Hipoteka przymusowa – skuteczny sposób na odzyskanie długu?

Justyna Kalicińska
Justyna Kalicińska
Analityk produktów finansowych
Justyna Kalicińska
Justyna Kalicińska
Analityk produktów finansowych

137 publikacji 757 komentarzy

W serwisie Moneteo zajmuje się ofertą oszczędnościową, dla przedsiębiorców oraz dla dzieci i młodzieży. Odpowiada za weryfikację i aktualność danych. Analizuje bankowe regulaminy, dokumenty oraz przepisy prawne związane z podatkami i sprawami finansowymi.


Hipoteka przymusowa – skuteczny sposób na odzyskanie długu?
Spis treści

Co to jest hipoteka przymusowa?

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym w ogóle jest hipoteka. Wszyscy spłacający kredyt hipoteczny spotkali się z tym terminem, określającym ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, stanowiące zabezpieczenie wierzytelności – przykładowo, spłaty kredytu bankowi. Gdy mamy problemy z uregulowaniem zobowiązania, bank-wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń m.in. właśnie z nieruchomości obciążonej hipoteką. Krótko mówiąc, nieruchomość staje się gwarancją, że kredyt zostanie spłacony lub, gdy dłużnik-kredytobiorca nie wywiąże się z umowy, bank-kredytodawca nie będzie stratny i odzyska swoje pieniądze.

Jednak hipoteką można obciążyć nieruchomość także w innych przypadkach, nie tylko zaciągnąwszy kredyt hipoteczny. Przykładowo, popularną formą pożyczki jest pożyczka hipoteczna, w której zabezpieczeniem zobowiązania jest nasz dom lub mieszkanie – takie pożyczki są wyraźnie tańsze od „zwykłych”, gdyż dla banku są rozwiązaniem po prostu mniej ryzykownym.

Nasza nieruchomość może zostać obciążona hipoteką także bez naszej zgody. Jako istotny składnik naszego majątku nieruchomość może stać się zabezpieczeniem długu (wierzytelności), a więc zostaje obciążona hipoteką, wpisywaną do księgi wieczystej. A że takie działanie nie wymaga zgody dłużnika-właściciela nieruchomości, ta procedura nosi miano „hipoteki przymusowej”.

Hipotekę przymusową może ustanowić wyłącznie sąd. Dzieje się to na podstawie wniosku złożonego przez wierzyciela, który przedstawia w sądzie tytuł wykonawczy.

Tytuł wykonawczy to wyrok, akt notarialny wraz z klauzulą wykonalności (w którym dłużnik poddaje się egzekucji), ugoda sądowa, nakaz zapłaty lub decyzja wydana przez sąd lub właściwy organ administracyjny. Dzięki niemu wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń wobec dłużnika. Odbywa się to na drodze przymusowej egzekucji wykonywanej przez komornika.

Kto może ubiegać się o nałożenie hipoteki przymusowej? ZUS, Urząd Skarbowy…

Wierzycielem wnioskującym o ustanowienie hipoteki przymusowej nie musi być wyłącznie osoba fizyczna, czyli „przeciętny Kowalski”; może to być również firma, która przykładowo nie otrzymała zapłaty za swoje usługi, ZUS, gdy dłużnik np. nie płacił składek społecznych za swoich pracowników, czy Urząd Skarbowy.

Kiedy nakładana jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa może być nałożona na nieruchomość dłużnika, który uchyla się od spłaty. W takiej sytuacji, gdy istnieje spore prawdopodobieństwo, że zobowiązanie nie zostanie uregulowane, wierzyciel, mający tytuł wykonawczy, może wystąpić do sądu o ustanowienie hipoteki przymusowej. Dzięki temu rozwiązaniu ma on pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi dłużnika.

Jaka nieruchomość może zostać objęta hipoteką przymusową?

Hipotekę przymusową można ustanowić, gdy dłużnik ma tytuł prawny do nieruchomości, np. jest jej właścicielem, ma prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości lub spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu. Dotyczy to także prawa do tylko części domu czy mieszkania.

Jak i gdzie złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej?

Wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej składa się w sądzie prowadzącym księgę wieczystą danej nieruchomości. Do wniosku dołączamy tytuł wykonawczy. Pamiętaj, że ustalenie numeru księgi wieczystej leży po stronie wierzyciela.

Na jaką kwotę może zostać ustanowiona hipoteka przymusowa?

Jak głosi ustawa o księgach wieczystych i hipotece, „wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej”.

Najczęściej suma hipoteki jest wyższa niż sama kwota zadłużenia, gdyż – jak wiadomo – odzyskanie pieniędzy wiąże się z dodatkowymi kosztami. Zatem na sumę hipoteki składają się, poza „czystą” kwotą długu, koszty postępowania sądowego i odsetki skapitalizowane na dzień złożenia wniosku, a także połowa z sumy należności głównej, kosztów postępowania i skapitalizowanych odsetek.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nie oznacza automatycznie egzekucji komorniczej i licytacji nieruchomości dłużnika, z której środki zaspokoją żądania wierzycieli. Często już sam wpis działa na dłużnika mobilizująco do spłaty zadłużenia.

Co ciekawe, gdy stajesz się wierzycielem hipotecznym, nie musisz nawet składać wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, by otrzymać należne Ci pieniądze (lub tę ich część, którą udało się odzyskać). W kolejce spłaty istotna jest chronologia wpisywania hipotek do ksiąg wieczystych; wierzycieli może być wielu, zatem jeśli inny wierzyciel zastosował to samo rozwiązanie przed Tobą, to jego wierzytelność zostanie spłacona wcześniej.

Niemniej, musisz pamiętać, że wierzyciele hipoteczni bynajmniej nie są pierwszymi, którzy otrzymują środki uzyskane z licytacji majątku dłużnika. W pierwszej kolejności spłacane są koszty postępowania, w drugiej – zaległe alimenty i należności pracownicze (np. składki społeczne do ZUS), a dopiero później wierzytelności hipoteczne.

Hipoteka przymusowa a kredyt hipoteczny. Czy można kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?

Bywa, że dłużnik próbuje sprzedać nieruchomość objętą hipoteką. Co dzieje się w takim przypadku z długiem? Otóż, jeśli hipoteka nie została wykreślona z księgi wieczystej z racji spłaty zadłużenia, dalej obciąża nieruchomość i nie ma znaczenia, że doszło do sprzedaży i jej właścicielem stał się ktoś inny. Innymi słowy, nieruchomość może w dalszym ciągu zostać zlicytowana do zaspokojenia roszczeń wierzycieli, a nowy właściciel zostanie z niczym lub będzie musiał spłacić sam wierzycieli hipotecznych.

Z tego względu zawsze przed kupnem domu czy mieszkania należy sprawdzić wpis w IV dziale księgi wieczystej dla danej nieruchomości, gdzie zamieszczone są ewentualne informacje o hipotece.

Niekiedy kupiec – mimo wiedzy o hipotece – decyduje się jednak na kupno lub udział w licytacji komorniczej obciążonej nieruchomości, gdyż jej cena może być atrakcyjna. Wtedy bierze na siebie spłatę wierzyciela.

Co ciekawe, niekiedy w podobnych sytuacjach możliwe jest nawet uzyskanie kredytu hipotecznego. Bywa, że bank zgodzi się na kredytowanie takiej nieruchomości, pod warunkiem, że środki z kredytu w pierwszej kolejności pokryją żądania wierzyciela. Są to jednak przypadki dość rzadkie, zależne od polityki danego banku i szeregu innych warunków, np. braku roszczenia egzekucyjnego w księdze wieczystej.

Jeżeli bank odmówi udzielenia kredytu, można spróbować nieco innego rozwiązania: jeśli jest taka możliwość, spłacić zadłużenie z własnych środków, a na pozostałą kwotę ubiegać się o kredyt hipoteczny. Jest to jednak rozwiązanie dla zdeterminowanych i wytrwałych.

Wykreślenie hipoteki przymusowej

Jeżeli zadłużenie zostało spłacone, hipoteka przymusowa może zostać wykreślona z księgi wieczystej. Jednak warto pamiętać, że nie dzieje się to automatycznie i dłużnik sam musi o to zadbać.

Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej właściciel składa w sądzie prowadzącym księgę wieczystą danej nieruchomości. Poza numerem księgi konieczne będzie dołączenie zaświadczenia lub oświadczenia wierzyciela, że dług został uregulowany.

Hipoteka przymusowa kaucyjna – co to takiego?

Niekiedy w źródłach internetowych możemy znaleźć odniesienia do hipoteki przymusowej kaucyjnej; czy jest to inna forma hipoteki? Otóż nie – jest to po prostu pojęcie odnoszące się do nieistniejącego obecnie rozróżnienia. W 2011 r. ustawodawca usunął rozróżnienie między hipoteką zwykłą a kaucyjną, które faktycznie miały odmienny charakter, obecnie istnieje tylko jedna forma hipoteki przymusowej, ale oparta na konstrukcji hipoteki kaucyjnej; można zatem stwierdzić w uproszczeniu, że dzisiejsza hipoteka przymusowa to dawna hipoteka przymusowa kaucyjna.

Hipoteka przymusowa. Podsumowanie

Jeżeli Twój wierzyciel nie spłaca swoich zobowiązań, a przy tym utrzymuje, że np. jego zarobki nie pozwalają na uregulowanie długu, nałożenie na jego nieruchomość hipoteki przymusowej może być gwarancją, że Twoja należność zostanie wyegzekwowana. Ponadto, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w dochodzeniu swoich należności przed wierzycielami osobistymi.

Bywa i tak, że już sama groźba utraty domu czy mieszkania powodują, że dłużnik zaczyna spłacać dług, a licytacja komornicza nie jest wtedy konieczna. Gdy zobowiązanie zostanie spłacone, właściciel nieruchomości może wnioskować do sądu o zniesienie hipoteki.


Oceń artykuł
0
(0 ocen)
Aby oddać głos, wskaż odpowiednią liczbę gwiazdek.
Dziękujemy za Twój głos Dziękujemy za Twój głos

Komentarze

(0)
Dodaj swój komentarz...
Nie ma jeszcze komentarzy
Skomentuj jako pierwszy