Wróć

Co to jest marża kredytu hipotecznego i jak ją obniżyć?

Justyna Kalicińska
Analityk produktów finansowych

Co to jest marża kredytu hipotecznego i jak ją obniżyć?
Spis treści
Pokaż więcej

Co to jest marża kredytu hipotecznego?

Definicja marży jest bardzo prosta: jest to różnica między ceną sprzedaży (w tym wypadku udostępnienia kredytobiorcy określonej kwoty kredytu do dyspozycji) a ceną zakupu produktu czy dobra. W przypadku zobowiązania finansowego marża określana jest procentowo. Choć na całkowity koszt kredytu wpływa nie tylko wysokość marży, to właśnie ona stanowi bezpośredni zysk, jaki osiąga bank, udzieliwszy Ci swoich pieniędzy.

Marża kredytu hipotecznego a oprocentowanie – jaka to różnica?

Na ratę Twojego kredytu składa się część kapitałowa oraz oprocentowanie, które z kolei dzieli się na stawkę bazową – najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M dla kredytów udzielanych w polskich złotych (PLN) – i właśnie marżę banku. Marża jest niezmienna i stanowi stały zysk banku przez cały okres kredytowania.

Z kolei stawka bazowa może się zmieniać, gdyż WIBOR 3M lub 6M zależą od wysokości stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Jak często mogą zachodzić zmiany w wysokości oprocentowania naszego kredytu? Co kwartał lub co pół roku (czyli wspomniane 3M: 3 miesiące oraz 6M: 6 miesięcy), o ile oczywiście stawki WIBOR ulegną w tym czasie zmianom.

Obecnie stawki te są rekordowo niskie i wynoszą ledwie 0,21% (WIBOR 3M) i 0,25% (WIBOR 6M). Ale w latach 2015-2019 (i w początkach 2020 r.) WIBOR 3M wynosił ok. 1,8%-1,7%, w latach 2010-2015 wahał się od 4,2% do 2,7%, natomiast na początku obecnego stulecia – aż niewiarygodne (z dzisiejszego punktu widzenia) 19%. Oznaczało to naprawdę drogie kredyty dla osób zaciągających zobowiązania w polskiej walucie (PLN).

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) jest znakiem towarowym, zarejestrowanym przez Urząd patentowy. Określa wysokość oprocentowania pożyczek udzielanych między bankami w Polsce. Stopa procentowa dla euro to EURIBOR lub LIBOR, zaś dla franka szwajcarskiego – LIBOR.

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Jeżeli zainteresowała Cię oferta banku, w której pada tylko dość ogólna nazwa “oprocentowanie”, i chcesz się dowiedzieć, ile dokładnie wynosi marża, możesz to obliczyć w prosty sposób. W pierwszej kolejności należy dowiedzieć się, według której stawki referencyjnej wyliczane jest oprocentowanie. Jeśli jest to np. WIBOR 3M, powinieneś sprawdzić, ile aktualnie on wynosi, a następnie odjąć tę wartość od podanego oprocentowania. Przykładowo: kredyt oprocentowany jest na poziomie 3%; skoro WIBOR 3M wynosi aktualnie 0,21%, wykonujemy bardzo proste działanie: 3% – 0,21% = 2,79%.

Jak liczono marżę kredytu hipotecznego w poprzednich latach?

Mniej więcej dekadę temu marże kredytów hipotecznych oscylowały wokół poziomu mniej więcej 2,5%, w jednym z lepszych dla kredytobiorców okresu 2010-2012 wynosiły ok. 1,7%, w wyjątkowych ofertach zdarzały się nawet wartości ok. 1-1,2%. Od tamtego czasu średnia wysokość marży rośnie, powróciwszy do poziomu ok. 2,7% (w niektórych bankach nawet i do 3%). Dla pozostałych rodzajów kredytów, zaciąganych też na krótszy czas, marże są wyższe. Mimo tego wzrostu kredyty postrzegane są obecnie jako względnie tanie, a to ze względu na wyjątkowo niski WIBOR.

Spójrzmy na podane dane także z drugiej strony, tj. ze strony banków. Dla banku oprocentowanie na poziomie 0,21% oznacza – rzecz jasna – znacznie niższy zarobek, niż gdy stawki wynosiły 5-6%. Jak więc bank sobie to rekompensuje? Zgadłeś: podnosząc marżę.

Dlaczego warto walczyć o jak najniższą marżę kredytu?

Przytaczamy te statystyki jako pewną przestrogę; oprocentowanie kredytów zależy od aktualnej sytuacji na rynku, zmienia się na przestrzeni lat (jak widać – znacznie) i choć raczej nie należy spodziewać się wzrostu wskaźników do prawie 20%, to kilkuprocentowe wartości są jak najbardziej realne – tym bardziej prawdopodobne, im dłuższy jest czas spłaty zobowiązania.

Osoby dzisiaj zaciągające kredyt, zwłaszcza hipoteczny, mogą cieszyć się względnie niską ratą, właśnie z uwagi na niski poziom stóp procentowych i co za tym idzie – wskaźników WIBOR. Kiedy jednak stopy procentowe pójdą w górę, wzrośnie oprocentowanie. A wysoka marża kredytu hipotecznego, dziś nie aż tak mocno odczuwalna, pozostanie niezmienna. Dlatego też to, co dzisiaj wydaje się mniej znaczącym elementem kredytu, w przyszłości może kosztować nas znacznie więcej pieniędzy lub nawet wpędzić w tarapaty finansowe.

Zatem jeśli zaciągasz zobowiązanie długoterminowe, w pierwszej kolejności oblicz, jak wysoką ratę będziesz w stanie udźwignąć, gdy wzrosną stawki WIBOR. Jeśli to, co teraz proponuje Ci bank, jest na granicy wytrzymałości Twojego budżetu, lepiej poszukaj innej propozycji.

Rozważmy to na przykładzie. Zakładamy, że zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na 120 tys. zł spłacane przez 120 miesięcy (10 lat), którego oprocentowanie podlega stawce WIBOR 3M (obecnie 0,21%). Marża wynosi 2,5%, zatem oprocentowanie wynosi 2,71%. W aktualnej sytuacji na rynku miesięczna rata takiego zobowiązania wynosi 1142,73 zł. Jeżeli WIBOR wzrośnie do wartości 1%, to rata nieco wzrośnie, do 1186,63 zł. Jeżeli jednak stawka referencyjna podskoczy do 5%, to Twój miesięczny koszt kredytu wyniesie już 1424,42 zł, czyli niemal o 300 zł więcej. Gdy zaciągasz kredyt na wyższe kwoty, wyższy koszt raty będzie jeszcze bardziej odczuwalny.

Jak obniżyć marżę kredytu?

Najprościej jest „zadbać” o niską marżę kredytu już na etapie szukania oferty kredytowej. Co prawda jest to proces dość żmudny, ale można wspomóc się specjalnymi zestawieniami. W tym celu sprawdź nasz ranking kredytów hipotecznych.

Co więcej, możesz też próbować negocjować wysokość marży z bankiem przed podpisaniem umowy. Zasada brzmi: im wiarygodniejszym jesteś klientem dla banku, tym bardziej bank będzie skory do obniżenia marży. Wiarygodność kredytową buduje się nieposzlakowaną opinią finansową; kłopoty finansowe z przeszłości, niespłacone raty, zadłużenie na karcie kredytowej, zaległe rachunki wpisane do BIK – każdy z wymienionych elementów zostanie potraktowany na Twoją niekorzyść i gdy już bank zdecyduje się udzielić Ci kredytu, na pewno zaproponuje najostrzejsze (i droższe) warunki spłaty.

Efekt św. Mateusza, czyli bogatemu będzie dane

Trzeba pamiętać, że w opinii banku klient, którego nie stać na pokaźny wkład własny, jest klientem bardziej ryzykownym, a klient ryzykowny to niebezpieczeństwo niewypłacalności; w logice bankowców trzeba takiego osobnika jeszcze mocniej finansowo „przycisnąć”, aby zarobić na nim jak najwięcej na wypadek, gdyby w pewnym momencie pojawiły się problemy ze spłatą.

Nie tylko wysoki wkład własny jest dla banku argumentem za obniżeniem marży; jeśli Twoje zarobki znacznie odbiegają od średniej (na plus), a jeszcze dodatkowo jesteś klientem banku od lat i bankowcy orientują się w Twoich finansach, to również możesz liczyć na preferencyjne warunki. Krótko mówiąc, im większymi środkami dysponujesz, tym… mniej płacisz.

Nie zawsze niższa marża daje realne korzyści

Niestety, uzyskanie niższej marży nie zawsze oznacza niższą comiesięczną ratę kredytu; wtedy życie kredytobiorcy byłoby chyba za proste. Najczęściej bowiem obniżenie marży wiąże się z naliczeniem lub podwyższeniem prowizji – jednorazowej opłaty uiszczanej przez klienta za to, że bank w ogóle zdecydował się udzielić kredytu. Nie dzieje się tak w przypadku każdej bankowej oferty, niemniej prowizja jest częstym elementem zobowiązania finansowego.

To, co bardziej się nam opłaca, zależne jest od rodzaju kredytu i okresu, w jakim zamierzamy go spłacić. Jeżeli zaciągasz kredyt hipoteczny na 30 lat, prawdopodobnie lepiej będzie dla Ciebie zapłacić na początku kilka tysięcy złotych prowizji, ale przez kolejne dekady cieszyć się względnie niską marżą i – co za tym idzie – niższą ratą kredytu.

Jeśli jednak liczysz się z możliwością znacznie wcześniejszej spłaty kredytu, np. po 2-3 latach, wtedy lepiej darować sobie prowizję i zgodzić się na nieco wyższą marżę. Ostatecznie, otrzymawszy już konkretne propozycje, będziesz musiał sam lub z pomocą doradcy zweryfikować, który wariant jest dla Ciebie korzystniejszy.

Niższa marża za silniejszy związek z bankiem

Banki mają swoje sposoby na wyjście na swoje, często uzależniając obniżenie marży od skorzystania przez klienta z dodatkowych bankowych produktów. Najczęściej warunkiem jest otwarcie rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego (czyli konta osobistego), niekiedy obłożonego obowiązkiem zapewnienia comiesięcznego wpływu w wysokości wyszczególnionej w umowie kredytowej. Nierzadko też bank wymaga wykupu ubezpieczenia, stanowiącego zabezpieczenie hipoteki.

Pół biedy, gdy konto osobiste jest tanie lub w ogóle darmowe i warto korzystać z niego na co dzień oraz gdy ubezpieczenie naprawdę gwarantuje nam ochronę i realne korzyści – w takiej sytuacji faktycznie możemy uznać, że oferta kredytu wraz z „przystawkami” była fair. Bywa jednak i tak, że dodatkowe produkty mogą być dla nas tylko dodatkowym obciążeniem finansowym, nie oferując niemal niczego w zamian.

Jakby tego było mało, większość propozycji kont osobistych jest tak skonstruowana, że opłaty za prowadzenie rachunku czy korzystanie z karty mogą się zmienić, czytaj: podrożeć. Gdy jesteśmy związani z bankiem kredytem i przymusowym ROR-em, w przypadku podwyżek mamy związane ręce. Niekiedy więc nawet nieco wyższa marża kredytu hipotecznego, której wartość będzie zawsze stała, potrafi być korzystniejszym rozwiązaniem. Na te detale będziesz musiał zwracać baczną uwagę przed podpisaniem umowy kredytowej.

Czy można obniżyć marżę już w trakcie spłaty kredytu?

Czasami nie wszystko układa się zgodnie z naszymi oczekiwaniami, a że zwykle zaciągamy kredyty na długi czas (w przypadku kredytów hipotecznych nawet na kilka dekad), szanse, że w którymś momencie coś pójdzie nie po naszej myśli, wzrastają. Dla osób w niepomyślnej sytuacji finansowej kredyt może stać się ogromnym obciążeniem domowego lub firmowego budżetu, jednocześnie jednak trudno z niego zrezygnować po np. 10 czy 15 latach sumiennego spłacania rat. Czy zatem istnieje możliwość, że bank pójdzie nam – lojalnym, sumiennym klientom – na rękę i obniży swoją marżę, abyśmy w efekcie mogli cieszyć się niższą comiesięczną ratą?

Cóż, nadzieje mogą okazać się płonne. Czasami instytucje bankowe godzą się na korzystniejsze dla klienta warunki, ale, mówiąc oględnie, nie jest to częsta praktyka. Z perspektywy banku jest to po prostu nieopłacalne, skoro klient „jakoś sobie radzi”. Na pewno jakąś kartą przetargową będzie nieskazitelne spłacanie zobowiązania w przeszłości, przed popadnięciem w kłopoty finansowe, niemniej obniżka marży już w trakcie spłacania zadłużenia jest mało prawdopodobna. W tej sytuacji lepszym rozwiązaniem może okazać się refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku.

Marża kredytu hipotecznego – podsumowanie

W obecnych czasach kupno nawet małej nieruchomości nierzadko wiąże się z zaciągnięciem kredytu na wiele lat; w tym okresie oprocentowanie oparte m.in. o wskaźniki WIBOR może się znacznie zmienić. Niestety, niskie stopy procentowe dają złudzenie, że kredyty są w miarę tanie; rzecz w tym, że za jakiś czas może – i zapewne nastąpi – podwyżka, a co za tym idzie, wzrosną też raty zobowiązań. Tym bardziej warto więc zadbać o to, by marża banku, a co za tym idzie – raty kredytu były możliwie najniższe.

Gdy mamy niebagatelny wkład własny i wysoką wiarygodność kredytową, możemy negocjować warunki z bankiem. Udzielenie kredytu na korzystnych warunkach uzależnione jest kilku czynników: od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy, skorzystania z dodatkowych ofert i produktów bankowych. Często kredytobiorcy opłaca się sięgnięcie po konto osobiste czy jednorazowe uiszczenie prowizji, niemniej zawsze warto podpisanie każdej umowy poprzedzić przeanalizowaniem jej warunków i choćby wstępnym podliczeniem kosztów w przypadku różnych scenariuszy – i dopiero wtedy podjąć decyzję.

Komentarze

(0)
Dodaj swój komentarz...
Nie ma jeszcze komentarzy
Skomentuj jako pierwszy