Kim jest wierzyciel hipoteczny i jakie posiada prawa?

Na czym polega zabezpieczenie w formie hipoteki?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości, choć może też dotyczyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także użytkowania wieczystego.

Do jej ustanowienia potrzebne jest orzeczenie sądu oraz oświadczenie właściciela nieruchomości, najczęściej w formie aktu notarialnego. Hipoteka obowiązuje od momentu wpisania jej do księgi wieczystej (a dokładniej – do działu IV).

Ustanowienie hipoteki daje wierzycielowi określony zakres uprawnień w stosunku do dłużnika. Jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z umowy zawartej z bankiem (np. przestanie spłacać raty), wówczas wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z obciążonej nieruchomości.

Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym

Należy dodać, że uprawnienia wierzyciela hipotecznego są chronione sankcją przymusu państwowego. Oznacza to, że w przypadku, kiedy dłużnik zwleka ze spłatą długu, wierzyciel może wystąpić na drogę sądową i po otrzymaniu wyroku z tytułem wykonawczym wyegzekwować swoją należność za pośrednictwem komornika.

Podkreślmy, wierzyciel hipoteczny nie może samodzielnie sprzedać nieruchomości, która jest obciążona hipoteką. Musi najpierw uzyskać orzeczenie sądu i na tej podstawie dochodzić swoich praw wobec dłużnika.

Wierzyciel ma również obowiązek prawidłowego przeprowadzenia egzekucji. Sprowadza się on do przygotowania wniosku egzekucyjnego z wykazem czynności, które powinien podjąć komornik. Wierzyciel powinien też we wniosku wskazać majątek zadłużonego, z którego ma zostać wykonana egzekucja.

Zaspokojenie roszczeń z nieruchomości następuje zgodnie z kolejnością wpisów do księgi wieczystej, dlatego wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Mówiąc innymi słowy – w sytuacji, w której mamy zaległości wobec różnych podmiotów (np. banku, spółdzielni mieszkaniowej, dostawcy Internetu), uzyskana przez komornika kwota w pierwszej kolejności musi zostać przeznaczona na spłacenie kredytu hipotecznego, a dopiero potem na pokrycie innych roszczeń.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką a prawa wierzyciela

Bywa jednak, że wierzyciel hipoteczny dopuszcza możliwość, iż sprzedażą nieruchomości zajmuje się sam dłużnik. Takie rozwiązanie jest prawnie dopuszczalne, jednak należy jeszcze raz podkreślić – zawsze wymaga ono zgody wierzyciela.

Dodajmy w tym miejscu, iż wiele banków bez problemu zgadza się na to, by kredytobiorca samodzielnie sprzedał nieruchomość, gdyż dzięki temu może on uzyskać znacznie wyższą kwotę (na licytacji komorniczej cena wywoławcza z reguły wynosi 2/3 ceny rynkowej domu lub mieszkania). Niektóre instytucje idą swoim klientom jeszcze bardziej na rękę i wystawiają w tej sytuacji promesę, dzięki której sprzedający ma ułatwione zadanie.

Jest bowiem faktem, że znalezienie chętnych na kupno domu lub mieszkania o skomplikowanej sytuacji prawnej, które na dodatek może stać się w przyszłości źródłem poważnych problemów, nie jest wcale proste. W opinii wielu osób taka transakcja wiąże się ze sporym ryzykiem, jako że zmiana właściciela nieruchomości na skutek jej sprzedaży nie ma wpływu na istnienie hipoteki. Oznacza to, że bank może dochodzić roszczeń od nowego właściciela nieruchomości, mimo iż ten w żaden sposób nie przyczynił się do powstania długu.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką nie ponosi odpowiedzialności osobistej za dług, ale ponosi odpowiedzialność rzeczową w stosunku do wierzyciela hipotecznego. Jeśli więc kupimy zadłużone mieszkanie bez wykreślenia wpisu, stajemy się dłużnikiem rzeczowym i w momencie, gdy były właściciel przestanie spłacać kredyt, bank ma prawo wystawić nasz lokal na licytację (oczywiście, po uzyskaniu wyroku sądowego).

Czym jest promesa wierzyciela hipotecznego?

Promesa to oficjalne oświadczenie, w którym bank zobowiązuje się do wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej po otrzymaniu odpowiedniego przelewu od nowego nabywcy. Najczęściej wysokość przelewu odpowiada wysokości długu, którego kredytobiorca nie dał rady spłacić.

Przykładowo: Pan Andrzej całkowicie stracił zdolność kredytową i nie był w stanie regulować rat kredytu. Postanowił więc sprzedać kredytowaną nieruchomość za kwotę stanowiącą równowartość zadłużenia, które wynosiło 350 tys. zł. Po uzyskaniu zgody banku znalazł nabywcę – pana Witolda - który był zainteresowany kupnem nieruchomości i dysponował odpowiednią sumą. Kupujący zażądał jednak, aby bank niezwłocznie po otrzymaniu środków wystawił dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki. Bank przystał na tę prośbę i transakcja doszła do skutku (dzięki promesie pan Witold zyskał pewność, iż stan prawny nieruchomości odpowiednio zabezpieczy jego interesy).

Wierzyciel hipoteczny musi działać zgodnie z prawem

Jak już wspomnieliśmy, wierzyciel jest zobligowany do prawidłowego przeprowadzenia egzekucji, jednak prawo nakłada na niego również inne powinności. Przede wszystkim – ma obowiązek zwrotu nienależnie wyegzekwowanych środków.

Wróćmy na moment do wcześniejszego przykładu i załóżmy, że Pan Witold pomyłkowo wykonał przelew na kwotę 370 tys., czyli w zakresie wyższym niż wynosił dług pana Andrzeja. Obowiązkiem banku jest jak najszybszy zwrot nadpłaconych pieniędzy. Bank jest również zobowiązany do zwrócenia wyegzekwowanych środków w sytuacji, gdy postępowanie egzekucyjne odbyło się niezgodnie z przepisami (np. komornik wystawił mieszkanie na licytację, chociaż nie dysponował tytułem wykonawczym).

Dlaczego warto zawrzeć z wierzycielem ugodę?

Jak już wiemy, wierzyciel hipoteczny – w razie problemów ze spłatą kredytu – ma prawo do zaspokojenia swych roszczeń na drodze postępowania egzekucyjnego z nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie trzeba nikogo przekonywać, że jest to wyjątkowo dotkliwa sankcja, warto więc zrobić wszystko, by nie dopuścić do takiej sytuacji. Dlatego jeśli nie jesteśmy w stanie udźwignąć rat kredytu, jak najwcześniej podejmijmy negocjacje z bankiem i spróbujmy wypracować polubowne rozwiązanie (np. przeliczenie kredytu i wydłużenie okresu spłaty, kredyt konsolidacyjny, wakacje kredytowe). W przeciwnym razie wierzyciel skorzysta ze swoich uprawnień i wcześniej czy później wyegzekwuje swoją należność. W efekcie nie tylko stracimy dom lub mieszkanie, lecz również zostaniemy obciążeni kosztami windykacji, a te – niestety – do małych nie należą.