Czym jest ubezpieczenie pomostowe i jak otrzymać zwrot kosztów? – wyjaśniam

Aktualizacja: 25.09.2024

Ubezpieczenie pomostowe stanowiące zabezpieczenie dla banku jest dodatkowym wydatkiem dla klientów decydujących się na kredyt hipoteczny. Dzięki nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym od września 2022 kredytobiorcy mogą jednak liczyć na zwrot tych kosztów. Na czym polega ten rodzaj ubezpieczenia? Jak długo trzeba je płacić i w jakich przypadkach można uzyskać zwrot? Wyjaśniamy!

Spis treści

Co to jest ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe to forma zabezpieczenia stosowana przez banki w przypadku kredytów hipotecznych, która chroni interesy instytucji finansowej do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Stanowi ono gwarancję odszkodowania za ewentualną utratę praw do kredytowanej nieruchomości w przypadku, gdyby kredytobiorca nie wywiązał się z obowiązku spłaty zobowiązania lub jeżeli ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości okazałoby się niemożliwe.

Warto podkreślić, że ubezpieczenie pomostowe różni się od innych polis, ponieważ jego celem nie jest ochrona kredytobiorcy, lecz banku. W przypadku kredytu hipotecznego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, bank ma prawo do dochodzenia swoich roszczeń poprzez zajęcie tej nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że bank najpierw wypłaca przyznany kredyt, a wpis hipoteki do księgi wieczystej zostaje dokonany w późniejszym czasie. W zależności od obłożenia Sądów Rejonowych w różnych miastach czas oczekiwania na wpis może wynosić średnio od kilku tygodni nawet do kilku bądź kilkunastu miesięcy. Z tego właśnie powodu wprowadzono ubezpieczenie pomostowe, które rekompensuje kredytodawcy tymczasowo zwiększone ryzyko.

Ustawa o ubezpieczeniu pomostowym

Ze względu na to, że niemal wszystkie wnioski o wpis hipoteki rozpatrywane są pozytywnie, ubezpieczenie pomostowe stanowiło do niedawna głównie dodatkowy zysk dla banków. W zależności od wysokości stawki ubezpieczenia w poszczególnych bankach oraz czasu oczekiwania na wpis hipoteki koszt ten wynosił nierzadko nawet kilka tysięcy złotych.

Sytuację tą zmieniła nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która weszła w życie 17 września 2022 r. Celem niniejszej ustawy było wprowadzenie regulacji zapobiegających pobieraniu przez kredytodawców dodatkowych opłat w okresie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Nowelizacja wprowadziła obowiązek zwrotu kosztów ponoszonych przez kredytobiorców z tytułu ubezpieczenia pomostowego. Obecnie ubezpieczenie pomostowe traktowane jest jak kaucja - jego koszt zwracany jest po ustanowieniu hipoteki.

Zgodnie z ustawą, po dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, koszt ubezpieczenia pomostowego powinien zostać zwrócony kredytobiorcy lub zaliczony na poczet spłaty kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym - od kiedy i jak długo należy je opłacać?

Ubezpieczenie pomostowe jest ubezpieczeniem czasowym. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym jest ono płatne od momentu wypłaty kredytu. Jeżeli nabywana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, koszt ubezpieczenia naliczany będzie od momentu wypłaty pierwszej transzy.

Ubezpieczenie pomostowe wygasa, gdy uprawomocniony zostanie wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Od tej chwili bank nie będzie naliczał już żadnych związanych z tym kosztów.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej uprawomocnia się po upływie 7 lub 14 dni w zależności od tego czy wpisu dokonał referendarz sądowy czy sędzia Sądu Rejonowego. Termin liczony jest od dnia doręczenia zawiadomienia.

Trudno określić dokładny okres trwania ubezpieczenia. Jest to kwestia indywidualna, gdyż wszystko zależy od szybkości działania określonego Sądu Rejonowego. Wiadome jedynie jest, iż w przypadku rynku wtórnego czas oczekiwania na wpis będzie krótszy, gdyż wniosek będziesz mógł złożyć zaraz po podpisaniu aktu notarialnego. Natomiast jeżeli mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, a inwestycja jest w trakcie realizacji, akt notarialny podpiszesz dopiero po oddaniu nieruchomości do użytkowania, co może znacznie wydłużyć okres opłacania ubezpieczenia. W przypadku budowy domu wniosek o wpis możesz złożyć już po zawarciu umowy kredytowej.

Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe przyjmuje postać podwyższonej marży kredytu hipotecznego. Do momentu ustanowienia hipoteki marża jest wyższa o określoną liczbę punktów procentowych w porównaniu do tej ustalonej w umowie kredytowej. Oczywiście wpływa to na zwiększenie wysokości spłacanych rat.

Warto wiedzieć, iż nie ma określonej z góry stawki ubezpieczenia pomostowego – jest ona ustalana indywidualnie przez banki. Co jednak istotne, po nowelizacji ustawy większość banków zrezygnowała z pobierania tej opłaty. Aktualnie, ubezpieczenie pomostowe pobierane jest w dwóch bankach: BOŚ Banku i Santander Banku.

Pierwszy z nich podwyższa marżę o 1% do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz kredytodawcy. Zwrot kosztów wypłacany jest na rachunek klienta.

Z kolei, Santander Bank nie stosuje ubezpieczenia pomostowego, jeżeli warunkiem uruchomienia kredytu jest dostarczenie przez klienta złożonego i opłaconego wniosku o wpis hipoteki. W pozostałych przypadkach, np. gdy klient nabywa mieszkanie z rynku pierwotnego, które dopiero powstaje, stosowanym zabezpieczeniem jest podwyższenie marży o 0,5%. Po przedłożeniu powiadomienia o wpisie, bank zwróci klientowi naliczone koszty.

Koszt ubezpieczenia pomostowego – przykłady

Ile w rzeczywistości może wynieść ubezpieczenie pomostowe? Spójrzmy na przykładowe koszty w dwóch w przypadkach.

Załóżmy, że zaciągasz kredyt hipoteczny na kwotę 400 000 zł z 25-letnim okresem spłaty. Oprocentowanie zobowiązania wynosi 8%. Rata równa kredytu opiewa na 3 087,26 zł. Na potrzeby obliczeń przyjmijmy, że czas oczekiwania na wpis hipoteki będzie wynosić 6 miesięcy.

Biorąc pod uwagę ubezpieczenie pomostowe występujące w postaci marży podwyższonej o 0,5%, wysokość raty kredytu zwiększy się do 3 220,91 zł. Różnica w skali miesiąca to 133,65 zł. W tym przypadku całkowity koszt rekompensujący zwiększone ryzyko banku będzie wyniesie 801,90 zł.

Nieco inaczej koszty te będą przedstawiać się w przypadku wyższej stawki. Jeżeli bank podwyższy stawkę marży o 1%, rata kredytowa wzrośnie do 3 356,79 zł, co oznacza podwyższenie jej wysokości o 269,53 zł. Z kolei całkowity 6-miesięczny koszt wyniesie 1 617,18 zł.

Kiedy można liczyć na zwrot kosztów ubezpieczenia pomostowego?

Zwrot ubezpieczenia pomostowego przysługuje osobom, które:

zawarły umowy kredytowe od dnia 17 września 2022 roku;
zawarły umowy kredytowe przed dniem wejścia w życie ustawy, ale do dnia 17 września 2022 roku nie doczekały się jeszcze wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Po ustanowieniu hipoteki bank ma 60 dni na dokonanie zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego.

Ubezpieczenie pomostowe – podsumowanie

Ubezpieczenie pomostowe to zabezpieczenie dla banku do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Celem ubezpieczenia było ograniczenie ryzyka, jednak według Ministerstwa Sprawiedliwości, które przygotowało nowelizację ustawy, wpis hipoteki dokonywany jest niemal w każdym przypadku - ryzyko jest więc znikome.

Zgodnie z nowymi przepisami banki nadal mogą pobierać ubezpieczenie pomostowe, jednak koszt ten podlega zwrotowi po ustanowieniu hipoteki. Dzięki temu kredytobiorca może liczyć na zaoszczędzenie kilkuset lub nawet kilku tysięcy złotych.