Bank hipoteczny – co to jest za instytucja?
Bank hipoteczny to instytucja specjalizująca się w udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz w emisji listów zastawnych. Działalność banków hipotecznych określona jest w Ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Zgodnie z przepisami bank hipoteczny może działać wyłącznie jako spółka akcyjna (choć Komisja Nadzoru Finansowego może określić szczegóły dotyczące kapitału zakładowego), a w jego nazwie muszą występować słowa “bank hipoteczny”. Nadrzędnym aktem prawnym, który obowiązuje tę instytucję, jest oczywiście Prawo bankowe.
Istotne jest także, że każdy bank hipoteczny ma przydzielonego tzw. powiernika, którego powołuje KNF raz na 6 lat. Powiernik sprawuje nadzór nad działalnością instytucji i weryfikuje na bieżąco przestrzeganie przez nią przepisów dotyczących przede wszystkim listów zastawnych.
Zadania banku hipotecznego
Co zatem robi bank hipoteczny? Wymieńmy jego najważniejsze zadania:
-
udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką,
-
udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką (poręczonych lub gwarantowanych np. przez NBP, Europejski Bank Centralny, rządy lub banki centralne państw UE czy Skarb Państwa),
-
nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych i niezabezpieczonych hipoteką,
-
emisja hipotecznych listów zastawnych,
-
emisja publicznych listów zastawnych.
Jak łatwo zauważyć, zakres usług banku hipotecznego jest dość ograniczony. Nie otworzymy tu konta osobistego, nie założymy lokaty ani nie sięgniemy po kartę kredytową, jednak kredyty hipoteczne mogą już być dla nas dostępne (pod określonymi warunkami). Bank hipoteczny w swojej działalności skupia się na tychże kredytach, może jednak, zgodnie z ustawą, wykonywać także inne czynności, przykładowo emitować obligacje, zaciągać pożyczki i kredyty, nabywać akcje lub udziały w innych podmiotach oraz świadczyć usługi konsultacyjno-doradcze związane z rynkiem nieruchomości.
Listy zastawne
Mówiąc o bankach hipotecznych, warto poświęcić chwilę listom zastawnym. Są to dłużne papiery wartościowe (imienne lub na okaziciela), podobne do obligacji, a podstawą ich emisji są wierzytelności banku hipotecznego. Wyróżniamy dwa typy listów zastawnych:
-
hipoteczne listy zastawne – podstawą ich emisji są wierzytelności zabezpieczone hipoteką;
-
publiczne listy zastawne – podstawą ich emisji są wierzytelności z tytułu: kredytów w części zabezpieczonej wraz z odsetkami, gwarancją lub poręczeniem NBP, EBC, rządów lub banków centralnych państw UE, Skarbu Państwa; kredytów udzielonych wspomnianym instytucjom; kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego lub poręczanych/gwarantowanych przez te podmioty.
W liście zastawnym bank hipoteczny zobowiązuje się do spełnienia określonych świadczeń wobec posiadacza dokumentu, tzn. do wypłaty odsetek i wykupu listu w określonym terminie. List może być nominowany w walucie polskiej lub obcej.
Jaka jest różnica między bankiem hipotecznym a tradycyjnym?
Znamy już najważniejsze informacje o bankach hipotecznych, nasuwa się więc pytanie, w czym różnią się one od instytucji już działających na rynku bankowym.
Tradycyjne banki działają na szeroką skalę: prowadzą konta, obsługują depozyty, udzielają różnych kredytów, ale także zajmują się ubezpieczeniami i inwestycjami. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to w zależności od instytucji trzeba wnieść przynajmniej 10% wkładu własnego (pod warunkiem objęcia obowiązkowym ubezpieczeniem), jednak finansowanie można otrzymać nawet na nieruchomość w trakcie budowy.
Bank hipoteczny, jak napisaliśmy wcześniej, udziela tylko określonych kredytów, głównie zabezpieczonych hipoteką, oraz emituje listy zastawne. Warunki otrzymania kredytu hipotecznego są tu mocno rygorystyczne – minimum 20% wkładu własnego, finansowanie jedynie ukończonych inwestycji (nie można skredytować “dziury w ziemi”). Wycena nieruchomości uwzględnia tu jej wartość w czasie, po upływie kilkunastu-kilkudziesięciu lat, a to wpływa na ofertę kredytu, którą otrzyma klient.
| Bank tradycyjny | Bank hipoteczny | |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Prawo bankowe | - Prawo bankowe - Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych |
| Zakres działalności | - Prowadzenie rachunków i lokat bankowych - Udzielanie różnego rodzaju kredytów i wydawanie kart kredytowych |
- Udzielanie kredytów zabezpieczonych i niezabezpieczonych hipoteką - Nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu kredytów - Emitowanie listów zastawnych |
| Kredyty hipoteczne | - min. 10% wkładu własnego przy dodatkowym ubezpieczeniu - wycena nieruchomości uwzględniająca jej wartość bieżącą - możliwość kredytowania rozpoczętej inwestycji |
- min. 20% wkładu własnego wycena nieruchomości uwzględniająca jej wartość za kilkanaście lat - możliwość kredytowania zakończonej inwestycji |
| Finansowanie działalności kredytowej | depozyty klientów | hipoteczne listy zastawne |
Jakie są banki hipoteczne w Polsce?
Jak wynika z rejestru prowadzonego przez KNF, obecnie w Polsce działa 5 banków hipotecznych:
-
ING Bank Hipoteczny,
-
mBank Bank Hipoteczny
-
Millennium Bank Hipoteczny
-
Pekao Bank Hipoteczny
-
PKO Bank Hipoteczny
Łatwo zauważyć, że każdy z nich jest powiązany (zwykle kapitałowo) z bankiem tradycyjnym i nic dziwnego: to właśnie te instytucje, w ramach grupy kapitałowej, często tworzą banki hipoteczne i przenoszą tam kredyty swoich klientów. Cały proces jest oczywiście prawnie dozwolony i nie wpływa na zobowiązania klientów, zmienia się tylko wierzyciel kredytu, co jest odnotowywane w księdze wieczystej.
Banki hipoteczne zwykle nie posiadają własnej sieci placówek. Swoją działalność prowadzą poprzez powiązane z nimi banki komercyjne.
ING Bank Hipoteczny
Bank hipoteczny ING działa od 2018 roku. 100% akcji posiada ING Bank Śląski, który przeniósł do tej instytucji kredyty hipoteczne swoich klientów. Owe zobowiązania stanowią podstawę emisji listów zastawnych przez tę instytucję, która pozyskane środki przeznacza na finansowanie projektów proekologicznych.
mBank Hipoteczny
mBank Hipoteczny to najdłużej działający bank hipoteczny w Polsce – na rynku funkcjonuje od 2001 r., jego jedynym akcjonariuszem jest mBank. Oprócz emisji listów zastawnych instytucja od 2010 r. emituje niezabezpieczone obligacje z terminem wykupu w 2030 roku.
Millennium Bank Hipoteczny
To dość młody bank hipoteczny (powstał w 2021 r.), którego jedynym właścicielem jest Bank Millennium. Podobnie jak powyższe instytucje, również i ta obsługuje kredyty hipoteczne powiązanego z nią banku. Klienci, którzy poszukują takich produktów, mogą skorzystać z oferty tradycyjnego Millennium, jednak ich zobowiązania mogą docelowo zostać przeniesione do banku hipotecznego.
Pekao Bank Hipoteczny
W obecnej formie Pekao Bank Hipoteczny działa od 2008 r., choć jego początki sięgają nawet 1995 roku. Instytucja jest zależna w 100% od Banku Pekao SA. Od 2018 r. ten bank hipoteczny emituje obligacje, które mogą być dopuszczone do obrotu na GPW.
PKO Bank Hipoteczny
Bank hipoteczny, którego założycielem jest największy polski bank, działa od 2014 roku. Z kredytu w PKO Banku Hipotecznym można skorzystać w placówkach PKO BP i zyskać tym samym atrakcyjne warunki finansowania. Instytucja prowadzi również emisję obligacji.
Czy warto zaciągnąć kredyt w banku hipotecznym?
Odpowiedź na to pytanie zależy od sytuacji finansowej kredytobiorcy. Nie da się ukryć, że warunki kredytowania w bankach hipotecznych są bardziej restrykcyjne niż w instytucjach komercyjnych. Sam wymagany wkład własny może okazać się warunkiem nie do przejścia dla części klientów, jednak jeśli posiadamy większą gotówkę, warto złożyć wniosek także do banku hipotecznego.
Osobną kwestią jest także fakt, że banki hipoteczne nie finansują rozpoczętych inwestycji, co niejako z automatu eliminuje osoby, które chciałyby zyskać dodatkowe środki np. na budowę domu.
Wycena nieruchomości w bankach hipotecznych
Należy zdawać sobie sprawę, że wycena nieruchomości w bankach hipotecznych odbywa się nie na podstawie jej wartości rynkowej, a wartości bankowo-hipotecznej. Oznacza to, że rzeczoznawca powinien uwzględnić wszystkie ryzyka, które wpłyną na wartość nieruchomości w przyszłości, np. przepisy podatkowe, demografię, stopę bezrobocia itd. Bank hipoteczny - na podstawie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości - decyduje, do jakiej kwoty może udzielić kredytu hipotecznego.
Zalety i wady bankowości hipotecznej
Zalety banków hipotecznych to stabilność i finansowanie akcji kredytowej z emitowanych listów zastawnych, dzięki czemu te instytucje nie muszą opierać się na depozytach tak jak banki komercyjne. Ponadto oprocentowanie kredytów hipotecznych przez część okresu kredytowania jest stałe, dzięki czemu klient nie ponosi ryzyka zmiennej stopy procentowej.
Wada banków hipotecznych to sztywne warunki kredytowania w postaci wysokiego wkładu własnego i odmiennego ustalania wartości nieruchomości. Dużym mankamentem jest także brak możliwości sfinansowania rozpoczętej inwestycji.
Działalność banków hipotecznych jest wyjątkowa. Specjalizacja w kredytach hipotecznych i listach zastawnych sprawia, że te instytucje są mało znane, wręcz egzotyczne na rynku bankowym. W praktyce okazuje się, że styczność z bankiem hipotecznym mają klienci przynajmniej 5 dużych instytucji. Warto wiedzieć, czym jest i jak działa bank hipoteczny – kto wie, kiedy przyjdzie nam skorzystać z tej wiedzy.
Komentarze
(0)