Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to możliwe?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co powinieneś wiedzieć?
Wiele osób sądzi, iż kupno mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego jest decyzją na całe życie. Jednak w trakcie długoletniej spłaty wiele może się zmienić. Co w sytuacji, gdy otrzymasz atrakcyjniejszą ofertę pracy w innym mieście bądź powiększysz rodzinę i poczujesz potrzebę zmiany mieszkania na większe?
Warto wiedzieć, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa. Jako właściciel nieruchomości możesz nią swobodnie dysponować, np. wynająć bądź sprzedać. Twoje prawa są jednak nieco ograniczone ze względu na ustanowioną na rzecz banku hipotekę.
Zatem, jeżeli planujesz sprzedać mieszkanie, przede wszystkim powinieneś powiadomić o tym swojego kredytodawcę. Oczywiście nie dotyczy to sytuacji, gdy przed sprzedażą nieruchomości w całości uregulujesz całość zobowiązania. Jeżeli jednak chcesz spłacić kredyt ze środków pochodzących ze sprzedaży, konieczne będzie dopełnienie dodatkowych formalności oraz pozyskanie dokumentów umożliwiających sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym.
Jakich dokumentów potrzebujesz do sprzedaży mieszkania z kredytem?
Jak już wspomnieliśmy, sprzedaż nieruchomości objętej hipoteką wiąże się z obowiązkiem pozyskania niezbędnych dokumentów. Zaliczamy do nich przede wszystkim zaświadczenie o stanie zadłużenia, które powinno zawierać następujące informacje:
- dane kredytobiorcy;
- kwota kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, prowizjami oraz pozostałymi kosztami;
- termin spłaty zobowiązania;
- aktualne saldo zadłużenia;
- zgoda kredytodawcy na jednorazową spłatę kredytu;
- numer konta, na które kupujący powinien wpłacić środki.
Drugim niezbędnym dokumentem jest promesa banku, czyli pisemne zobowiązanie kredytodawcy do wykreślenia wpisu hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie zobowiązania. Dzięki temu kupujący zyskuje pewność, iż po uregulowaniu zadłużenia bank, który udzielił finansowania zbywcy, nie będzie posiadał żadnych praw do nieruchomości.
Oba dokumenty, czyli zarówno zaświadczenie o stanie zadłużenia, jak i promesa dotycząca wykreślenia hipoteki, będą niezbędne w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Dzięki nim możliwe jest określenie dokładnych warunków transakcji.
Oprócz tego nie należy zapominać o standardowych dokumentach niezbędnych w celu zawarcia umowy sprzedaży, tj. numerze księgi wieczystej oraz akcie własności nieruchomości. Obligatoryjnie w przypadku prośby kupującego wskazane może być przedstawienie np. zaświadczenia o braku zaległości czynszowych bądź dokumentu potwierdzającego, iż w sprzedawanej nieruchomości nikt nie jest zameldowany.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Zdecydowałeś się na sprzedaż kredytowanej nieruchomości, jednak nie wiesz, od czego zacząć? Wbrew pozorom proces ten nie jest skomplikowany. Poniżej przedstawiamy, jak krok po kroku sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.
Krok 1. Skontaktuj się z kredytodawcą
W pierwszej kolejności powinieneś skontaktować się z bankiem, który udzielił Ci kredytu hipotecznego, w celu poinformowania go o zamiarze sprzedaży nieruchomości oraz pozyskania zaświadczenia o stanie zadłużenia. Taką dyspozycję możesz złożyć internetowo, telefonicznie bądź stacjonarnie, udając się bezpośrednio do oddziału banku.
Krok 2. Wystaw nieruchomość na sprzedaż
Po uzyskaniu zaświadczenia od kredytodawcy możesz rozpocząć proces sprzedaży. By znaleźć kupca, możesz samodzielnie wystawić ogłoszenie na odpowiednich portalach internetowych lub w gazetach bądź skorzystać z pomocy biura nieruchomości.
Pamiętaj, iż bez względu na wybraną metodę sprzedaży każde ogłoszenie powinno zawierać informację o tym, iż sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką.
Krok 3. Pozyskaj promesę banku
Kiedy znajdziesz nabywcę, powinieneś udać się do banku w celu uzyskania promesy dotyczącej wykreślenia hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Co istotne, promesa ważna jest przez 30 dni, dlatego tak ważne jest, by udać się po nią, gdy znajdziesz już kupca i ustalisz termin podpisania umowy przedwstępnej.
Krok 4. Podpisz umowę przedwstępną
Kolejnym krokiem jest spisanie umowy przedwstępnej z kupującym. Dla bezpieczeństwa oraz zapewnienia ochrony interesów obu stron warto zawrzeć ją u notariusza. Koszt skorzystania z jego usług zwykle ponosi kupujący.
Na tym etapie niezbędne będzie przedstawienie zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia oraz promesy dotyczącej wykreślenia hipoteki.
Umowa przedwstępna powinna określać dokładne warunki transakcji, w tym m.in. dane osobowe sprzedawcy oraz kupującego, termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, cenę nieruchomości oraz sposób płatności. Zapłata zwykle dzielona jest na dwie części; jedna z nich zostaje przekazana kredytodawcy na spłatę całości zadłużenia, z kolei drugą część, czyli ewentualną nadwyżkę otrzymuje sprzedający.
Dodatkowo, podczas zawierania umowy przedwstępnej zwykle pobierany jest zadatek, który ma na celu zabezpieczenie obu stron w przypadku, gdy kupujący nie wywiąże się z jej warunków.
Po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący – o ile nie dokonuje zakupu z własnych środków – może złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w wybranym przez siebie banku.
Krok 5. Podpisz ostateczną umowę sprzedaży nieruchomości
W celu sfinalizowania transakcji niezbędne jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Po jej podpisaniu kupujący powinien dokonać zapłaty zgodnie z wyznaczonym terminem.
Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż kwota zadłużenia, odpowiednia część zostaje przelana na konto banku sprzedającego w celu całkowitej spłaty kredytu, natomiast pozostałą część kwoty otrzymuje sprzedający.
W przypadku, gdy kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, powinien przedstawić w swoim banku kopię aktu notarialnego. Na jego podstawie kredytodawca przekaże środki w odpowiedniej wysokości na wskazane konta bankowe. Dodatkowo, po zawarciu umowy niezbędne będzie złożenie wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku, który udzielił finansowania kupującemu.
Krok 6. Uzyskaj zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia
Gdy Ty oraz Twój kredytodawca otrzymacie przelew, powinieneś udać się do oddziału w celu uzyskania zaświadczenia o uregulowaniu zadłużenia, czyli tzw. listu mazalnego. Dzięki niemu zyskasz pewność, iż cała transakcja przebiegła prawidłowo. Co więcej, dokument ten jest niezbędny do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Po jego otrzymaniu przekaż go nabywcy.
Krok 7. Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Ostatnim etapem jest udanie się nabywcy do Wydziału Ksiąg Wieczystych w odpowiednim Sądzie Rejonowym i złożenie wniosku o wykreślenie nieaktualnej hipoteki nieruchomości.
Wniosek ten należy wypełnić, korzystając z urzędowego formularza KW-WPIS. Dodatkowo, konieczne jest dołączenie do niego listu mazalnego, a także dowodu uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki.
Po wprowadzeniu zmian w księdze wieczystej możliwe będzie dokonanie wpisu nowej, aktualnej hipoteki, jeżeli nowy właściciel nieruchomości korzystał z kredytu.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?
A co w przypadku, gdy zaciągnąłeś kredyt hipoteczny w obcej walucie? Warto wiedzieć, iż sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym również jest możliwa, jednak nie zawsze będzie się opłacać.
Jeżeli podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości oraz wcześniejszej spłacie zobowiązania, bank przeliczy wartość zadłużenia po aktualnym kursie waluty, w której zaciągnięty był kredyt lub będziesz musiał je spłacić bezpośrednio w walucie obcej. Jeżeli kurs waluty był dużo niższy w momencie, gdy zawierałeś umowę, może okazać się, że cena sprzedaży nieruchomości nie pokryje całości zadłużenia. W takiej sytuacji pozostałą kwotę musiałbyś uregulować z własnych środków.
Czy możesz liczyć na zwrot części kosztów po sprzedaży mieszkania z kredytem?
Jeżeli zdecydowałeś się na sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym, zapewne zastanawiasz się, co w przypadku wcześniejszej spłaty dzieje się z odsetkami, ubezpieczeniem czy prowizją.
Otóż, zaświadczenie o stanie zadłużenia, które wystawi Ci bank, będzie uwzględniać niższą wartość odsetek, która wynika ze skrócenia okresu kredytowania. Wysokość odsetek zostanie zredukowana proporcjonalnie do okresu, o jaki została skrócona umowa kredytowa.
W sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania nastąpi w trakcie obowiązywania ubezpieczenia, dobrym rozwiązaniem może być przepisanie polisy na nowego właściciela. Jeżeli jednak nie będzie to możliwe, po wypowiedzeniu umowy zakład ubezpieczeń powinien zwrócić Ci część niewykorzystanej składki.
Podobnie jest w przypadku prowizji uiszczanej zwykle jednorazowo na początku spłaty kredytu. Sprzedając nieruchomość i spłacając przedterminowo całość zobowiązania, masz prawo do wnioskowania o zwrot części poniesionych kosztów.
Czy sprzedając mieszkanie z kredytem, będziesz musiał opłacić podatek dochodowy?
Należy dodać, iż sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu wiąże się z obowiązkiem opłacenia podatku dochodowego w wysokości 19% od wartości dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży mieszkania. Jako dochód należy rozumieć kwotę, jaka pozostała Ci po odliczeniu wartości kredytu od ceny nieruchomości.
Jednak, co istotne, konieczności opłacenia tego podatku możesz uniknąć, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia podatkowego jest przeznaczenie uzyskanych dochodów na własne cele mieszkaniowe przed upływem 3 lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli natomiast pozyskane środki planujesz spożytkować na inny cel, lepszym rozwiązaniem będzie wstrzymanie się ze sprzedażą nieruchomości do czasu przekroczenia 5 lat podatkowych od momentu jego nabycia, by uniknąć dodatkowego dość wysokiego kosztu takiej transakcji.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką – podsumowanie
Reasumując, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa. Co prawda wiąże się ona z większą liczbą formalności, jednak nie są one skomplikowane i nie należy się ich obawiać.
Pozyskanie niezbędnych dokumentów oraz prawidłowe sformułowanie umowy notarialnej gwarantują bezproblemowy przebieg procesu oraz zapewnienie bezpieczeństwa obu stron transakcji.
Komentarze
(0)