Kredyt na wykończenie domu i mieszkania

Beata Szymańska
Beata Szymańska
Analityk produktów finansowych
Beata Szymańska
Beata Szymańska
Analityk produktów finansowych

139 publikacji 147 komentarzy

W Moneteo specjalizuje się w analizowaniu produktów dedykowanych klientom firmowym oraz w tekstach poradnikowych przeznaczonych dla bankowych nowicjuszy. Oprócz tego zajmuje się aktualizacją danych i zmianami w bankowych ofertach.


Kredyt na wykończenie domu i mieszkania
Spis treści

Jaki jest przeciętny koszt wykończenia domu?

Niestety, na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. To, ile zapłacimy za wykończenie mieszkania lub domu, zależy od bardzo wielu zmiennych: metrażu, jakości materiałów, ilości pomieszczeń, kosztów robocizny czy nawet stylu, w jakim chcemy wykończyć mieszkanie. Przykładowo, jeśli marzy nam się wnętrze w stylu fusion, jego urządzenie będzie bardziej kosztowne niż np. wnętrze w stylu skandynawskim. Duże znaczenie ma też lokalizacja nieruchomości – ceny usług wykończeniowych są o wiele wyższe w dużych aglomeracjach niż w mniejszych miastach czy na terenach wiejskich.

Zdaniem fachowców związanych z branżą budowniczą osiągnięcie stanu surowego stanowi 40% kosztów całej inwestycji. Kolejne 30% musimy przeznaczyć na doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego, natomiast na wykończenie domu musimy wyasygnować następne 30% początkowej kwoty. To szacunkowe wyliczenie dobrze pokazuje, ile pieniędzy mogą pochłonąć prace wykończeniowe. Uświadamiają nam też, że warto pomyśleć o kosztach wykończenia domu, zanim udamy się po kredyt do banku.

Kredyt na wykończenie domu – różne opcje do wyboru

Najbardziej komfortową dla nas sytuacją jest ta, w której dysponujemy na tyle dużymi oszczędnościami, że możemy samodzielnie sfinansować wykończenie lokalu i nie musimy się posiłkować kredytem. Najczęściej jednak takich funduszy nie mamy (bądź wolimy je przeznaczyć na inne cele), dlatego sięgamy po finansowanie zewnętrzne.

W takim przypadku mamy do wyboru kilka możliwości. I tak, możemy skorzystać z:

  • kredytu hipotecznego,
  • kredytu gotówkowego,
  • pożyczki hipotecznej.

Wszystkie te produkty różnią się między sobą oprocentowaniem, terminem spłaty, maksymalną kwotą finansowania, celem, na który możemy przeznaczyć pieniądze, warunkami przyznania, a nawet procesem badania zdolności kredytowej i czasem oczekiwania na środki.

Kredyt hipoteczny na wykończenie domu

Kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania możemy zaciągnąć na kilka sposobów:

  • wziąć kredyt na zakup oraz wykończenie nieruchomości (czyli sfinansować kredytem dwa różne cele),
  • podwyższyć kwotę kredytu zaciągniętego na kupno domu lub mieszkania,
  • przenieść kredyt hipoteczny do innego banku z jednoczesnym podwyższeniem kwoty na wykończenie.

Wymagania i koszty

Aby uzyskać kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania lub domu, powinniśmy spełnić kilka warunków. Po pierwsze, musimy posiadać wystarczającą zdolność kredytową i wymagany wkład własny. Jego wysokość z reguły wynosi 20% wartości zobowiązania, jednak są instytucje, które zgadzają się na 10% (z obowiązkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego).

Po drugie - dom, który chcemy wykończyć, musi znajdować się w stanie surowym zamkniętym, czyli posiadać dach, ściany oraz wstawione drzwi i okna.

Naszym następnym zadaniem będzie przygotowanie kosztorysu oraz harmonogramu poszczególnych prac wykończeniowych i przedłożenie tych dokumentów w banku. Słowem, musimy wiedzieć, jaką kwotę chcemy pożyczyć, czyli realistycznie oszacować koszty.

Nie jest to proste, po pierwsze dlatego, że taka wycena wymaga dobrej znajomości branży budowlanej. Po drugie – w trakcie trwającej wiele miesięcy inwestycji nie da się zupełnie wyeliminować niemiłych niespodzianek (np. takich jak podwyżka stawek VAT, rosnąca inflacja), które w przyszłości mogą wpłynąć na koszt wykończenia nieruchomości.

Jeżeli nie czujemy się na siłach, by samodzielnie wycenić koszty, możemy zamówić kosztorys w pracowni architektonicznej lub skorzystać z usług zawodowego kosztorysanta. Dobry kosztorysant nie tylko dysponuje rozległą wiedzą technologiczną, ale też potrafi uwzględnić w swojej wycenie ryzyko finansowe związane z prowadzeniem budowy i doliczyć bufor bezpieczeństwa do zakładanego przez nas budżetu.

Na zakończenie powinniśmy uzgodnić z bankiem sposób rozliczenia kredytu i tryb wypłaty środków. Najczęściej przekazanie pieniędzy podzielone jest na transze, a ich wypłata jest uzależniona od rozliczenia prac przewidzianych w kosztorysie.

Na co można przeznaczyć środki z kredytu hipotecznego podczas wykańczania domu?

Otrzymane w ramach kredytu hipotecznego środki możemy wydać jedynie na materiały i prace, które zwiększą wartość nieruchomości. Lista obejmuje typowe prace wykończeniowe takie jak wykonanie posadzek i podłóg, układanie glazury, malowanie powierzchni, założenie drzwi, montaż kabiny prysznicowej, WC i umywalki, prace związane z wykonaniem schodów i balustrad czy wykonanie instalacji elektrycznej. Banki zgadzają się również na opłacenie ekipy budowlanej, jednak w takim przypadku musimy zadbać o dokładne udokumentowanie przebiegu prac (zdjęcia, filmiki), a także przedstawić wymagane dokumenty (faktury i rachunki za materiały budowlane).

Za pomocą kredytu nie sfinansujemy natomiast żadnych elementów wyposażenia, które stanowią mienie ruchome i nie są na stałe zintegrowane z lokalem. W praktyce oznacza to, że możemy przeznaczyć pieniądze z kredytu na pomalowanie ścian czy położenie płytek, ale nie kupimy za nie mebli, zasłon czy dywanów.

Ponadto musimy liczyć się z tym, że bank sprawdzi, czy wydatkowaliśmy środki zgodnie z zadeklarowanym celem. Może nas np. poprosić o zdjęcia dokumentujące wykonane prace lub nawet wysłać do nas pracownika w celu przeprowadzenia terenowej inspekcji.

Wady i zalety kredytu hipotecznego na wykończenie domu

Produkt hipoteczny będzie zdecydowanie lepszym wyborem, jeśli nie chcemy ponosić wysokich kosztów związanych ze spłatą zobowiązania. Nie bez powodu kredyty zabezpieczone hipoteką są nazywane najtańszymi kredytami na rynku – w zależności od banku ich oprocentowanie wynosi od ok. 7% do prawie 10% natomiast kredytów gotówkowych przeciętnie od 11,0% do nawet 15%. Także pod względem RRSO kredyty hipoteczne prezentują się znacznie korzystniej.

Jak już jednak wiemy, to rozwiązanie posiada także pewne wady i należy o nich pamiętać. Po pierwsze, kredyt hipoteczny jest kredytem celowym. Oznacza to, że możemy nim objąć jedynie ściśle określone przez bank materiały budowlane i elementy wyposażenia (przy czym ich lista może się różnić w poszczególnych instytucjach).

Po drugie, jeśli zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, czeka nas dość czasochłonna i sformalizowana procedura badania zdolności kredytowej. Po trzecie – musimy ustanowić hipotekę oraz dostarczyć do banku kosztorys wraz z harmonogramem prac, w którym podamy koszt materiałów i robocizny. Po czwarte – na pieniądze będziemy musieli nieco poczekać, ponieważ cały proces ubiegania się o finansowanie może potrwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.

Kredyt hipoteczny na wykończenie domu - oferta banków

Kredyty hipoteczne, które można przeznaczyć na wykończenie domu lub mieszkania, znajdziemy w ofertach wielu banków. Oto kilka przykładowych propozycji.

Ranking kredytów hipotecznych - maj 2024

  • Miesięczna rata
    2 505,07 zł
  • Kwota do spłaty
    751 521,95 zł
  • Oprocentowanie
    7,14%
  • Prowizja
    0%
  • Miesięczna rata
    2 602,43 zł
  • Kwota do spłaty
    780 727,92 zł
  • Oprocentowanie
    7,57%
  • Prowizja
    0%
  • Miesięczna rata
    2 639,06 zł
  • Kwota do spłaty
    791 717,00 zł
  • Oprocentowanie
    7,73%
  • Prowizja
    0%

Kredyt gotówkowy na wykończenie domu

Co jednak z osobami, które zakupiły nieruchomość z własnych oszczędności lub odziedziczyły dom lub mieszkanie w spadku, jednak nie posiadają pieniędzy na wykończenie lokalu i jednocześnie nie chcą korzystać z kredytu hipotecznego? W ich sytuacji alternatywnym sposobem na uzyskanie środków może być kredyt gotówkowy.

Wymagania i koszty

Choć warunki otrzymania kredytu gotówkowego mogą się nieco różnić w zależności od banku, niemniej we wszystkich instytucjach najważniejszym wymogiem jest wystarczająca zdolność kredytowa. Bank weryfikuje także historię kredytową oraz dochody kredytobiorcy. Bierze również pod uwagę czynniki dodatkowe, np. formę zatrudnienia czy liczbę osób na utrzymaniu.

Charakterystyczną cechą kredytów gotówkowych w porównaniu z kredytem hipotecznym jest niższa maksymalna kwota oraz dość krótki okres spłaty. Z reguły możemy uzyskać 200 - 250 tys. zł na okres 120 miesięcy (10 lat).

Niestety, przeciętne oprocentowanie kredytów gotówkowych jest znacznie większe niż ma to miejsce w przypadku kredytów hipotecznych. Ten fakt jest związany z wyższym ryzykiem ponoszonym przez kredytodawcę - przypadku kredytów hipotecznych bank zapewnia sobie prawo do kontrolowania wydatkowanych środków, ponadto ustanowione przy kredycie zabezpieczenia stanowią gwarancję odzyskania przynajmniej części pożyczonych pieniędzy.

Co sfinansujemy przy pomocy kredytu gotówkowego?

Kredyty gotówkowe nie posiadają charakteru celowego - można je wydatkować na zakup dowolnego dobra, a ich uzyskanie nie wiąże się na ogół z przedstawieniem dodatkowych zabezpieczeń (chyba że w grę wchodzi poważniejsza kwota).

O kredyt gotówkowy warto więc ubiegać się w następujących przypadkach:

  • gdy chcemy pożyczyć stosunkowo niewielką kwotę,
  • gdy zależy nam na jednorazowym zastrzyku gotówki i sami chcemy zadecydować, kiedy i na co wydamy środki,
  • gdy nie chcemy czekać tygodniami na decyzję kredytową ani kompletować rozmaitych dokumentów,
  • gdy zamierzamy wykorzystać przyznane przez bank pieniądze na zakup mebli i wyposażenia,
  • gdy nie mamy ochoty na przygotowywanie kosztorysu i rozliczanie wydatków związanych z pracami wykończeniowymi.

Wady i zalety pożyczki gotówkowej na wykończenie domu

Zacznijmy od zalet, gdyż ich lista jest całkiem długa. I tak, dużym atutem kredytu gotówkowego jest uproszczony proces wnioskowania. Wniosek możemy złożyć online, natomiast liczba dokumentów, jakie trzeba przedstawić bankowi, jest znacznie skromniejsza niż w pozostałych rozwiązaniach (w przypadku mniejszych kwot często wystarczy jedynie oświadczenie o dochodach i/ lub wyciąg z konta). Nie musimy również wnosić wkładu własnego ani ustanawiać dodatkowych zabezpieczeń. Warto jednak dodać, że w przypadku kwot w granicach kilkuset tysięcy złotych bank może się domagać ubezpieczenia kredytu.

Kolejnym plusem jest krótki czas oczekiwania na decyzję kredytową. Rozpatrzenie wniosku zajmuje maksymalnie kilka godzin, ponadto otrzymane środki możemy przeznaczyć, na co tylko chcemy i nie musimy się tłumaczyć z poczynionych wydatków.

Jednak coś za coś - choć uzyskanie kredytu gotówkowego jest szybsze i prostsze, a ponadto daje nam pełną swobodę w wydatkowaniu środków, jest to produkt znacznie droższy niż kredyt hipoteczny.

Kredyt gotówkowy na wykończenie domu - oferta banków

Kredyty gotówkowe są jednym z najpopularniejszych produktów bankowych. Oto kilka przykładowych ofert.

Ranking kredytów gotówkowych - maj 2024

  • Miesięczna rata
    253,58 zł
  • Kwota do spłaty
    12 171,74 zł
  • Oprocentowanie
    9,99%
  • Prowizja
    0%
Kredyt z karencją w spłacie pierwszej raty z wnioskowaną kwotą 10 000 zł na 48 miesięcy, bez dodatkowych usług oferowanych przez bank. Oferta dostępna jest dla pełnoletnich osób fizycznych, które posiadają pełną zdolność do czynności prawnych i których na dzień zawarcia umowy nie łączyła z Santander Consumer Bankiem, Santander Consumer Finanse S.A. lub AIG Bank Polska S.A. żadna umowa kredytowa lub łączyła wyłącznie umowa kredytu ratalnego.
  • Miesięczna rata
    300,00 zł
  • Kwota do spłaty
    13 199,95 zł
  • Oprocentowanie
    15,56%
  • Prowizja
    0,11%
Kredyt z karencją w spłacie pierwszej raty z wnioskowaną kwotą 10 000 zł na 44 miesiące bez dodatkowych usług oferowanych przez bank. Oferta dostępna jest dla pełnoletnich osób fizycznych, które posiadają pełną zdolność do czynności prawnych i których na dzień zawarcia umowy o kredyt gotówkowy nie łączyła z Santander Consumer Bankiem, Santander Consumer Finanse S.A. lub AIG Bank Polska S.A. żadna umowa kredytowa lub łączyła wyłącznie umowa kredytu ratalnego
3.

Kredyt gotówkowy online Santander Consumer Bank

Santander Consumer Bank
  • Miesięczna rata
    461,40 zł
  • Kwota do spłaty
    11 073,67 zł
  • Oprocentowanie
    9,99%
  • Prowizja
    0%
Oferta przeznaczona dla nowych klientów posiadających pełną zdolność do czynności prawnych oraz przynajmniej 12 miesięcy pozytywnej historii kredytowej w BIK i dla których będzie to pierwszy kredyt w tym banku.
Złóż wniosek

Pożyczka hipoteczna na wykończenie domu

Dla wielu osób pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to pojęcia równoznaczne, tymczasem są to dwa odmienne produkty bankowe. O podstawowej różnicy pomiędzy kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną decyduje tzw. kategoria celowości. Kredyt hipoteczny jest zawsze udzielany na ściśle określoną inwestycję, natomiast w przypadku pożyczki bank nie stawia takich ograniczeń. Pożyczkobiorca ma prawo dowolnie dysponować otrzymanymi środkami, ponieważ stają się one jego własnością. Może więc z ich pomocą zaspokoić różnorodne potrzeby, np. wydać pożyczkę na na wykończenie domu.

Natomiast tym, co łączy pożyczkę hipoteczną z kredytem hipotecznym jest fakt, iż oba produkty posiadają zabezpieczenie w postaci hipoteki, a więc ograniczonego prawa rzeczowego.

Wymagania i koszty pożyczki

Wymagania banku w w przypadku tego zobowiązania są niemal identyczne co w przypadku kredytu hipotecznego. Musimy więc wykazać się dobrą zdolnością kredytową, przedstawić dokumenty potwierdzające wysokość i źródło dochodów, przedłożyć akt własności nieruchomości, na której ma zostać ustanowiona hipoteka oraz wykonać szacunkowy operat potwierdzający wartość zabezpieczenia. Konieczne będzie również wykupienie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych oraz dokonanie cesji praw z polisy.

Pożyczki hipoteczne są udzielane w wysokości niższej niż wynosi wartość nieruchomości - w zależności od banku jest to od 55% do nawet 80%. Czasami bank dodatkowo określa maksymalną kwotę finansowania (np. do 70% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 350 tys. złotych) Natomiast maksymalny okres finansowania z reguły zamyka się w przedziale od 15 do 25 lat.

Ponieważ pożyczka udzielana jest pod zastaw nieruchomości, charakteryzuje się mniejszym poziomem ryzyka niż kredyty gotówkowe. Ten fakt ma przełożenie na jej oprocentowanie - jest ono niższe niż w przypadku kredytów konsumenckich i przeciętnie wynosi od 9% do 11%.

Warto pamiętać, że przy pożyczce hipotecznej w grę wchodzą koszty, których nie ma przy kredycie gotówkowym. Są to m.in.: wycena nieruchomości, ustanowienie hipoteki przez bank, wpis hipoteki oraz koszt ubezpieczenia.

Jakie wydatki pokryjemy przy pomocy pożyczki hipotecznej?

Ponieważ mamy do czynienia z pożyczką, możemy przeznaczyć otrzymane środki na całkowicie dowolne cele, o ile nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wady i zalety pożyczki hipotecznej na wykończenie domu

Jak już wiemy, pożyczka hipoteczna łączy w sobie rozwiązania charakterystyczne dla kredytu hipotecznego i gotówkowego. Siłą rzeczy, oceniając wady i zalety pożyczki, musimy je odnieść do obu tych produktów.

I tak, najważniejszą zaletą pożyczek hipotecznych jest ich oprocentowanie. Jest ono wyraźnie niższe niż w przypadku kredytów gotówkowych i tylko nieco wyższe niż kredytów hipotecznych.

Kolejnym atutem w porównaniu do kredytów gotówkowych jest dłuższy okres spłaty oraz wyższa maksymalna kwota, którą możemy uzyskać. Jednak aby otrzymać pożyczkę, musimy dysponować nieruchomością i posiadać do niej tytuł prawny. Ponadto musimy się liczyć z utratą domu lub mieszkania w razie opóźnień w spłacie. Wielu kredytobiorców nie chce zaciągać zobowiązania o tak potencjalnie dramatycznych skutkach i wyłącznie z tego powodu decyduje się na kredyt gotówkowy.

Reasumując, do wad pożyczki możemy zaliczyć:

  • konieczność posiadania domu lub lokalu z udokumentowanym prawem własności,
  • finansowanie uzależnione od wartości nieruchomości,
  • ryzyko utraty zabezpieczenia w razie opóźnień w spłacie (bank może przejąć nieruchomość i ją sprzedać, aby odzyskać pieniądze).

Kolejną wadą pożyczki hipotecznej jest większa liczba formalności i dłuższy okres oczekiwania na decyzję kredytową niż przy zwykłym kredycie konsumenckim.

Natomiast kiedy porównamy pożyczkę z kredytem hipotecznym, możemy wskazać następujące plusy:

  • krótszy czas rozpatrywania wniosków,
  • pełną swobodę w dysponowaniu środkami,
  • uzyskanie finansowania bez wkładu własnego,
  • fakt, że o pożyczkę możemy wnioskować na dowolnym etapie budowy, bez przedstawiania kosztorysu i harmonogramu robót.

Pożyczka hipoteczna na wykończenie domu - oferta banków

Gdzie szukać ofert pożyczek hipotecznych? Oto kilka przykładowych propozycji.

Pożyczka hipoteczna na wykończenie domu - oferta banków

Parametry

ING Bank Śląski

(oferta "Łatwy start")

Bank Millennium

(oferta standardowa z oprocentowaniem okresowo stałym)

mBank

(oferta standardowa z oprocentowaniem okresowo stałym) )

Kwota kredytu

do 80% wartości zabezpieczenia

do 70% wartości nieruchomości

do 55% wartości nieruchomości

Okres kredytowania

do 25 lat

do 20 lat

do 20 lat

RRSO

10,35%,

10,43%

15,22%

Prowizja

0,00%

0,00%

0,00%

Dodatkowe zabezpieczenie spłaty

cesja praw z ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych + pełnomocnictwo do rachunku

cesja praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie kredytobiorcy

cesja praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie kredytobiorcy

Dodatkowe warunki

Konto i regularne wpływy

brak

brak

Opracowanie własne. Stan na 22.02.20024 r.

Wykończenie domu, który wariant finansowania wybrać?

Odpowiedź jest prosta - taki, który jest dostosowany do naszych możliwości finansowych i odpowiada naszym potrzebom.

Jeśli zależy nam na jak najniższych kosztach i naprawdę dużej kwocie (w granicach kilkuset tysięcy złotych), dobrym wyborem będzie kredyt hipoteczny.

Z kolei kredyt gotówkowy sprawdzi się w sytuacji, gdy chcemy szybko otrzymać pieniądze i mieć pełną swobodę w dysponowaniu środkami.

Natomiast kiedy potrzebujmy większej gotówki i jesteśmy w stanie w ciągu kilku lat ją zwrócić, najlepszym rozwiązaniem będzie pożyczka hipoteczna.

Porównanie różnych wariantów finansowania

Parametry

Kredyt hipoteczny

Kredyt gotówkowy

Pożyczka hipoteczna

Kwota kredytu

od 80% do 90% wartości nieruchomości

(nawet kilka milionów złotych)

Najczęściej do 200 tys. zł

od 55% do 80% wartości nieruchomości

Cel

ściśle określony

dowolny

dowolny

Kontrola banku nad wydatkowaniem środków

tak

nie

nie

Okres kredytowania

do 35 lat

do 10 lat

do 25 lat

Oprocentowanie

średnio od 7% do 10%

średnio od 11% do 15%

średnio od 9% do 12%

Wkład własny

tak

nie

nie

Dodatkowe zabezpieczenie spłaty

hipoteka + ubezpieczenia

zabezpieczenia wymagane wyłącznie przy dużych kwotach lub niskiej zdolności kredytowej

hipoteka + ubezpieczenia

Czas rozpatrywania wniosku

kilka tygodni, średnio do około 2 miesięcy

decyzja kredytowa nawet w dniu złożenia wniosku

od kilku dni do kilku tygodni

Wypłata środków

w transzach

jednorazowo

jednorazowo

Opracowanie własne. Stan na 22.02.2024 r.

Na zakończenie mała rada - gdy już będziemy mieć pewność, w jaki sposób chcemy sfinansować wykończenie mieszkania, przejrzyjmy oferty banków i porównajmy je między sobą. Zwróćmy uwagę nie tylko na wysokość pobieranej prowizji i oprocentowanie pożyczonego kapitału, ale i na wszelkiego rodzaju dodatkowe opłaty, stosowane zabezpieczenia i warunki dodatkowe (np. wymóg posiadania konta osobistego w danym banku i otrzymywania na niego wynagrodzenia). Wybór produktów jest naprawdę duży, warto więc poświęcić nieco czasu na znalezienie najbardziej korzystnej propozycji. W naszym rankingu kredytów hipotecznych oraz kredytów gotówkowych prezentujemy najlepsze i na bieżąco aktualizowane oferty z uwzględnieniem najważniejszych kosztów - mamy nadzieję, że ułatwią Wam podjęcie optymalnej decyzji.


Oceń artykuł
5
(1 ocena)
Aby oddać głos, wskaż odpowiednią liczbę gwiazdek.
Dziękujemy za Twój głos Dziękujemy za Twój głos

Komentarze

(0)
Dodaj swój komentarz...
Nie ma jeszcze komentarzy
Skomentuj jako pierwszy