Czym są REIT-y i jak w nie inwestować?

Na wstępie warto podkreślić, że polskie REIT-y wprawdzie wciąż nie są dostępne, ale dzięki rachunkom maklerskim z ofertą giełd zagranicznych rodzimi inwestorzy bez problemu mogą inwestować w te z innych krajów. Zanim jednak ulokują swoje środki w REIT-ach, powinni bliżej się przyjrzeć temu, czym one właściwie są, jak działają i jakie wiąże się z nimi ryzyko inwestycyjne.

Czym są REIT-y? Podstawowa charakterystyka

Real Estate Investment Trust (REIT) to specjalny fundusz inwestujący w nieruchomości, najczęściej komercyjne, takie jak biurowce, magazyny, galerie handlowe, ale również w budynki mieszkalne, grunty, a nawet parkingi.

Tego typu fundusz zarabia na wynajmie i późniejszej sprzedaży wspomnianych nieruchomości. Generowanymi w ten sposób zyskami dzieli się z akcjonariuszami w ramach dywidendy, natomiast pozostałe dochody przeznacza głównie na kolejne inwestycje nieruchomościowe.

REIT-y nie płacą podatku dochodowego, ale w zamian są zobowiązane wypłacać inwestorom większość zysku w postaci dywidendy (w zależności od kraju musi ona stanowić od 75 do aż 90% wypracowanego zysku). Opodatkowaniu podlega dopiero kwota, która zostaje funduszowi po podzieleniu się zyskiem z akcjonariuszami.

Zdecydowanie najwięcej funduszy inwestujących w nieruchomości działa w Stanach Zjednoczonych – ich udział w globalnym rynku REIT-ów przekracza 60%. W czołówce są też REIT-y japońskie, australijskie, singapurskie czy hongkońskie. 

Fundusze z Europy mają natomiast marginalne znaczenie. Obecnie funkcjonują tylko w kilkunastu europejskich krajach, z czego jedynie w kilku (np. w Belgii, Francji czy Niemczech) ich rynek można uznać za dość rozwinięty.

Najważniejsze rodzaje REIT-ów

REIT-y, w zależności od swojej strategii, lokują środki w nieruchomościach z jednego lub kilku sektorów gospodarki. I tak np. REIT-y typu resorts stawiają na hotele i ośrodki wczasowe, residential na osiedla mieszkaniowe, services na lokale usługowe, a jeszcze inne inwestują w nieruchomości z wielu różnych branż.

Co ważne, istotna część funduszy dywersyfikuje swoje portfele aktywów pod kątem geograficznym, co pozwala im ograniczyć straty wynikające z dekoniunktury w pojedynczym kraju.

Ważny jest również fakt, że poszczególne REIT-y różnią się pod względem sposobu prowadzenia działalności i generowania zysków. Te najważniejsze i najczęściej spotykane nazywane są REIT-ami typu equity. Ich działanie omówiliśmy w zasadzie już wcześniej – to fundusze, które są nastawione na czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości komercyjnych. W artykule skupiamy się właśnie na nich, ale warto wiedzieć, że są również fundusze typu mortgage oraz hybrid.

REIT-y mortgage miewają wyższe stopy zwrotu, choć wiążą się zarazem z większym ryzykiem. Inwestują bowiem w kredyty hipoteczne, a konkretniej – pożyczają środki od inwestorów, za które następnie udzielają kredytów zabezpieczonych nieruchomościami. Fundusze hybrydowe prowadzą z kolei zdywersyfikowaną działalność, a więc inwestują zarówno w kredyty, jak i nieruchomości przeznaczone na wynajem.

Jak inwestować w REIT-y? Tak samo, jak w akcje, ale…

Patrząc od strony technicznej, inwestowanie w REIT-y jest proste i nie różni się szczególnie choćby od handlu akcjami giełdowymi. Pod wieloma względami ich analizowanie wygląda tak samo, jak w przypadku zwykłych spółek, a do tego handluje się nimi z poziomu klasycznego konta maklerskiego, składając przez Internet zlecenia kupna i sprzedaży.

Należy jednak podkreślić, że wybór odpowiednich REIT-ów jest trudniejszy niż akcji tradycyjnych spółek. Dlaczego?

Po pierwsze, w przypadku REIT-ów wysokie zyski mogą świadczyć np. o wyprzedawaniu posiadanych nieruchomości, które jest z kolei oznaką ograniczania skali działalności i zapowiedzią pogorszenia przyszłych wyników.

Poza tym, w REIT-ach znacznie większą rolę odgrywa stopa dywidendy, czyli iloraz dywidendy przypadającej na jedną akcję i jej cenę rynkową. Wprawdzie im stopa ta jest wyższa, tym lepiej dla inwestora, jednak musi on sprawdzić, czy nie wiąże się z nią nadmiernie wysokie zadłużenie REIT-a. Fundusz może utrzymywać wysoką stopę dywidendy, ale jednocześnie osiągać stosunkowo niskie zyski z samego wynajmu i jednocześnie posiadać duże długi.

Warto też pamiętać, że zarówno na REIT-y, jak i na sam rynek nieruchomości komercyjnych, wpływa szereg złożonych czynników. Do najważniejszych należą: wysokość stóp procentowych, demografia, czy też styl życia i rozwój usług internetowych, w tym e-handlu. Wszystkie te elementy oddziałują m.in. na zapotrzebowanie na lokale komercyjne, a także ich ceny i czynsze.

ETF na REIT-y – dogodny sposób inwestowania w nieruchomości

Znalezienie dobrego REIT-a ze zdrowymi fundamentami bywa czasochłonne, a do tego wymaga posiadania sporej wiedzy inwestycyjnej i umiejętności analitycznych. Dlatego też, dla początkujących inwestorów, bezpośrednie inwestowanie w fundusze nieruchomościowe nie musi być najlepszym wyborem. Wygodniejszą opcją może okazać się dla nich skorzystanie z ETF-ów na REIT-y.

ETF-y (Exchange Traded Fund), czyli notowane na giełdzie i dostępne dla inwestorów indywidualnych fundusze indeksowe, są instrumentami finansowymi, które pozwalają łatwo uzyskać ekspozycję na różnorodne aktywa, w tym właśnie na REIT-y.

Tego typu fundusze inwestują w różne spółki typu REIT, dzięki czemu uzyskują zdywersyfikowany portfel i ograniczają ryzyko związane z inwestowaniem środków w pojedyncze REIT-y. Pozwala to zarabiać na korzystnej koniunkturze na rynku nieruchomości, a jednocześnie powoduje, że kiepskie wyniki jednego czy nawet kilku REIT-ów nie mają aż tak dużego wpływu na rezultat inwestycji.

Przykłady ETF-ów na REIT-y

W REIT-y na GPW nie można inwestować nawet z pomocą ETF-ów, więc i w tym przypadku inwestorzy są skazani na fundusze zagraniczne. Ci zainteresowani rynkiem amerykańskim mogą wybrać np. Schwab U.S REIT ETF (oznaczenie SCHH) lub Vanguard Real Estate ETF (oznaczenie VNQ), które mają opłatę roczną za zarządzanie sięgającą raptem ok. 0,1% i zarządzają aktywami o wartości odpowiednio kilku i kilkudziesięciu miliardów dolarów.

Inwestorzy, którzy chcieliby mieć ekspozycję na tereny bliższe Polsce, będą mieli trudności ze znalezieniem sensownego ETF-a. Europejski rynek REIT-ów wciąż jest słabo rozwinięty, przez co dostępne ETF-y inwestują w nie tylko częściowo – istotną część ich portfela zwykle stanowią spółki deweloperskie. Z tego też względu, jeśli chciałbyś zarabiać nie tylko na nieruchomościach z USA, to rozsądnym wyborem może okazać się ETF na REIT-y inwestujące na całym świecie.

Przykładem globalnego ETF-a nieruchomościowego jest iShares Global REIT ETF (oznaczenie REET), który zarządza aktywami o wartości paru bilionów dolarów i ma tylko nieznacznie większe koszty zarządzania niż wcześniej wspomniane fundusze. Pamiętaj jednak, że nawet on, w przypadku krachu czy typowej bessy na rynku nieruchomościowym, może stracić na wartości nawet kilkadziesiąt procent.

Ranking rachunków maklerskich - maj 2025

1.

XTB Rachunek Maklerski

• Konto
  0 zł

  Miesięczna opłata za prowadzenie rachunku 0 zł

  ---

  po roku może pojawić się opłata w wysokości 10 EUR; można jej jednak łatwo uniknąć, wykonując min. 1 transakcję w ciągu roku / jeśli na koncie nie ma środków / jeśli są kupione dowolne akcje

• Akcje z GPW
  0%

  Akcje 0%

  ---

  • 0% w przypadku miesięcznego obrotu do 100 tys. EUR (minimalna wartość zlecenia to 10 zł)
  • 0,2%, min. 10 EUR od nadwyżki pow. 100 tys. EUR
• Kontrakty na WIG20
  kontrakty CFD

  Kontrakty terminowe na WIG20 i inne indeksy kontrakty CFD

  ---

  XTB nie oferuje klasycznych kontraktów futures, lecz kontrakty CFD na WIG20 i wiele innych indeksów oraz instrumentów bazowych; takie produkty mają nieco inną konstrukcję, ale również pozwalają grać z dźwignią na wzrosty i spadki rozmaitych aktywów

• Rynki zagraniczne
  USA, DE, UK + 12 innych

Wpisz kod MONETEO przy rejestracji i odbierz darmowy kurs XTB | Handel tradycyjnymi instrumentami giełdowymi i kontraktami CFD, odsetki od niezainwestowanych środków, duży wybór ETF-ów (ponad 400), inwestycje ułamkowe, Plany Inwestycyjne, usługa eWallet wraz z wirtualną kartą wielowalutową | Nota prawna: 75% rachunków detalicznych CFD odnotowuje straty.

Przeczytaj recenzję

4.8

Załóż konto w 10 minut

2.

Konto inwestycyjne TMS

• Konto
  0 zł

  Miesięczna opłata za prowadzenie rachunku 0 zł

  ---

  w razie braku dokonania transakcji w ciągu 365 dni pojawi się opłata w wysokości 9 zł miesięcznie (lub ewentualnie 3 EUR bądź 3 USD); nie zostanie ona naliczona, jeśli we wskazanym okresie miałeś otwarte pozycje lub też wykonałeś transakcję po upływie 365 dni a przed momentem pobrania opłaty

• Akcje z GPW
  0,19%, min. 5 zł
• Kontrakty na WIG20
  kontrakty CFD

  Kontrakty terminowe na WIG20 i inne indeksy kontrakty CFD

  ---

  TMS nie oferuje klasycznych kontraktów futures, lecz kontrakty CFD na WIG20 i wiele innych indeksów oraz instrumentów bazowych; takie produkty mają nieco inną konstrukcję, ale również pozwalają grać z dźwignią na wzrosty i spadki rozmaitych aktywów

  by móc zawierać transakcje na kontraktach CFD, trzeba mieć włączone konto TMS Connect

• Rynki zagraniczne
  USA, DE, UK + 2 inne

Akcje i ETF-y dostępne są w ramach konta TMS Stocks, które należy aktywować po rejestracji konta TMS Connect, służącego do handlu kontraktami CFD; wariant TMS Connect pozwala zarabiać odsetki od niezainwestowanych środków.

Przeczytaj recenzję

4.4

Załóż konto w 10 minut

3.

Rachunek Classic Saxo Bank

• Konto
  0 zł
• Akcje z GPW
  0,12%, min. 10 zł
• Kontrakty na WIG20
  niedostępne
• Rynki zagraniczne
  USA, UK, DE + 22 inne

Zagraniczny broker niewysyłający PIT-8C (udostępnia pomocny raport podatkowy), handel tradycyjnymi instrumentami i kontraktami CFD, odsetki od niezainwestowanych środków (powyżej określonej kwoty na rachunku).

Przeczytaj recenzję

4.4

Załóż konto w 10 minut

Przejdź do pełnego rankingu

Co jeszcze warto wiedzieć? Bezpieczeństwo i specyfika inwestycji w REIT-y

Dzięki REIT-om i giełdom papierów wartościowych możesz zarabiać na nieruchomościach bez konieczności ich fizycznego nabywania. Stanowią godną uwagi formę inwestycji, ale miej na uwadze, że charakteryzuje się ona podobnym ryzykiem, co inwestowanie w zwykłe akcje. Tak samo jest w przypadku ETF-ów na REIT-y, które dla wielu są wygodniejszym i bezpieczniejszym rozwiązaniem, jednak inwestowanie w nie wiąże się z możliwością poniesienia sporej straty.

Ostatnie lata były dla inwestorów nieruchomościowych bardzo dobre, ale nie przez cały czas, nie w każdym sektorze i nie we wszystkich krajach. Wystarczy wspomnieć, że instrument REET (wspomniany ETF na fundusze REIT z całego świata) w ciągu ostatniego półtora roku stracił blisko jedną czwartą swojej wartości, podczas gdy w tym samym czasie ceny na polskim rynku nieruchomości wzrosły średnio o kilkanaście procent.

Nie można też zapominać, że REIT-y i ETF-y są wyceniane w obcych walutach, zwykle w dolarach amerykańskich. Istotny wpływ na wynik polskiego inwestora ma więc kurs złotego względem waluty, w której notowany jest dany instrument. To tylko przypomina, że aby móc skutecznie inwestować w REIT-y, trzeba dobrze poznać mechanizmy tego rynku i występujące na nim zależności, a także rozumieć inne zjawiska wpływające na wynik takiej inwestycji.