Kto to jest wierzyciel hipoteczny?
Wierzycielem nazywamy osobę fizyczną lub prawną, która na mocy umowy lub innego dokumentu może żądać określonego świadczenia od dłużnika, zaś dłużnik musi to żądanie spełnić. Wierzyciel jest więc jedną ze stron zobowiązania finansowego i przysługują mu określone uprawnienia wobec osoby zobowiązanej.
Wierzycielem hipotecznym najczęściej jest bank lub SKOK, który udziela kredytu zabezpieczonego hipoteką. Jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z umowy (np. przestanie spłacać raty), wówczas wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z obciążonej nieruchomości.
Wierzycielem hipotecznym może również zostać:
- pozabankowa instytucja finansowa, o ile przy udzieleniu pożyczki zażądała ustanowienia hipoteki na nieruchomości,
- podmiot, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka przymusowa. Może nim być osoba fizyczna, firma, organ lub instytucja państwowa, np. Urząd Gminy, ZUS, Urząd Skarbowy.
Pozostałe rodzaje wierzycieli
W zależności od przyjętych kryteriów wyróżniamy kilka rodzajów wierzycieli. Są to:
- Wierzyciele alimentacyjni - czyli osoby, na rzecz której zostały zasądzone alimenty. Takimi wierzycielami są zwykle dzieci lub współmałżonek.
- Wierzyciele rzeczowi – np. bank, firma pożyczkowa, leasingodawca, które dokonały zabezpieczenia swojej wierzytelności na określonej części majątku dłużnika, np. na pojeździe lub mieszkaniu. Kiedy dłużnik nie spłaca należności w terminie, zabezpieczenie jest sprzedawane na licytacji, zaś uzyskana kwota przeznaczona na pokrycie długu.
- Wierzyciele osobiści – z kolei to określenie jest stosowane wobec podmiotów, które zagwarantowały sobie prawo do zaspokojenia wierzytelności z majątku osobistego dłużnika, zarówno teraźniejszego, jak i przyszłego. Co za tym idzie, wierzyciel – po otrzymaniu prawomocnego wyroku sądu – może zająć np. nasze wynagrodzenie lub ściągnąć dług z oszczędności na naszym koncie. Wierzycielem osobistym może być zarówno osoba fizyczna, jak i instytucja.
Prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego
Ustanowienie hipoteki daje wierzycielowi określony zakres uprawnień w stosunku do dłużnika. Warto jednak wiedzieć, że status wierzyciela łączy się także z pewnymi obowiązkami.
Prawa
Prawa wierzyciela hipotecznego są chronione sankcją przymusu państwowego. Oznacza to, że w przypadku, kiedy dłużnik zwleka ze spłatą długu, wierzyciel może wystąpić na drogę sądową i po otrzymaniu wyroku z tytułem wykonawczym wyegzekwować swoją należność za pośrednictwem komornika. Wcześniej jednak musi wypowiedzieć umowę zabezpieczoną hipoteką i wezwać dłużnika do spłaty długu.
Wierzyciel hipoteczny ma także prawo do wstrzymania lub zawieszenia egzekucji, jeśli dojdzie do ugody z dłużnikiem.
Obowiązki
Podstawowym obowiązkiem wierzyciela jest prawidłowe (czyli zgodne z prawem) przeprowadzenie egzekucji. Spełnienie tego wymogu sprowadza się do wykonania następujących czynności:
- wskazania podstawy żądania egzekucyjnego,
- przygotowania wniosku z wykazem czynności, które powinien podjąć komornik,
- określenia majątku zadłużonego, z którego ma zostać wykonana egzekucja.
Ponadto wierzyciel nie może żądać od dłużnika świadczenia w wyższej kwocie niż wynosiła wysokość długu. Jest również zobowiązany do zwrotu nienależnie odzyskanych środków, jeśli postępowanie egzekucyjne odbyło się niezgodnie z przepisami, np. komornik wystawił mieszkanie na licytację, chociaż nie dysponował tytułem wykonawczym.
I wreszcie zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel jest zobowiązany do wydania odpowiedniego dokumentu (np. listu mazalnego) umożliwiającego wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu lub pożyczki.
Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym
Zaspokojenie roszczeń z nieruchomości następuje zgodnie z kolejnością wpisów do księgi wieczystej, dlatego wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Mówiąc innymi słowy – w sytuacji, w której mamy zaległości wobec różnych podmiotów (np. banku, spółdzielni mieszkaniowej, dostawcy Internetu), uzyskana przez komornika kwota w pierwszej kolejności musi zostać przeznaczona na spłacenie kredytu hipotecznego, a dopiero potem na pokrycie innych roszczeń.
Dlaczego warto zawrzeć z wierzycielem ugodę?
Jak już wiemy, wierzyciel hipoteczny – w razie problemów ze spłatą kredytu – ma prawo do zaspokojenia swych roszczeń na drodze postępowania egzekucyjnego z nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie trzeba nikogo przekonywać, że jest to wyjątkowo dotkliwa sankcja, która wiąże się z utratą lokalu, warto więc zrobić wszystko, by nie dopuścić do takiej sytuacji. Dlatego jeśli nie jesteśmy w stanie udźwignąć rat kredytu, jak najwcześniej podejmijmy negocjacje z bankiem i spróbujmy wypracować polubowne rozwiązanie, np. przeliczenie kredytu i wydłużenie okresu spłaty, kredyt konsolidacyjny, wakacje kredytowe lub sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką za zgodą wierzyciela.
Dodajmy w tym miejscu, iż wiele banków bez problemu zgadza się na to, by kredytobiorca samodzielnie sprzedał nieruchomość, gdyż dzięki temu może on uzyskać znacznie wyższą kwotę (na licytacji komorniczej cena wywoławcza z reguły wynosi 2/3 ceny rynkowej domu lub mieszkania). Niektóre instytucje idą swoim klientom jeszcze bardziej na rękę i wystawiają w tej sytuacji promesę, dzięki której sprzedający ma ułatwione zadanie. Jest to oficjalne oświadczenie, w którym bank zobowiązuje się do wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej po otrzymaniu odpowiedniego przelewu od nowego nabywcy. Najczęściej wysokość przelewu odpowiada wysokości długu, którego kredytobiorca nie dał rady spłacić.
FAQ: Wierzyciel hipoteczny - najczęściej zadawane pytania
W praktyce uprawnienia, którymi dysponuje wierzyciel hipoteczny, są przedmiotem wielu kontrowersji. Warto więc wyjaśnić kilka kwestii, o które najczęściej pytają dłużnicy.
Czy dłużnik może sprzedać lub darować nieruchomość obciążoną hipoteką bez zgody wierzyciela?
Nie ma żadnej przeszkody prawnej w zbyciu nieruchomości obciążonej hipoteką, czy to w formie umowy sprzedaży, darowizny czy w jakikolwiek inny sposób. Warto jednak pamiętać, że wierzyciel może dochodzić roszczeń od nowego właściciela nieruchomości, mimo iż ten w żaden sposób nie przyczynił się do powstania długu. Zgodnie z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką nie ponosi odpowiedzialności osobistej za dług, ale ponosi odpowiedzialność rzeczową w stosunku do wierzyciela hipotecznego. Jeśli więc kupimy zadłużone mieszkanie bez wykreślenia wpisu, stajemy się dłużnikiem rzeczowym i wierzyciel ma prawo wystawić nasz lokal na licytację (oczywiście, po uzyskaniu wyroku sądowego).
Wierzyciel nie chce wydać dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki. Czy można go do tego zmusić?
Jeżeli wierzyciel nie wyraża zgody na wykreślenie hipoteki, jedynym rozwiązaniem jest wejście na drogę sądową i złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. W sądzie należy udowodnić, że zobowiązanie wygasło lub zostało w całości spłacone.
Gdy sąd przychyli się do naszego stanowiska, otrzymamy prawomocne orzeczenie, które musimy dołączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym.
Co się dzieje z hipoteką w przypadku śmierci dłużnika?
Po śmierci dłużnika prawo do nieruchomości nadal przypada wierzycielowi, natomiast zadłużenie jest dziedziczone zgodnie z prawem spadkowym. Dotyczy to również zobowiązań zabezpieczonych hipoteką, które wchodzą w skład spadku jako dług spadkowy. Tym samym spadkobiercy - o ile przyjmą spadek - są zobowiązani do zwrotu kredytu na zasadach określonych w umowie.
Czy wierzyciel może przejąć nieruchomości na własność?
Wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo do przejęcia nieruchomości, jednak może to uczynić po spełnieniu określonych wymogów formalnych. Cały proces przebiega następująco: po zajęciu lokalu i oszacowaniu jego wartości komornik przeprowadza publiczną licytację nieruchomości. Jeżeli nie znajdzie nabywców, wyznacza drugą. W sytuacji, kiedy kolejna licytacja nie przyniesie efektu, wierzyciel może złożyć do sądu nadzorującego egzekucję wniosek o przejęcie niesprzedanej nieruchomości w terminie tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię (chyba że ustawa go od niej zwalnia). Zgodnie z przepisami może przejąć lokal za cenę nie niższą od dwóch trzecich części sumy oszacowania.
Czy wierzyciel hipoteczny może się nie zgodzić na spłatę zobowiązania przed terminem?
Ustawa o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. daje konsumentom prawo do wcześniejszej spłaty zobowiązania w całości lub części (czyli w formie nadpłaty). Takie działanie nie wymaga uzyskania zgody wierzyciela, niemniej musi on zostać poinformowany o naszym zamiarze. Ponadto ma prawo pobrać od nas tzw. rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu, jednak tylko w niektórych przypadkach i pod pewnymi warunkami.
