Hipoteka umowna – co to jest i na czym polega?

Jakie rodzaje hipotek wyróżniamy? 

Warto wiedzieć, że hipoteka może przyjmować różne postacie. Wśród najczęściej spotykanych rodzajów hipotek wyróżnić można: 

• hipotekę umowną, 

• hipotekę łączną, 

• hipoteką kaucyjną, 

• hipotekę przymusową. 

Hipoteka umowna  

Hipoteka umowna to najbardziej popularne zabezpieczenie hipoteczne. Jak wyjaśniliśmy wyżej, polega ona na zgodnym z wolą dłużnika przepisaniu na rzecz osoby trzeciej lub instytucji prawa do określonej nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty zobowiązania. Ten rodzaj hipoteki stosują banki udzielając kredytów hipotecznych.  

Hipoteka łączna 

Ten rodzaj hipoteki polega na ustanowieniu zabezpieczenia na więcej niż jednej nieruchomości. W przypadku postępowania egzekucyjnego wierzyciel ma prawo wybrać, z której wierzytelności chce w pierwszej kolejności egzekwować swoją należność.  

Hipoteka kaucyjna 

Hipoteka kaucyjna to obecnie nieistniejąca forma zabezpieczenia. Została zniesiona 20 lutego 2011 roku w związku z nowelizacją Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stanowiła ona zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej wysokości i była ustanawiana do maksymalnej sumy, w ramach której wierzyciel mógł dochodzić swoich należności. Ten rodzaj hipoteki nie jest już stosowany, należy jednak zaznaczyć, że hipoteki kaucyjne ustanowione przed nowelizacją ustawy zachowują ważność do momentu wygaśnięcia zobowiązań.  

Hipoteka przymusowa 

Hipoteka przymusowa to rodzaj zabezpieczenia ustanawiany bez zgody właściciela obciążanej nieruchomości i stosowany w przypadku dłużników. Hipoteka ta ustanawiana jest przez sąd na podstawie wniosku wierzyciela oraz dołączonego tytułu wykonawczego. Ustanowienie hipoteki przymusowej może nastąpić wskutek np. powstania zaległości z tytułu zobowiązań podatkowych czy składek ZUS. 

Hipoteka umowna na rzecz banku – na czym polega?  

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku to obowiązkowa czynność warunkująca uzyskanie kredytu hipotecznego. Po jej ustanowieniu kredytobiorca staje się dłużnikiem hipotecznym, natomiast kredytodawca – wierzycielem hipotecznym. Celem hipoteki jest zabezpieczenie interesów wierzyciela. W przypadku, gdy kredytobiorca zaprzestanie spłaty zobowiązania, a podejmowane działania windykacyjne nie przyniosą skutku, bank będzie mieć prawo do przejęcia obciążonej hipoteką nieruchomości w celu odzyskania swej należności.  

Hipoteka znacznie zmniejsza ryzyko banku związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, który charakteryzuje się wysoką kwotą i wieloletnim okresem spłaty. Kredytobiorca natomiast – w zamian za ustanowienie tego rodzaju zabezpieczenia - może liczyć na niższe oprocentowanie niż miałoby to miejsce w przypadku kredytu gotówkowego.  

Ustanowienie hipoteki następuje w momencie dokonania wpisu w księdze wieczystej. Należy jednak zaznaczyć, że czas oczekiwania na wpis jest zróżnicowany, gdyż zależy od obłożenia konkretnego sądu rejonowego – zwykle wynosi on od kilku tygodni do kilku lub nawet kilkunastu miesięcy. Do momentu dokonania wpisu banki wymagają opłacania ubezpieczenia pomostowego, które zwiększa wysokość raty.  

Hipoteka w księdze wieczystej – gdzie się znajduje? 

Wpis hipoteki znajduje się w IV dziale księgi wieczystej. Dział ten jest poświęcony wyłącznie informacjom dotyczącym zabezpieczenia wierzytelności. Może on zawierać nie tylko wpis hipoteki bankowej, ale także innych jej rodzajów ustanowionych np. na rzecz osoby prawnej lub fizycznej, gminy czy Skarbu Państwa. W dziale IV znajdziesz dane na temat rodzaju hipoteki, jej kwoty oraz waluty czy terminu zapłaty wierzytelności.  

Jak ustanowić hipotekę na rzecz banku? 

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku wymaga złożenia odpowiedniego wniosku w Sądzie Rejonowym właściwym dla położenia danej nieruchomości. Wniosek ten składa kredytobiorca – jako nowy właściciel nieruchomości. Może on też skorzystać z usług notariusza, np. przy okazji podpisywania aktu notarialnego.  

Jeżeli chcesz złożyć wniosek samodzielnie, niezbędne będzie wypełnienie formularza KW-WPIS. Możesz go otrzymać w Sądzie Rejonowym lub pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Powinien on zostać przygotowany w dwóch egzemplarzach – jeden z nich przeznaczony będzie dla sądu, z kolei drugi posłuży jako potwierdzenie złożenia wniosku. 

Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku sporządzone przez kredytobiorcę oraz oświadczenie o udzielonym kredycie wydane przez bank opatrzone dwoma podpisami pracowników banku i pieczęcią (dokument ten może zastąpić akt notarialny) oraz umowę kredytową. Niektóre sądy mogą wymagać również pełnomocnictwa reprezentantów banku, którzy podpisali oświadczenie. Niezbędne będzie również uiszczenie opłaty za wpis do KW – potwierdzenie również trzeba dołączyć do wniosku.  

Wypełniony wniosek (w dwóch egzemplarzach) wraz z wymaganymi dokumentami należy złożyć bezpośrednio lub listownie w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, a następnie opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki. 

 Ustanowienie hipoteki umownej - wysokość kosztów 

Ustanowienie hipoteki wiąże się z określonymi kosztami. Opłata za wpis wynosi 200 zł - można uiścić ją w kasie sądu lub przelewem. Kolejnym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł. W tym celu należy udać się do urzędu skarbowego i złożyć poprawnie wypełniony druk PCC-3. Termin złożenia druku oraz opłacenia podatku wynosi 14 dni od powstania obowiązku podatkowego rozumianego jako data podpisania przez Ciebie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.  Jeżeli zdecydujesz się na skorzystanie z usług notariusza, dodatkowym kosztem będzie taksa notarialna, której maksymalna wysokość może wynosić ¼ stawki określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do taksy należy doliczyć 23% podatku VAT.  

Hipoteka umowna a sprzedaż mieszkania  

Warto wiedzieć, że nie ma żadnych przeciwskazań do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką umowną. O takim zamiarze w pierwszej kolejności należy poinformować kredytodawcę, który wyda zaświadczenie o stanie zadłużenia. Po uzyskaniu tego dokumentu nieruchomość może zostać wystawiona na sprzedaż - ogłoszenie powinno zawierać informację o hipotece. Po znalezieniu nabywcy sprzedający powinien ponownie udać się do banku w celu pozyskania promesy dotyczącej wykreślenia hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Jej uzyskanie pozwoli na zawarcie umowy przedwstępnej określającej dokładne warunki transakcji, a następnie ostatecznej umowy sprzedaży. Zazwyczaj zapłata dzielona jest na dwie części - jedna z nich zostaje przekazana do banku sprzedającego na pokrycie zadłużenia, natomiast druga część to ewentualna nadwyżka, którą otrzymuje sprzedający. Po uregulowaniu kredytu sprzedający pozyskuje z banku list mazalny i przekazuje go nowemu nabywcy nieruchomości. Wówczas nabywca może złożyć wniosek o wykreślenie nieaktualnej hipoteki z księgi wieczystej.  

Hipoteka umowna a licytacja komornicza 

Jak wspomnieliśmy wcześniej, zaniechanie spłaty kredytu i brak skuteczności podejmowanych działań windykacyjnych mogą poskutkować przejęciem obciążonej nieruchomości. Jeżeli zostanie ona wystawiona na sprzedaż w formie licytacji komorniczej i znajdzie nabywcę, otrzymane środki zostaną przeznaczone na spłatę długu - w ten sposób bank odzyska swoją należność.  

Wykreślenie hipoteki umownej na rzecz banku 

Wygaśnięcie hipoteki umownej następuje po całkowitym uregulowaniu zobowiązania. Gdy zakończysz spłatę kredytu, hipoteka przestanie obciążać kredytowaną nieruchomość. Wówczas należy udać się do banku w celu uzyskania listu mazalnego, będącego potwierdzeniem zgody na wykreślenie hipoteki. Po jego uzyskaniu możesz złożyć odpowiedni wniosek w sądzie rejonowym. Koszt złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.  

Hipoteka umowna – podsumowanie 

Hipoteka umowna to najczęściej występujący rodzaj hipoteki. Można się z nią spotkać zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku stanowi zabezpieczenie spłaty udzielonego kredytu. Dzięki temu kredytobiorca może uzyskać środki niezbędne do zrealizowania zakupu czy budowy własnej nieruchomości.