Kredyt na wykończenie domu i mieszkania
Jedną z opcji dostępnych na pierwotnym rynku nieruchomości jest zakup domu lub mieszkania „pod klucz”, a więc w pełni wykończonego i nadającego się do natychmiastowego zamieszkania. Takie rozwiązanie jest z jednej strony wygodne – nie musimy sami szukać malarzy, stolarzy, tynkarzy, hydraulików, elektryków ani koordynować pracy poszczególnych ekip, wszystkie te czynności cedujemy na wykonawcę budowy. Z drugiej strony – jest oczywiste, że lokal „pod klucz” będzie znacznie droższy niż lokal w stanie surowym.
Inną możliwością jest kupno lokalu w standardzie deweloperskim lub zakup nieruchomości pochodzącej z rynku wtórnego. W tych dwóch przypadkach wykończeniem lub remontem lokalu musimy zająć się już sami, tzn. samodzielnie znaleźć odpowiednich fachowców, zadbać o niezbędne materiały budowlane, a przede wszystkim – oszacować wszystkie koszty.
Pod pojęciem „stanu surowego zamkniętego” kryją się zsumowane koszty robót ziemnych oraz koszty fundamentów, stropów, ścian, schodów, dachu, izolacji, drzwi i okien, a także wszystkie podłączenia do instalacji zewnętrznych. Taki stan domu pozwala właścicielom na wykończenie wnętrz według własnego gustu i we własnym tempie uzależnionym od aktualnych możliwości finansowych.
Natomiast w koszt „stanu pod klucz” wliczany jest dodatkowo biały montaż, wykończenie wewnętrznych i zewnętrznych elewacji, wykonanie posadzek i podłóg, układanie glazury, malowanie powierzchni, założenie drzwi, montaż kabiny prysznicowej, WC i umywalki, prace związane z wykonaniem schodów i balustrad itp. W tym przypadku obliczenie kosztów związanych ze wszystkimi pracami bierze na siebie wykonawca, tak więc zawczasu wiemy, ile i za co zapłacimy (przynajmniej szacunkowo).
Jaki jest przeciętny koszt wykończenia domu?
Niestety, na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. To, ile zapłacimy za wykończenie mieszkania lub domu, zależy od bardzo wielu zmiennych: metrażu, jakości materiałów, ilości pomieszczeń, kosztów robocizny czy nawet stylu, w jakim mieszkanie ma być wykończone (przykładowo, jeśli marzy nam się wnętrze w stylu fusion, jego urządzenie będzie bardziej kosztowne niż np. wnętrze w stylu skandynawskim). Duże znaczenie ma też lokalizacja nieruchomości – ceny usług wykończeniowych są o wiele wyższe w dużych aglomeracjach niż w mniejszych miastach czy na terenach wiejskich.
Zdaniem fachowców związanych z branżą budowniczą osiągnięcie stanu surowego stanowi 40% kosztów całej inwestycji. Kolejne 30% musimy przeznaczyć na doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego, natomiast na wykończenie domu musimy wyasygnować następne 30% początkowej kwoty. To szacunkowe wyliczenie dobrze pokazuje, ile pieniędzy mogą pochłonąć prace wykończeniowe. Uświadamiają nam też, że warto pomyśleć o kosztach wykończenia domu, zanim udamy się po kredyt do banku.
Kredyt na wykończenie domu – różne opcje do wyboru
Oczywiście, najbardziej komfortową dla nas sytuacją, jest ta, w której dysponujemy na tyle dużymi oszczędnościami, że możemy samodzielnie sfinansować wykończenie lokalu i nie musimy się posiłkować kredytem. Najczęściej jednak takich funduszy nie mamy (bądź wolimy je przeznaczyć na szybszą spłatę kredytu hipotecznego), dlatego sięgamy po finansowanie zewnętrzne.
W takim przypadku mamy do wyboru kilka możliwości. I tak, możemy zaciągnąć kredyt na wykończenie mieszkania jednocześnie wraz z kredytem hipotecznym na zakup nieruchomości. Możemy też ubiegać się o niego oddzielnie (czyli zawnioskować o kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania albo na pożyczkę hipoteczną) bądź też zdecydować się na kredyt gotówkowy. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady, dlatego warto je dobrze przemyśleć.
Za pomocą jednego kredytu finansujemy dwa różne cele
W tym wariancie ubiegamy się o kredyt hipoteczny, który umożliwi nam zarówno kupno nieruchomości, jak i wykończenie domu lub mieszkania. Jest to o tyle wygodna opcja, iż nie musimy dwukrotnie przechodzić procedury badania zdolności kredytowej – wszystkie formalności związane z otrzymaniem kredytu załatwiamy tylko raz i po otrzymaniu pozytywnej decyzji banku mamy do dyspozycji całą potrzebną kwotę. Musimy jednak liczyć się z tym, że środki, które przeznaczymy na remont lub wykończenie mieszkania, powiększą wartość nieruchomości, co oznacza, że będziemy musieli wnieść znacznie wyższy wkład własny.
Przykładowo: kupując mieszkanie za 400 tys. zł i wnioskując o 70 tys. na prace wykończeniowe, musimy posiadać 94 000 zł wkładu własnego. Natomiast gdybyśmy chcieli pożyczyć od banku jedynie 400 tys. zł, nasz wkład własny wyniósłby 80 tys. (przy założeniu wkładu na poziomie 20% wartości nieruchomości).
Co najważniejsze – aby sfinansować wykończenie domu lub mieszkania, musimy znać choćby orientacyjny koszt takiego przedsięwzięcia. Jeśli więc decydujemy się na lokal w stanie deweloperskim, będziemy musieli samodzielnie podliczyć wszystkie wydatki związane z pracami wykończeniowymi.
Nie jest to proste, po pierwsze dlatego, że taka wycena wymaga dobrej znajomości branży budowlanej. Po drugie – w trakcie trwającej wiele miesięcy budowy nie da się zupełnie wyeliminować niemiłych niespodzianek (np. takich jak podwyżka stawek VAT, rosnąca inflacja), które w przyszłości mogą wpłynąć na koszt wykończenia nieruchomości.
Dlatego najlepszym wyjściem w tej sytuacji jest zamówienie kosztorysu w pracowni architektonicznej lub skorzystanie z usług zawodowego kosztorysanta. Dobry kosztorysant nie tylko dysponuje rozległą wiedzą technologiczno-budowlaną, ale też potrafi uwzględnić w swojej wycenie ryzyko finansowe związane z prowadzeniem budowy i doliczyć bufor bezpieczeństwa do zakładanego przez nas budżetu.
Jednocześnie bierzemy dwa różne kredyty hipoteczne
W przypadku tej opcji wnioskujemy o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, a następnie staramy się o oddzielny kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania. Nie da się ukryć, że to rozwiązanie ma poważne mankamenty. Raz – musimy złożyć dwa odrębne wnioski kredytowe i do każdego z nich dołączyć pokaźny stosik dokumentów. Na ich podstawie bank zbada naszą zdolność kredytową i oszacuje ryzyko związane z udzieleniem środków. Jeśli dojdzie do wniosku, że nie udźwigniemy dwóch rat kredytowych w miesiącu, najprawdopodobniej odrzuci nasz wniosek o środki na wykończenie domu lub zażąda dodatkowego zabezpieczenia.
Reasumując, w sytuacji, w której kupujemy nową nieruchomość, bardziej opłaca nam się skorzystanie z pierwszego wariantu. Oszczędzamy w ten sposób czas i pieniądze, płacimy tylko jedną ratę w miesiącu (choć, oczywiście, będzie ona wyższa) i nie musimy przedstawiać dodatkowych zabezpieczeń. Pamiętajmy jednak, że w takim przypadku bank będzie wymagał odpowiednio większej zdolności kredytowej, inaczej także wyliczy wymagany wkład własny.
Kredyt hipoteczny na wykończenie domu a może kredyt gotówkowy?
Co jednak z osobami, które sfinansowały zakup nieruchomości z własnej kieszeni lub odziedziczyły dom lub mieszkanie w spadku, nie mają jednak środków na wykończenie lokalu? Także i one mogą skorzystać z różnych rozwiązań, np. wystąpić o kredyt gotówkowy lub zaciągnąć kredyt hipoteczny przeznaczony wyłącznie na prace wykończeniowe.
W jakich sytuacjach kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania jest bardziej opłacalny?
Produkt hipoteczny będzie zdecydowanie lepszym wyborem, jeśli nie chcemy ponosić wysokich kosztów związanych ze spłatą zobowiązania. Nie bez powodu kredyty zabezpieczone hipoteką są nazywane najtańszymi kredytami na rynku – ich oprocentowanie wynosi aktualnie 2,3-3,4%, natomiast kredytów gotówkowych przeciętnie od 6,0 do 7,2%. Także pod względem RRSO kredyty hipoteczne prezentują się znacznie korzystniej.
Biorąc po uwagę powyższe, warto zdecydować się na kredyt hipoteczny, jeśli zależy nam na jak najniższych kosztach, a potrzebujemy naprawdę dużej kwoty (tzn. kilkudziesięciu tysięcy złotych).
Jak już jednak wiemy, to rozwiązanie posiada także pewne wady i należy o nich pamiętać. Po pierwsze, kredyt hipoteczny jest kredytem celowym. Oznacza to, że możemy nim objąć jedynie ściśle określone przez bank materiały budowlane i elementy wyposażenia (przy czym ich lista może być ciut inna w poszczególnych instytucjach). Po drugie, czeka nas dość czasochłonna i sformalizowana procedura badania zdolności kredytowej. Po trzecie – musimy dostarczyć do banku kosztorys wraz z harmonogramem prac, w którym podamy koszt materiałów i robocizny. Po czwarte – na pieniądze będziemy musieli nieco poczekać, ponieważ cały proces ubiegania się o finansowanie może potrwać od kilki tygodni do nawet 2 miesięcy.
Otrzymane w ramach kredytu hipotecznego środki możemy wydać jedynie na materiały i prace, które zwiększą wartość nieruchomości. Dlatego nie sfinansujemy z ich pomocą żadnych elementów wyposażenia, które stanowią mienie ruchome i nie są na stałe zintegrowane z lokalem. W praktyce oznacza to, że możemy przeznaczyć pieniądze z kredytu na pomalowanie ścian czy wykończenie łazienki, ale nie kupimy za nie mebli, zasłon czy dywanów. Ponadto musimy liczyć się z tym, że bank sprawdzi, czy wydatkowaliśmy środki zgodnie z zadeklarowanym celem. Może nas np. poprosić o faktury, zdjęcia dokumentujące wykonane prace lub nawet wysłać do nas pracownika w celu przeprowadzenia terenowej inspekcji.
Kiedy bardziej się opłaca kredyt gotówkowy na wykończenie mieszkania?
O kredyt gotówkowy warto się ubiegać w następujących przypadkach:
- gdy chcemy szybko pożyczyć niewielką kwotę (maksymalnie 10 tys. złotych),
- zamierzamy wykorzystać część przyznanych przez bank środków także na zakup mebli i wyposażenia,
- nie mamy ochoty na przygotowywanie kosztorysu i rozliczanie wydatków związanych z remontem.
Dużym atutem kredytu gotówkowego jest także uproszczony proces wnioskowania. Mniejsze kwoty mogą zostać nam przyznane praktycznie od ręki, np. na podstawie oświadczenia o dochodach. Ponadto otrzymane środki możemy przeznaczyć, na co tylko chcemy i nie musimy się tłumaczyć przed bankiem z poczynionych wydatków.
Pamiętajmy jednak, koszt kredytu gotówkowego będzie znacznie wyższy niż produktów hipotecznych.
Zanim dokonamy wyboru, sprawdźmy oferty przynajmniej kilku banków
Gdy już będziemy mieć pewność, w jaki sposób chcemy sfinansować prace wykończeniowe, przejrzyjmy oferty banków i dokładnie sprawdźmy, czy proponowane przez nie produkty faktycznie spełniają nasze oczekiwania. Bo choć środki z kredytu mogą nam pomóc w realizacji planów, to jedna nierozważna decyzja może przekreślić nasze nadzieje i przynieść więcej szkody niż pożytku. Niezależnie więc od tego, czy zdecydujemy się na kredyt hipoteczny na wykończenie domu czy też na kredyt gotówkowy – wybierzmy taki, który wiąże się z jak najniższymi kosztami i jest dostosowany do naszych możliwości finansowych.
Komentarze
(0)