Wśród kredytów hipotecznych udzielanych w obcej walucie wyróżnić można dwa rodzaje:
- kredyty denominowane do waluty obcej,
- kredyty indeksowane do waluty obcej.
W obu z nich kwota kredytu przeliczana jest w stosunku do waluty obcej, a oprocentowanie zależne jest od marży i wskaźnika referencyjnego obowiązującego w przypadku zobowiązań w danej walucie. Różnice między tymi kredytami dotyczą przede wszystkim ostatecznej wysokości zobowiązania czy związanego z nimi ryzyka. Czym zatem charakteryzuje się każdy z nich?
Na czym polega kredyt denominowany?
Rozpocznijmy od wyjaśnienia, czym jest i jakim zasadom podlega kredyt denominowany. Otóż, jest to rodzaj kredytu walutowego, w przypadku którego kwota kredytu określona w umowie ustalona jest w walucie obcej, natomiast wypłata następuje w złotówkach.
Przeliczenie kwoty na walutę następuje po wydaniu decyzji kredytowej banku. W praktyce zatem klient nie ma pewności, jaka będzie dokładna wartość wypłaconej kwoty. W umowie kredytowej jest ona bowiem ustalona w walucie obcej, natomiast wartość ostatecznie udzielonej kwoty w złotówkach zależy od kursu waluty obowiązującego w dniu uruchomienia kredytu. Istnieje zatem ryzyko, iż ostateczna wypłacona kwota może różnić się od tej, której spodziewa się kredytobiorca.
Załóżmy, że wnioskodawca stara się o kredyt denominowany w EUR w kwocie 400 000 zł przy aktualnym kursie wymiany w wysokości 4,30 zł.
Wpisana w umowie kredytowej kwota finansowania wynosi zatem 93 023 EUR.
W dniu wypłaty kredytu kurs spada jednak do 4,23 zł, wobec czego należna kwota maleje do poziomu 393 487 zł, czyli o 6513 zł mniej niż potrzebował wnioskodawca.
W takiej sytuacji kwota kredytu nie będzie wystarczająca do sfinansowania zakupu wybranej nieruchomości, dlatego klient powinien być przygotowany na konieczność zwiększenia wkładu własnego.
Czym charakteryzuje się kredyt indeksowany?
Drugim rodzajem kredytu w walucie obcej jest kredyt indeksowany. W przypadku tego rodzaju zobowiązania kredytobiorca wie jaką kwotę otrzyma w rodzimej walucie; jest ona bowiem określona w umowie. W dniu wypłaty wartość kredytu jest poddawana indeksacji, czyli przeliczeniu na równowartość w walucie obcej przy zastosowaniu obowiązującego w danym dniu kursu waluty.
Załóżmy, że wnioskodawca stara się o kredyt indeksowany w kwocie 400 000 zł.
W dniu podpisania umowy kurs EUR wynosi 4,30 zł, natomiast w dniu uruchomienia kredytu obniża się do 4,23 zł.
Kredytobiorca otrzymuje ustaloną w umowie kwotę (400 000 zł), lecz wysokość zadłużenia w walucie obcej zwiększa się z 93 023 EUR do 94 562 EUR.
Jeżeli natomiast w dniu uruchomienia kredytu kurs wynosiłby 4,33 zł to kwota zadłużenia obniżyłaby się z 93 023 EUR do 92 378 EUR.
W przypadku kredytu indeksowanego dokładna wartość kredytu w walucie obcej zależy zatem od kursu w dniu wypłaty.
Kredyt denominowany a indeksowany – czym się różnią?
Zasadnicza różnica występująca między kredytem denominowanym a indeksowanym dotyczy waluty, w jakiej kwota kredytu określona jest w umowie. W przypadku kredytu denominowanego wartość kredytu jest wskazana w walucie obcej, z kolei w przypadku kredytu indeksowanego – w walucie polskiej.
Najważniejsze różnice i podobieństwa między tymi dwoma typami kredytu przedstawia poniższa tabela.
|
Kredyt denominowany |
Kredyt indeksowany |
|
|---|---|---|
|
Waluta zobowiązania w umowie kredytowej |
waluta obca |
waluta polska |
|
Waluta uruchomienia kredytu |
waluta polska |
waluta polska |
|
Dokładna wysokość wypłaconej |
nieznana |
znana |
|
Waluta salda zadłużenia |
waluta obca |
waluta obca |
Kredyty walutowe we frankach szwajcarskich
Około 20 lat temu kredyty we frankach szwajcarskich cieszyły się ogromnym zainteresowaniem, osiągając szczyt popularności w latach 2004-2008. Liczbę Polaków, którzy zaciągnęli kredyty frankowe szacuje się na ok. 899 tysięcy.
Ze względu na wysokie stopy procentowe w Polsce, kredyty w rodzimej walucie były zbyt drogie i niedostępne dla wielu osób. Atrakcyjnym oprocentowaniem zachęcały za to proponowane wówczas kredyty we frankach szwajcarskich. Kurs CHF przez wiele lat również był stabilny i korzystny, przez co kredyty te promowane były jako bezpieczne i opłacalne rozwiązanie. Klienci zachęcani przez banki niskim kosztami, większą dostępnością, a także zapewnieniami o stabilności kursu i znikomym ryzyku chętnie korzystali z przedstawianych im ofert.
Jak się później okazało, rzeczywistość bardzo szybko zweryfikowała zapewnienia banków. W wyniku globalnego kryzysu finansowego zapoczątkowanego przez upadek banku Lehman Brothers we wrześniu 2008 roku, sytuacja klientów spłacających kredyty frankowe zaczęła się znacznie pogarszać. Kurs CHF spowodował zauważalny wzrost wysokości zobowiązań i spłacanych rat, które przeliczane były z franków na złotówki na podstawie bankowych tabel kursów. Narastanie negatywnego wydźwięku odnośnie kredytów frankowych poskutkowało ich stopniowym wycofywaniem przez banki. Ostatni kredytodawca zrezygnował z ich udzielania w 2012 roku.
Ważną dla kredytobiorców regulacją, która miała na celu ułatwienie spłaty zobowiązań walutowych była tzw. ustawa antyspreadowa z dnia 29 lipca 2011 roku. Po jej wejściu w życie klienci banków zyskali możliwość spłaty zarówno kredytu denominowanego jak i indeksowanego bezpośrednio w walucie obcej. Podpisując aneks do umowy frankowicze mogli zatem samodzielnie nabywać walutę korzystając z zewnętrznych kantorów, oferujących korzystniejsze warunki, co uniemożliwiło bankom osiąganie zysków ze spreadów, czyli różnic pomiędzy kursami kupna i sprzedaży waluty. Kredyt był bowiem zaciągany po kursie kupna, natomiast spłacany po kursie sprzedaży.
Kolejny kryzys nastąpił 5 stycznia 2015 roku. Tego dnia, nazywanego później “czarnym czwartkiem” Szwajcarski Bank Narodowy zdecydował o zaprzestaniu interwencji i uwolnieniu kursu franka szwajcarskiego, co poskutkowało gwałtownym umocnieniem się waluty i paniką na światowych rynkach. Kurs franka poszybował w górę, powodując u wielu Polaków problemy finansowe i trudności ze spłatą rat kredytowych.
Jak się okazało, konstruowane przez banki umowy kredytowe zawierały liczne klauzule niedozwolone (tzw. klauzule abuzywne). Co więcej, klienci nie byli w należyty sposób informowani o potencjalnym ryzyku związanym z takim zobowiązaniem. Z tego powodu wielu kredytobiorców zaczęło decydować się na wytoczenie bankom spraw sądowych, uruchamiając lawinę pozwów. Obecnie wydawane wyroki pokazują ogromną przewagę kredytobiorców nad bankami. Według ubiegłorocznych statystyk, odsetek wygranych przez frankowiczów spraw przed sądami I instancji wyniósł 97%, natomiast przed sądami II instancji 99%.
Kto obecnie może otrzymać kredyt walutowy?
Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) od lipca 2014 roku kredyty walutowe dostępne są jedynie dla osób, które uzyskują trwałe dochody w walucie kredytu. W przypadku, gdy wnioskodawca (bądź gospodarstwo domowe) zarabia w kilku walutach, waluta kredytu powinna być zgodną z tą, w jakiej uzyskiwana jest przeważająca część dochodu.
Głównym celem wprowadzenia niniejszej regulacji było wyeliminowanie ryzyka walutowego i zapobiegnięcie podobnym sytuacjom jak w przypadku kredytów frankowych. Obecnie zatem dostępność kredytów walutowych jest znacznie ograniczona. Szanse na pozyskanie tego rodzaju finansowania w praktyce mają jedynie osoby pracujące za granicą bądź zatrudnione w zagranicznych firmach i otrzymujące wynagrodzenie w obcej walucie.
Kredyt walutowy – w jakim banku?
Reasumując, dziś dostęp do kredytów hipotecznych w walucie obcej jest znacznie utrudniony. W celu ochrony kredytobiorców Komisja Nadzoru Finansowego uniemożliwiła zaciągnięcie takiego zobowiązania w przypadku, gdy wnioskodawca osiąga dochody w polskich złotych.
Jeżeli jednak zarabiasz w obcej walucie i zastanawiasz się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego warto wiedzieć, że jest on dostępny w ofercie dwóch banków:
- Pekao S.A.,
- Alior Banku.
Pekao S.A. umożliwia pozyskanie finansowania w trzech walutach: kredyt hipoteczny w euro (EUR), koronie norweskiej (NOK) i koronie szwedzkiej (SEK), z kolei Alior Bank jedynie w euro (EUR). Obie instytucje oferują kredyt indeksowany do waluty dochodu. Kontaktując się z danym bankiem, można zapoznać się z dokładnymi warunkami oferty w walucie obcej.
-
Miesięczna rata2 650,55 zł
-
Kwota do spłaty795 164,38 zł
-
Oprocentowanie7,78%
-
Prowizja0%
-
Miesięczna rata2 678,21 zł
-
Kwota do spłaty803 463,64 zł
-
Oprocentowanie7,90%
-
Prowizja0%
Dodatkowo – co istotne, spłata kredytu walutowego następuje bezpośrednio w walucie obcej, dzięki czemu klienci nie ponoszą już żadnych kosztów przewalutowania środków. Waluta zarobków jest tożsama z walutą kredytu, przez co nie muszą oni obawiać się wahań kursów walut.
