Wróć

Co składa się na koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego?

Ewelina Niedzielska
Ewelina Niedzielska
Analityk produktów kredytowych
Ewelina Niedzielska
Ewelina Niedzielska
Analityk produktów kredytowych

73 publikacje 46 komentarzy

Finansistka z wykształcenia i zamiłowania. Jej szczególnym zainteresowaniem jest tematyka kredytowa - specjalizuje się w kredytach hipotecznych, gotówkowych i pożyczkach. Autorka licznych artykułów i analiz ofert kredytowych. Czuwa nad aktualnością danych w serwisie i uważnie obserwuje wszelkie zmiany na rynku kredytowym.


Co składa się na koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego?
Spis treści

Jakie są koszty kredytu?

Kredyt to pisemna umowa zawierana pomiędzy kredytodawcą a kredytobiorcą. Na jej mocy bank zobowiązuje się do udzielenia klientowi określonej sumy pieniężnej z przeznaczeniem na ustalony cel. Kredytobiorca z kolei zobligowany jest do korzystania ze środków zgodnie z warunkami umowy oraz zwrotu pożyczonej kwoty wraz z naliczonymi odsetkami, prowizją od udzielonego kredytu i innymi dodatkowymi kosztami przewidzianymi w umowie zgodnie z ustalonym terminem.

Starając się o kredyt hipoteczny warto zatem zapoznać się z jego kosztami. Do głównych kosztów kredytu należą takie parametry jak oprocentowanie oraz prowizja.

Oprocentowanie jest podstawowym kosztem kredytu. Jest ono przedstawiane w formie procentowo wyrażonego wskaźnika, który obrazuje wysokość odsetek w skali roku. Warto wiedzieć, iż oprocentowanie składa się z dwóch elementów: stawki bazowej WIBOR oraz marży banku.

WIBOR to zmienna stawka bazowa, która określa wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Jej wartość w głównej mierze uzależniona jest od wysokości stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Każda zmiana wysokości WIBOR wpływa na oprocentowanie, przez co zmniejszają się lub zwiększają odsetki od zaciągniętego zobowiązania. W swoich ofertach banki stosują WIBOR 3M lub WIBOR 6M – oznacza to, iż oprocentowanie aktualizowane jest co 3 bądź co 6 miesięcy.

Drugi element oprocentowania to marża. W przeciwieństwie do stawki WIBOR wysokość marży jest stała. Jej ostateczna wartość ustalana jest bezpośrednio przez bank zgodnie z jego indywidualną polityką wewnętrzną. Co istotne, wysokość marży można negocjować. Kredytodawcy zwykle zgadzają się na jej obniżenie w przypadku, gdy wnioskodawca może pochwalić się wysoką zdolnością kredytową bądź wnosi wyższy wkład własny.

Kolejnym kosztem związanym z kredytem jest prowizja, która stanowi zysk dla banku z tytułu udzielenia finansowania. Jej wartość wynosi najczęściej kilka procent od wysokości kredytu. Prowizja może być uiszczona jednorazowo po zawarciu umowy kredytowej lub zostać wliczona w koszt zobowiązania, co wpływa na zwiększenie wysokości miesięcznej raty. Może również zdarzyć się, iż bank zrezygnuje z pobrania prowizji, jednak warto wówczas zorientować się czy nie zrekompensował on sobie tego w inny sposób np. zwiększając wysokość marży lub wymagając skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia.

Koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego

Jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinieneś wiedzieć, iż oprocentowanie i prowizja to nie jedyne koszty takiego zobowiązania. Pozyskanie kredytu hipotecznego wiąże się bowiem także z koniecznością poniesienia tzw. kosztów okołokredytowych. Są to wszystkie pozostałe koszty, jakie należy uregulować, by zaciągnąć kredyt hipoteczny. Koszty okołokredytowe możemy podzielić na bankowe i pozabankowe. Do tych pierwszych należą wszystkie opłaty naliczone przez bank, z kolei koszty pozabankowe to należności, jakie należy uiścić w innych instytucjach takich jak Sąd Rejonowy, Urząd Skarbowy czy kancelaria notarialna.

Do kosztów okołokredytowych możemy zaliczyć przede wszystkim:

  • wystawienie promesy kredytowej;

  • wycenę nieruchomości;

  • ubezpieczenia (ubezpieczenie nieruchomości; ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, itp.; ubezpieczenie pomostowe; ubezpieczenie niskiego wkładu własnego);

  • koszty notarialne;

  • opłaty sądowe;

  • opłaty w Urzędzie Skarbowym;

  • opłaty za pośrednictwo biura nieruchomości.

Promesa kredytowa

Do kosztów okołokredytowych możemy zaliczyć opcjonalną opłatę przewidzianą za wystawienie promesy kredytowej. Jest to oficjalna, pisemna obietnica banku, w której zobowiązuje się on do udzielenia wnioskodawcy określonej kwoty kredytu. Wystawienie promesy kredytowej potwierdza zdolność kredytową danego wnioskodawcy i stanowi gwarancję dla sprzedającego nieruchomość, że nabywca uzyska wymagane środki i będzie mógł terminowo zawrzeć umowę kupna-sprzedaży. Koszt promesy zwykle nie przekracza 300-400 zł, jednak często zdarza się, iż bank nie pobiera za jej wydanie żadnej opłaty.

Wycena nieruchomości

Kolejnym dodatkowym kosztem kredytu hipotecznego jest opłata za dokonanie wyceny nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu. W tym celu niezbędne będzie skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który zajmie się sporządzeniem operatu szacunkowego – jest to pisemny dokument urzędowy określający wartość danej nieruchomości. Koszt wyceny nieruchomości nie jest odgórnie uregulowany, dlatego opłaty te są dość zróżnicowane. Zwykle zależą one od rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Przykładowo, koszt wyceny mieszkania może wahać się w przedziale 400-800 zł, z kolei wycena domu może wynosić 700-1100 zł.

Ubezpieczenia

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się także z ubezpieczeniami. Część z nich jest obowiązkowa, a część dobrowolna. Wśród rodzajów ubezpieczeń, które są najczęściej zawierane przy kredytach hipotecznych, wyróżnić możemy:

  • ubezpieczenie nieruchomości;

  • ubezpieczenie na życie bądź od utraty pracy;

  • ubezpieczenie pomostowe;

  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Ubezpieczenie nieruchomości jest ubezpieczeniem obowiązkowym. Chroni ono nieruchomość przed całkowitym zniszczeniem wskutek pożaru lub innych zdarzeń losowych. Polisę możesz zawrzeć, korzystając z oferty banku bądź dokonać samodzielnego wyboru dowolnego towarzystwa ubezpieczeń. Koszt ubezpieczenia ustalany jest indywidualnie; jego cena zależy m.in. od zakresu ochrony oraz rodzaju, wielkości czy położenia danej nieruchomości.

Kolejnym rodzajem ubezpieczeń są ubezpieczenia ochronne, wśród których wyróżnić można m.in. ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy. Ich wykupienie jest dobrowolne, jednak bardzo często skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia pozwala na uzyskanie atrakcyjniejszej oferty, np. z obniżonym oprocentowaniem czy brakiem prowizji. Dodatkowo, warto podkreślić, iż posiadanie takiej polisy może być nieocenioną pomocą w przypadku wystąpienia trudnych sytuacji życiowych, których nie sposób przewidzieć. Koszt ubezpieczenia ustalany jest indywidualnie w zależności m.in. od zakresu ochrony oraz kwoty kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe to kolejny obowiązkowy koszt związany z kredytem hipotecznym. Jest to szczególny rodzaj ubezpieczenia, gdyż ochronę zapewnia on nie klientowi, lecz kredytodawcy. Polisa rekompensuje bankowi zwiększone ryzyko ponoszone do momentu ustanowienia docelowego zabezpieczenia kredytu, czyli ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Dopóki to nie nastąpi kredytodawca nie ma prawa do rozporządzania nieruchomością w przypadku ewentualnego zaniechania spłaty przez kredytobiorcę. Ubezpieczenie pomostowe najczęściej przyjmuje postać zwiększonej marży. Do momentu ustanowienia hipoteki jest ona podwyższona o określoną liczbę punktów procentowych w porównaniu do marży ustalonej w umowie. Inną możliwością może być również uiszczenie opłaty, która stanowi określony procent kwoty kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to dodatkowe ubezpieczenie obowiązkowe jedynie wówczas, gdy Twój wkład własny wynosi mniej niż 20% wartości nieruchomości. Jest ono opłacane do momentu, dopóki saldo zadłużenia nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. Jak można zatem zauważyć, niski wkład własny zwiększa całkowity koszt kredytu hipotecznego. Koszt takiego ubezpieczenia zależny jest od indywidualnej polityki danego banku. Co więcej, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może występować w formie podwyższonej marży lub jednorazowej składki, ewentualnie możliwe może być także doliczenie kwoty składki proporcjonalnie do rat.

Koszty notarialne

Zakup nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Taksa notarialna przewidziana za tę usługę może różnić się w zależności od kancelarii, jednak jej maksymalna wysokość nie może przekraczać połowy stawek maksymalnych, które zostały określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Ostateczna maksymalna wysokość taksy notarialnej zależna jest od wartości nieruchomości, przykładowo dla nieruchomości mieszczącej się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do kwoty taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT. Za odpis aktu notarialnego jest z kolei przewidziana opłata w wysokości 6 zł za każdą stronę + podatek VAT.

Za dodatkową opłatą notariusz może złożyć w Twoim imieniu także wniosek o wpis własności do księgi wieczystej oraz wniosek o wpis hipoteki do KW.

Opłaty sądowe

Jeżeli nie skorzystasz z pośrednictwa notariusza, po zawarciu umowy niezbędne będzie złożenie wniosku o wpis własności do KW. Kredyt hipoteczny związany jest także z koniecznością ustanowienia zabezpieczenia zobowiązania w formie hipoteki. Formalności tych możesz dokonać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla położenia danej nieruchomości. Wiąże się to z obowiązkiem poniesienia opłaty za wpis własności do KW w kwocie 200 zł oraz za wpis hipoteki do księgi wieczystej, która także wynosi 200 zł.

Opłaty w Urzędzie Skarbowym

Do pozabankowych kosztów okołokredytowych należą także opłaty w Urzędzie Skarbowym. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym od osoby fizycznej kupujący musi bowiem opłacić obowiązkowy koszt, którym jest podatek od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. Wynosi on 2% wartości nabywanej nieruchomości.

Z obowiązku opłacenia podatku PCC zwolnieni są kupujący nabywający nieruchomość z rynku pierwotnego. Jeżeli kupujesz nieruchomość od dewelopera, wówczas w jej koszt wliczony jest podatek VAT.

Niezależnie od tego czy nieruchomość została nabyta na rynku pierwotnym czy wtórnym, konieczne będzie również opłacenie podatku PCC od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł.

Opłaty za pośrednictwo biura nieruchomości

Dodatkowym opcjonalnym kosztem jest opłata za pośrednictwo biura nieruchomości, na którą powinieneś być przygotowany, jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania lub domu z pomocą agenta. Koszty usługi pośrednictwa zwykle ponoszą obie strony umowy, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący; może się jednak zdarzyć, iż do uiszczenia opłaty zobowiązany będzie jedynie sprzedający. Prowizja za pośrednictwo wynosi najczęściej kilka procent od wartości danej nieruchomości.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Zaciągając kredyt hipoteczny, zwróć także uwagę na produkty dodatkowe oferowane przez bank. Zwykle należą do nich konta osobiste, karty kredytowe czy ubezpieczenia. Skorzystanie z nich jest dobrowolne, jednak dużą zachętą jest możliwość uzyskania atrakcyjniejszych warunków finansowania. Przed podjęciem decyzji warto jednak przeanalizować koszty dodatkowych produktów, by upewnić się czy skorzystanie z takiej oferty rzeczywiście będzie opłacalne.

Ukryte koszty kredytu hipotecznego

Podsumowując, z kredytem hipotecznym związane są różne niewidoczne na pierwszy rzut oka koszty, które mogą spowodować konieczność głębszego sięgnięcia do kieszeni. Z tego powodu zdecydowanie warto wiedzieć, co składa się na koszty okołokredytowe zaciąganego zobowiązania. Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu nie zaskoczy Cię żadna dodatkowa opłata.

Komentarze

(0)
Dodaj swój komentarz...
Nie ma jeszcze komentarzy
Skomentuj jako pierwszy