Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – co daje, ile kosztuje i czy warto je mieć?

Jak działa ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

W przypadku wystąpienia zdarzenia objętego polisą, np. choroby czy śmierci kredytobiorcy, ubezpieczyciel wypłaca bankowi pieniądze, z których następuje spłata kredytu (w zależności od warunków polisy - w całości lub części). Aby jednak tak się stało, kredytobiorca musi wcześniej dokonać cesji praw z ubezpieczenia.

Rodzaje ubezpieczeń kredytu

Banki żądające zabezpieczenia pod kredyt korzystają z wielu opcji. Do najczęściej wymaganych rodzajów ubezpieczeń zaliczamy: ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, na wypadek trwałego inwalidztwa, a także ubezpieczenie nieruchomości, pomostowe i niskiego wkładu własnego.

Ubezpieczenie na życie

Ten rodzaj ubezpieczenia ma na celu ochronę rodziny przed spłatą zadłużenia w przypadku śmierci kredytobiorcy. Z reguły kwotą polisy jest wartość kredytu, co daje bankom gwarancję, iż odzyskają całość pożyczonych środków.

Warto wiedzieć, że w przypadku ubezpieczeń na życie banki stosują dwojaką strategię:

• wykupienie ubezpieczenia ma charakter dobrowolny i wiąże się z korzystniejszymi dla klienta parametrami kredytu (np. bank nie pobiera prowizji za jego udzielenie lub obniża oprocentowanie nominalne),
• ubezpieczenie na życie jest warunkiem sine qua non otrzymania pożyczki.

W zależności od opcji i zakresu ochrony koszt ubezpieczenia na życie może się wahać od kilkuset do kilku tys. zł rocznie. Ponadto kredytobiorcy, którzy zdecydują się na wykupienie polisy na życie, zawsze powinni się upewnić, czy w razie ich śmierci ubezpieczyciel wypłaci bankowi kwotę zadłużenia brutto (tzn. wraz ze wszystkimi ewentualnymi opłatami).

Ubezpieczenie od utraty pracy

Utrata zatrudnienia jest równoznaczna z utratą źródła dochodu, a tym samym z niemożnością spłacania przez kredytobiorcę swoich zobowiązań. Aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją, banki proponują klientom wykupienie polisy na wypadek utraty pracy. Dzięki niej kredytobiorca zyskuje gwarancję, że ubezpieczyciel spłaci 6 (lub 12) kolejnych rat kredytu, a on sam w tym czasie utrzyma finansową płynność i będzie mógł spokojnie poszukać nowej pracy.

Warto jednak mieć świadomość, że nie każdy przypadek, w jakim dochodzi do utraty źródła dochodów, będzie stanowić podstawę do wypłaty pieniędzy. Tego typu polisy zawierają szereg wyłączeń i ograniczeń, o których zdecydowanie warto pamiętać. Po pierwsze ubezpieczenie obejmuje jedynie osoby zatrudnione na umowę o pracę, które po rozwiązaniu umowy z pracodawcą zyskały statut bezrobotnego. Z ochrony mogą również skorzystać przedsiębiorcy, o ile zgłoszą upadłość, a następnie wyrejestrują działalność gospodarczą z odpowiednich ewidencji.

Po drugie, klient może stracić prawo do odszkodowania, kiedy:

• koniec zatrudnienia nastąpił w wyniku wygaśnięcia umowy na czas określony,
• rozwiązanie umowy o pracę nastąpiło na wniosek klienta lub za porozumieniem stron (tak więc odszkodowanie przysługuje tylko wówczas, gdy kredytobiorca stracił pracę z winy pracodawcy i może ten fakt udokumentować),
• utrata zatrudnienia nastąpiła w wyniku odmowy przyjęcia przez ubezpieczonego nowych warunków pracy lub płacy,
• utrata pracy nastąpiła w tzw. okresie karencji, czyli w ciągu 60 dni od zawarcia umowy ubezpieczenia.

Ubezpieczenie na wypadek trwałego inwalidztwa

Jak sama nazwa wskazuje, polisa skierowana jest do osób, które w wyniku nieszczęśliwego wypadku doznały trwałej niepełnosprawności. Pokrycie pozostałej części kredytu następuje na wniosek kredytobiorcy, który musi przedstawić w banku odpowiednie dokumenty potwierdzające trwale inwalidztwo (np. zaświadczenie ZUS).

Ubezpieczenie pomostowe

Z kolei ubezpieczenie pomostowe stanowi dla banku dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego i jest płacone przez kredytobiorcę do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ponieważ w zależności od sytuacji ustanowienie hipoteki może zająć kilka miesięcy (a nawet kilka lat, kiedy dom jest budowany systemem gospodarczym), bank rekompensuje sobie ponoszone w tym czasie ryzyko, ubezpieczając kredyt w towarzystwie ubezpieczeniowym i przerzucając koszty polisy na klienta.

Sposób, w jaki kredytobiorca opłaca ubezpieczenie pomostowe, bywa różny. Niektóre banki wymagają, by klient opłacił ubezpieczenie za kilka miesięcy lub cały rok z góry, w innych – jest ono doliczane do podstawowego oprocentowania kredytu.

Większość banków obniża marżę kredytu dopiero po przedstawieniu dokumentu potwierdzającego zabezpieczenie nieruchomości. Takim dokumentem jest prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej, z którym trzeba jak najszybciej udać się do banku.

Ubezpieczenie pomostowe jest najbardziej dotkliwe dla tych kredytobiorców, którzy budują dom od podstaw, czyli od tzw. "dziury w ziemi". Jak wyliczyli finansowi eksperci, koszt polisy może dochodzić nawet do kilku tysięcy zł rocznie, co w przypadku trwającej kilka lat budowy ma realny wpływ na rzeczywisty koszt kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Także to ubezpieczenie kredytu bardziej chroni interesy banku niż kredytobiorcy. Jest narzucane przez bank tym klientom, którzy dysponują zbyt małym wkładem własnym (obecnie, zgodnie z wytycznymi zawartymi w Rekomendacji S, wkład kredytobiorcy powinien wynosić 20% wartości nieruchomości, jednak banki mogą oferować klientom kredyty z wkładem obniżonym do 10%).

Są dwie podstawowe metody pobierania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego: bank może podwyższyć marżę kredytową do momentu, gdy stosunek salda zadłużenia do wartości zabezpieczenia osiągnie wymagany pułap lub jednorazowo pobrać składki za kilka lat z góry.

Z perspektywy kredytobiorcy ten rodzaj ubezpieczenia jest wyłącznie dodatkowym kosztem, który musi ponieść. UNWW ma jednak tę zaletę, że umożliwia kupno nieruchomości nawet wtedy, gdy nie dysponujemy odpowiednim zasobem gotówki, a bardzo nam zależy na szybkim sfinalizowaniu inwestycji.

Ubezpieczenie nieruchomości

Kolejnym ubezpieczeniem wymaganym przy kredycie hipotecznym jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia, wody i innych zdarzeń losowych. Warto mieć świadomość, że polisy oferowane przez banki z reguły gwarantują dość wąski zakres ochrony – tzn. obejmują tylko „gołe mury”, ewentualnie stałe elementy domu (ściany, podłogi, meble).

W praktyce stanowią więc zabezpieczenie tylko tych elementów, które są dla banku istotne. Dlatego jeśli zależy nam na szerszej ochronie nieruchomości, musimy się we własnym zakresie doubezpieczyć. Takim rozszerzeniem zakresu polisy jest np. ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. Co prawda, dokupienie tych opcji powoduje wzrost składki, jednak zapewni nam większe bezpieczeństwo.

Pamiętajmy też, że konieczne jest ubezpieczenie domu zgodnie z jego rzeczywistą wartością, a nie z wartością zaciągniętego kredytu. W przypadku ubezpieczenia nieruchomości jedynie na wartość kredytu może dojść do tzw. niedoubezpieczenia. W takiej sytuacji otrzymane świadczenie będzie zbyt małe, by w całości pokryć poniesione straty.

Czy ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?

Żaden przepis prawny nie zmusza nas do ubezpieczenia kredytu, jednak w praktyce możemy nie mieć innego wyjścia, zwłaszcza jeśli nasza zdolność kredytowa jest niewystarczająca. Istnieje duża szansa, że jeśli zrezygnujemy z ubezpieczenia, bank nasz wniosek o kredyt odrzuci lub w taki sposób skonstruuje ofertę - np. podwyższy oprocentowanie, narzuci wyższą marżę lub zażąda poręczenia spłaty przez osobę trzecią - że kredyt stanie się znacznie droższy.

Reasumując, z jednej strony ubezpieczenie jest dobrowolne, z drugiej - kredytodawca może nas postawić pod ścianą i uzależnić udzielenie kredytu od wykupu polisy. Jednocześnie musi nam zagwarantować swobodę wyboru zakładu ubezpieczeń.

Ubezpieczenie kredytu - ile kosztuje?

Odpowiedź na to pytanie jest dość skomplikowana, jako że całkowity koszt ubezpieczenia zależy od wielu zmiennych: wysokości kredytu, terminu spłaty, zakresu ochrony, zdolności kredytowej, a nawet wieku klienta. Inną składkę będziemy płacili za minimalną ochronę, inną – za rozszerzony pakiet uwzględniający dodatkowe ryzyka. Mało tego, w zależności od ubezpieczyciela jedna i ta sama polisa może znacznie różnić się ceną.

Oczywiście, nie oznacza to, że nie jesteśmy w stanie dokładnie wyliczyć kwoty, którą bank pobierze od nas w charakterze składki. Wykaz wszystkich kosztów związanych z ubezpieczeniem jest wyszczególniony w ofercie kredytu oraz w umowie kredytowej. Dzięki temu możemy zawczasu ocenić, jak ubezpieczenie wpływa na całkowity koszt zobowiązania i czy finansowo udźwigniemy tę dodatkową należność.

Rezygnacja z ubezpieczenia kredytu

Możemy zrezygnować z ochrony ubezpieczeniowej, chociaż nie zawsze jest to możliwe w dowolnym momencie. W niektórych bankach rezygnacja z ubezpieczenia może nastąpić dopiero wtedy, gdy wartość zadłużenia spadnie.

Jeśli nie chcemy ponosić kosztów ubezpieczenia, musimy złożyć w banku pisemne wypowiedzenie. Taki dokument powinien zawierać następujące dane: imię i nazwisko, numer PESEL, datę urodzenia, miejsce zamieszkania, serię i numer polisy oraz numer umowy kredytowej.

Niemniej powinniśmy taką decyzję porządnie przemyśleć, bo może mieć ona poważne następstwa. Najprawdopodobniej bank będzie chciał zrekompensować sobie zwiększone ryzyko i zmieni warunki spłaty zobowiązania, np. narzuci większą marżę. Może zażądać także przedstawienia innego zabezpieczenia pożyczki, np. poręczenia osoby trzeciej. W najgorszym wypadku wypowie umowę kredytu i postawi kredyt w stan natychmiastowej wymagalności.

Warto więc, abyśmy wcześniej sprawdzili, czy rezygnacja z ubezpieczenia kredytu faktycznie będzie opłacalnym krokiem. W tym celu przejrzyjmy Ogólne Warunki Ubezpieczenia, regulamin ubezpieczyciela oraz banku i umowę o kredyt, a następnie dokładnie skalkulujmy koszty.

Zwrot ubezpieczenia kredytu

Co jednak, jeśli dojdziemy do wniosku, że ubezpieczenie kredytu nie jest nam potrzebne i rozwiążemy umowę z ubezpieczycielem? Jeżeli składka została wliczona w miesięczną ratę, bank po prostu nie będzie jej pobierał. Natomiast jeśli składkę opłaciliśmy jednorazowo „z góry” za cały okres kredytowania, bank zwróci nam nadpłaconą kwotę w wysokości proporcjonalnej do niewykorzystanego okresu ochronnego.

Zwrot ubezpieczenia kredytu może nastąpić w formie:

• przelewu środków na konto kredytobiorcy,
• zmniejszenia zadłużenia pozostałego do spłaty.

Czy warto ubezpieczyć kredyt hipoteczny?

Jest faktem, że niektóre rodzaje ubezpieczeń (np. pomostowe, niskiego wkładu własnego) często są odbierane jako zbędny wydatek, chroniący wyłącznie interesy banku. Jest również faktem, że skorzystanie z kilku różnych ubezpieczeń może znacząco podwyższyć całkowity koszt kredytu. Niemniej ta forma ochrony daje nam również sporo korzyści. Jedną z nich – choć nie najważniejszą - jest możliwość uzyskania lepszych warunków kredytowania, kolejną - rezygnacja banku z innych form zabezpieczenia kredytu (takich jak zastaw, kaucja, weksel, poręczenie wekslowe, zastaw rejestrowy itp.).

Przede wszystkim jednak ubezpieczenie kredytu daje nam poczucie bezpieczeństwa oraz możliwość zabezpieczenia siebie i rodziny w razie niespodziewanych wypadków losowych. Nie mamy żadnej gwarancji, czy za 10 czy 30 lat damy sobie radę za spłatą zobowiązania (zwłaszcza gdy pożyczyliśmy od banku naprawdę dużą kwotę), jednak dzięki ubezpieczeniu nie musimy obawiać się o swoją przyszłość.

Dodajmy jednak, że to stwierdzenie jest prawdziwe tylko wtedy, gdy przed zawarciem umowy o kredyt zyskaliśmy pewność, że oferowana nam polisa nie zawiera żadnych pułapek i haczyków. Pamiętajmy więc, aby ubezpieczać się w sprawdzonych instytucjach, a także podjąć świadomą decyzję dotyczącą samego ubezpieczenia.

Jak wybrać najlepsze ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Jak już wiemy, nie musimy korzystać z oferty ubezpieczyciela, który współpracuje z bankiem. Możemy na własną rękę poszukać polisy, która będzie dla nas bardziej korzystna. W tym celu powinniśmy wziąć pod uwagę zakres ochrony i sumę ubezpieczeniową, a następnie porównać warunki cenowe zaproponowane przez różnych ubezpieczycieli. Porównanie ofert umożliwi nam znalezienie polisy o najlepszym modelu ochrony.