Pożyczka hipoteczna – co to? Czym różni się od kredytu?

Ewelina Niedzielska
Ewelina Niedzielska
Analityk produktów kredytowych
Ewelina Niedzielska
Ewelina Niedzielska
Analityk produktów kredytowych

52 publikacje 55 komentarzy

Finansistka z wykształcenia i zamiłowania. Jej szczególnym zainteresowaniem jest tematyka kredytowa - specjalizuje się w kredytach hipotecznych, gotówkowych i pożyczkach. Autorka licznych artykułów i analiz ofert kredytowych. Czuwa nad aktualnością danych w serwisie i uważnie obserwuje wszelkie zmiany na rynku kredytowym.


Pożyczka hipoteczna – co to? Czym różni się od kredytu?
Spis treści

Czym jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna to produkt finansowy umożliwiający uzyskanie środków na dowolny, wybrany przez klienta cel. Jak sama nazwa wskazuje, zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest hipoteka, która zostaje ustanowiona na nieobciążonej nieruchomości należącej do pożyczkobiorcy. Niektóre z banków mogą zaakceptować nieruchomość należącą do osoby trzeciej, oczywiście jeżeli wyrazi ona na to odpowiednią zgodę.

Dzięki zabezpieczeniu w postaci hipoteki klient może liczyć na wyższą kwotę, dłuższy okres spłaty i niższe oprocentowanie niż w przypadku chociażby kredytu gotówkowego, który również udzielany jest na dowolny cel.

Wysokość możliwej do uzyskania kwoty zależna jest od wartości nieruchomości oraz zdolności kredytowej wnioskodawcy. Instytucje finansowe oferujące pożyczki hipoteczne zazwyczaj są w stanie udzielić finansowania sięgającego najczęściej 60-70% wartości nieruchomości.

Kredyt hipoteczny, a pożyczka hipoteczna - podobieństwa i różnice

Wiele osób myli pożyczkę hipoteczną z kredytem hipotecznym. Są to jednak dwa zupełnie inne instrumenty finansowe. Pożyczka hipoteczna jest bardziej elastycznym produktem niż kredyt hipoteczny. Podejmując decyzję o zaciągnięciu zobowiązań warto zapoznać się z charakterystyką obu typów finansowań.

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny posiadają kilka wspólnych cech. Pierwszą z nich jest rodzaj zabezpieczenia. W obu tych zobowiązaniach zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości wpisana w księdze wieczystej.

Kolejną wspólną cechą jest dość wysoka kwota możliwa do uzyskania oraz długi okres kredytowania.

Wnioskując zarówno o kredyt hipoteczny jak i pożyczkę hipoteczną będziesz zobowiązany do dostarczenia trzech rodzajów dokumentów: osobowych, potwierdzających uzyskiwane dochody oraz dotyczących nieruchomości.

Między tymi dwoma produktami finansowymi istnieje jednak znacznie więcej różnic - pierwszą z nich jest rodzaj regulacji oraz instytucji udzielających tych finansowań. Kredyt hipoteczny regulowany jest przez Prawo bankowe oraz Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Co więcej, mogą go udzielać jedynie banki. Z kolei kwestie związane z pożyczką hipoteczną reguluje Kodeks cywilny, a oferować mogą ją nie tylko banki, ale też instytucje pozabankowe.

Kolejną różnicą jest cel kredytowania. Kredyt hipoteczny powinien zostać przeznaczony na określony cel służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, dokładnie oznaczony w umowie, np. kupno/budowa nieruchomości czy remont. Natomiast środki pochodzące z pożyczki hipotecznej mogą zostać wykorzystane na dowolny cel konsumpcyjny.

Pomimo tego, iż te dwa produkty finansowe łączy ten sam rodzaj zabezpieczenia, należy dodać, że w przypadku kredytu hipotecznego zabezpieczeniem zazwyczaj jest nieruchomość, której zakup zostanie sfinansowany przez bank. Natomiast pożyczka hipoteczna udzielana jest pod zastaw nieruchomości, do której wnioskodawca posiada prawo własności.

Zaciągając kredyt hipoteczny klient będzie zobowiązany do wniesienia wkładu własnego w wysokości min. 20% wartości nieruchomości (opcjonalnie 10%). W przypadku pożyczki hipotecznej instytucje zazwyczaj nie wymagają zaangażowania prywatnych środków, jednak wysokość możliwej do uzyskania kwoty najczęściej nie przekracza 60-70% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem pożyczki. Przykładowo, jeżeli wartość posiadanej przez Ciebie nieruchomości wynosi 450 000 zł, instytucja może przyznać Ci środki w wysokości 270 000 - 315 000 zł.

Oba produkty zwykle różni również wysokość oprocentowania. Z uwagi na nieokreślony, dowolny cel przeznaczenia środków, pożyczka hipoteczna jest nieco droższym rozwiązaniem w porównaniu do kredytu hipotecznego przeznaczanego na jasno zdefiniowane potrzeby.

Inną różnicą, o której także należy wspomnieć, jest okres spłaty. Pomimo, że oba rodzaje zobowiązań charakteryzują się długim okresem kredytowania, warto zauważyć, że w przypadku kredytu hipotecznego maksymalny okres spłaty sięga 30-35 lat, natomiast w przypadku pożyczki hipotecznej najczęściej wynosi on 20-25 lat.

Najważniejsze różnice i podobieństwa między pożyczką hipoteczną, a kredytem hipotecznym przedstawiamy w poniższej tabeli.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny - podobieństwa i różnice

Pożyczka hipoteczna

Kredyt hipoteczny

Kwota finansowania

do 60-70% wartości nieruchomości

do 80-90% wartości nieruchomości

Okres spłaty

do 30 lat (w większości banków do 20-25 lat)

do 30-35 lat

Wkład własny

nie jest wymagany

wymagany (min. 10 lub 20% wartości nieruchomości)

Zabezpieczenie

hipoteka na nieruchomości finansowanej przez bank

hipoteka na nieruchomości posiadanej przez wnioskodawcę

Przeznaczenie środków

dowolne

określone cele mieszkaniowe

Źródło: opracowanie własne

Proces ubiegania się o pożyczkę hipoteczną

Rozważając decyzję o zaciągnięciu pożyczki hipotecznej warto zapoznać się ze szczegółami tego finansowania, wymogami pożyczkodawców oraz przebiegiem procesu wnioskowania.

Kto może ubiegać się o pożyczkę?

Pożyczki hipoteczne skierowane są do osób potrzebujących dodatkowych środków na dowolny cel. Na taki rodzaj finansowania mogą liczyć pełnoletni wnioskodawcy, którzy są w posiadaniu własnej nieruchomości (lub uzyskają zgodę osoby trzeciej na ustanowienie hipoteki na jej nieruchomości). Co istotne, nieruchomość mająca stanowić zabezpieczenie nie może być obciążona inną hipoteką.

Cel finansowania

Jak wspomnieliśmy wcześniej, środki uzyskane w ramach pożyczki hipotecznej mogą zostać przeznaczone na dowolny, wybrany przez klienta cel, np. zakup sprzętu RTV/AGD, samochodu czy wycieczki.

Należy jednak zaznaczyć, że pożyczka hipoteczna nie może zostać przeznaczona na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Warunki i procedura

By uzyskać pożyczkę hipoteczną należy złożyć wniosek w wybranej instytucji. Do wniosku należy dołączyć wszystkie wymagane przez pożyczkodawcę dokumenty.

Pożyczka hipoteczna przyznawana jest po spełnieniu wszystkich niezbędnych warunków postawionych przez bank lub firmę pożyczkową.

Należy pamiętać, że koniecznym wymogiem jest przede wszystkim posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Zostanie ona zweryfikowana po uwzględnieniu m.in. wysokości uzyskiwanych przez wnioskodawcę dochodów, formy zatrudnienia, spłacanych zobowiązań, stałych kosztów utrzymania oraz liczby osób w gospodarstwie domowym. Na tej podstawie instytucja stwierdzi, czy potencjalny klient będzie w stanie bezproblemowo regulować przyznane finansowanie.

Istotna jest także pozytywna historia kredytowa. Analizując raport BIK pożyczkodawca sprawdzi, jak wnioskodawca radził sobie ze spłatą dotychczasowych zobowiązań i na tej podstawie oceni jego wiarygodność finansową.

Jeżeli pożyczkodawca wyda pozytywną decyzję, a wnioskujący zaakceptuje zaproponowaną ofertę, wystarczy podpisać umowę. Po spełnieniu ustalonych w umowie warunków, takich jak np. złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, środki zostaną wypłacone na rachunek bankowy klienta.

Na co zwrócić uwagę, wybierając pożyczkę hipoteczną?

 Przed wyborem konkretnej pożyczki hipotecznej powinieneś dokładnie przeanalizować koszty interesujących Cię ofert. Warto zwrócić szczególną uwagę na takie parametry jak oprocentowanie, prowizja oraz RRSO. Należy mieć także na uwadze, że pożyczka hipoteczna może wiązać się z dodatkowymi kosztami, np. ubezpieczenia nieruchomości czy ubezpieczenia na życie. Do opłat związanych z pożyczką hipoteczną trzeba zaliczyć również wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Oprocentowanie

Oprocentowanie to podstawowy koszt zobowiązania. Od jego wysokości zależna jest wartość odsetek, które klient powinien oddać wraz z pożyczonym kapitałem. Oprocentowanie składa się z dwóch elementów: stawki bazowej oraz marży banku.

Na wartość stawki bazowej w głównej mierze wpływa wysokość stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). W przypadku pożyczek hipotecznych najczęściej stosuje się WIBOR 3M lub WIBOR 6M, co oznacza, iż oprocentowanie jest aktualizowane co 3 lub co 6 miesięcy, bądź w przypadku WIRON 1M - co miesiąc. Przy kredytach z oprocentowaniem stałym stosuje się natomiast okresowo stałą stawkę bazową, odporną na zmiany stóp procentowych.

Z kolei marża ustalana jest indywidualnie przez instytucję udzielającą finansowania. Jej wysokość niekiedy można negocjować. Na obniżenie marży najczęściej mogą liczyć wnioskodawcy posiadający wysoką zdolność kredytową.

Do wyboru są dwa rodzaje oprocentowania - zmienne i stałe. Oprocentowanie zmienne oznacza, iż jego wartość będzie ulegać zmianom w trakcie trwania okresu kredytowania. Natomiast w przypadku oprocentowania stałego będzie ono takie same najczęściej przez okres 5 lat. Po tym czasie klient będzie mieć możliwość zadecydowania o pozostaniu przy oprocentowaniu stałym w określonej, aktualnej wysokości bądź o przejściu na oprocentowanie zmienne.

Prowizja

Kolejnym istotnym czynnikiem wpływającym na koszt zobowiązania jest prowizja, czyli zysk dla banku z tytułu udzielonego finansowania. Jest ona liczona jako wartość procentowa od kwoty pożyczki.

 Co ciekawe, dość często można zauważyć oferty zachęcające prowizją 0%. Co istotne, banki oferujące atrakcyjne warunki zwykle w zamian wymagają skorzystania z innych produktów, np. konta osobistego czy karty kredytowej. Warto zwrócić na to uwagę porównując pożyczki.

RRSO

To parametr, który pozwoli na szybkie i sprawne porównanie ofert oraz ułatwi wybór najtańszej z nich. RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania uwzględnia oprocentowanie, prowizję oraz wszystkie dodatkowe opłaty, jakie naliczyła instytucja udzielająca finansowania (np. ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na życie).

By porównać koszty ofert, ich wysokość oraz okres kredytowania powinny być takie same. Wówczas tańsza będzie ta, której wskaźnik RRSO jest niższy.

Pożyczki hipoteczne - oferta banków

Pożyczka hipoteczna to produkt, który bez problemu można znaleźć w sporej części banków. Oto niektóre z dostępnych ofert.

Pożyczka hipoteczna w PKO BP

PKO BP oferuje pożyczkę hipoteczną do 60% wartości nieruchomości. Raty mogą zostać rozłożone na maksymalnie 20 lat. Oferta dostępna jest z oprocentowaniem zmiennym lub stałym (przez 5 lat).

Pożyczka hipoteczna w ING Banku Śląskim

Minimalna kwota pożyczki hipotecznej w ING Banku Śląskim wynosi 70 000 zł. Klient może otrzymać do 80% wartości zabezpieczenia. Maksymalny okres kredytowania wynosi 25 lat.

Pożyczka hipoteczna w Santander Bank Polska

Bank umożliwia uzyskanie finansowania do 60% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Okres spłaty może wynieść maksymalnie 20 lat. Pożyczka dostępna jest z oprocentowaniem zmiennym lub okresowo stałym.

Pożyczka hipoteczna w Banku Millennium

Bank Millennium proponuje finansowanie do 70% wartości nieruchomości. Spłata pożyczki może zostać rozłożona nawet na 25 lat.

Pożyczka hipoteczna w mBanku

Bank udziela pożyczek hipotecznych do 55% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Maksymalny okres spłaty wynosi 20 lat.

Pożyczka hipoteczna w Banku Pocztowym

W Banku Pocztowym klient może pożyczyć do 70% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty. Minimalna kwota pożyczki wynosi 50 000 zł, natomiast maksymalna 500 000 zł. Spłata może zostać rozłożona nawet na 30 lat.

Pożyczka hipoteczna w BOŚ Banku

BOŚ Bank proponuje pożyczkę hipoteczną do 70% wartości nieruchomości. Okres spłaty może wynieść maksymalnie 30 lat.

Pożyczka hipoteczna, alternatywa dla kredytu hipotecznego?

To, czy lepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z pożyczki hipotecznej czy kredytu hipotecznego, w dużej mierze zależy od wybranego przez Ciebie celu kredytowania.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości bądź jej budowę, z pewnością lepszym wyborem będzie kredyt hipoteczny. Jest to produkt stworzony właśnie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a co więcej jego oprocentowanie jest niższe niż w przypadku pożyczki hipotecznej.

Z kolei, jeżeli posiadasz własną nieruchomość i potrzebujesz gotówki na dowolny cel, warto rozważyć skorzystanie z pożyczki hipotecznej. Dzięki hipotece ustanowionej na nieruchomości możesz liczyć na niższe oprocentowanie, wyższą możliwą do uzyskania kwotę oraz dłuższy okres spłaty niż w przypadku kredytu gotówkowego.

Finansowanie nieruchomości pożyczką hipoteczną jest rozwiązaniem mało opłacalnym - przeznaczenie tego produktu jest inne niż kredytu hipotecznego. Pożyczka hipoteczna może być dobrym rozwiązaniem, gdy chcesz pozyskać większą kwotę ze swobodą wydatkowania i możesz zabezpieczyć zobowiązanie na posiadanej przez siebie nieruchomości.

Bez względu na to, który z produktów wybierzesz, koniecznie pamiętaj o zwróceniu uwagi na koszty i dokładne warunki ofert. Zarówno pożyczka hipoteczna jak i kredyt hipoteczny to zobowiązania spłacane zwykle przez wiele lat, dlatego ich wybór powinien być dokładnie przemyślany.

Oceń artykuł
5
(3 oceny)
Aby oddać głos, wskaż odpowiednią liczbę gwiazdek.
Dziękujemy za Twój głos Dziękujemy za Twój głos