowania nieruchomością dopiero po śmierci kredytobiorcy, natomiast w przypadku renty dożywotniej staje się właścicielem domu bądź mieszkania już w momencie podpisania umowy.

Oczywiście, istnieją także pomniejsze różnice – ich zestawienie zamieściliśmy w poniższej tabelce.

Dożywotnia renta za mieszkanie – zagrożenia

Warto jednak mieć świadomość, że instytucje pozabankowe nie podlegają nadzorowi KNF (ani też żadnej innej instytucji). Nie funkcjonuje również żaden system gwarancji, który umożliwiałby wypłatę świadczenia w przypadku upadłości takiego podmiotu. Należy więc liczyć z ewentualnością, że w przypadku bankructwa firmy, z którą beneficjent zawarł umowę, mieszkanie może stać częścią masy upadłościowej, a wypłacanie renty zostanie zawieszone. 

Dlatego zanim skorzystamy z tego produktu, powinniśmy dokładnie przeanalizować zapisy umowy, a nawet skonsultować je z prawnikiem i niezależnym rzeczoznawcą majątkowym. Działający w naszym imieniu eksperci powinni sprawdzić, czy fundusz hipoteczny nie zaniżył wartości mieszkania i nie zaproponował nam zbyt niskiej renty.

Na jakie kwestie w umowie należy koniecznie zwrócić uwagę

W prawidłowo skonstruowanej umowie powinny pojawić się zapisy chroniące interesy kredytobiorcy. Przykładowo – na jego rzecz powinno zostać ustanowione prawo dożywotniej służebności mieszkania, zapisane w akcie notarialnym i ujawnione w księdze wieczystej. Dzięki temu nawet w przypadku upadłości funduszu kredytobiorca będzie chroniony przed eksmisją z lokalu.

Warto również zwrócić uwagę na to, czy w umowie widnieje oświadczenie kredytodawcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przyśpiesza procedurę windykacyjną w postępowaniu egzekucyjnym i ułatwia seniorowi odzyskanie należności w przypadku, gdy fundusz zalega z wypłatą lub samowolnie obniża wysokość renty. Jednocześnie warto zabezpieczyć się przed ryzykiem niewypłacania świadczeń poprzez zapis w akcie notarialnym o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy.

Pamiętajmy, że umowa świadczeń dożywotnich ma formę aktu notarialnego, tak więc jedynym sposobem, aby ją anulować, jest założenie sprawy sądowej i długoletnia batalia o zwrot mieszkania lub wypłatę zaległych świadczeń.

Hipotetyczna odwrócona hipoteka

Rezerwę, z jaką banki traktują odwrócony kredyt hipoteczny, można wyjaśnić w dwojaki sposób. Po pierwsze, udzielenie takiego kredytu wiąże się ze sporym ryzykiem dla banku – należy oszacować wiele zmiennych, które mogą z czasem doprowadzić do obniżenia wartości domu lub lokalu i zabezpieczyć się przed sytuacją, w której bank nie będzie w stanie odzyskać pożyczonej kwoty. Konieczne jest więc wypracowanie i wdrożenie odpowiednich procedur chroniących interesy kredytodawcy, to zaś związane jest ze znacznymi kosztami.

Po drugie, odwrócona hipoteka nie cieszy się w Polsce zbyt dobrą opinią. Warto w tym miejscu przypomnieć artykuły prasowe z 2014 r., a więc z okresu, gdy została opublikowana ustawa. Dominowała w nich narracja, że jest to produkt niebezpieczny dla seniora, a instytucje finansowe tylko czyhają na możliwość przejęcia nieruchomości. Nic więc dziwnego, że banki w obawie o swój wizerunek wolały (i wolą nadal) trzymać się z daleka od tego produktu.

Zdaniem Bolesława Melucha, doradcy zarządu Związku Banków Polskich, jedyną metodą, aby zmienić tę sytuację, jest zakrojona na szeroką skalę kampania informacyjna, obiektywnie przedstawiająca wady i zalety odwróconej hipoteki. Jak długo bowiem będzie dominował pogląd, że odwrócony kredyt hipoteczny sprowadza się do wyłudzania mieszkań od starszych i samotnych osób, tak długo żaden bank nie zdecyduje się na wprowadzenie go do swojej oferty, na czym skorzystają wyłącznie prywatne fundusze hipoteczne. Te zaś – o czym zdecydowanie warto pamiętać – nie zawsze wywiązują się ze swoich zobowiązań wobec klientów.