Czy warto wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami?

Kiedy brać kredyt hipoteczny z rodzicami?

Wzięcie kredytu hipotecznego z rodzicami można rozważyć, gdy sytuacja materialna nie pozwala na samodzielne zaciągnięcie zobowiązania a nie jesteśmy z różnych względów przekonani do wynajmowania lokum; choćby dlatego, że czynsz najmu uszczupla znacząco dochody, przez co spada zdolność kredytowa, trudniej jest uzbierać wymagany wkład własny.

Tej pierwszej nie sposób znacząco samodzielnie poprawić z dnia na dzień. Z wkładem własnym sytuacja jest nieco prostsza, gdyż kredytodawca nie pyta, czy są to nasze własne oszczędności, czy pieniądze, które zgromadziliśmy dzięki pomocy rodziców lub dalszej rodziny. Po prostu trzeba wykazać, że z własnych środków jest się w stanie sfinansować min. 20% wartości nieruchomości. Dopuszczalne jest ograniczenie wkładu własnego do zaledwie 10%, ale wówczas bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia.

Najważniejsze jest jednak, by mieć pozytywną historię kredytową. Wszelkie wpisy o kłopotach ze spłatą wcześniejszych zobowiązań mogą sprawić, że bank odmówi udzielenia kredytu. Nawet wspólny wniosek z osobą z bogatą i pozytywną historią może nie zmienić stanowiska kredytodawcy. Jeśli jednak zgodzi się na pożyczenie pieniędzy, to zaproponuje niekorzystne warunki finansowe, uwzględniając w nich koszty ponoszonego ryzyka.

Choć piszemy o rodzicach w liczbie mnogiej, to nie ma przeszkód, by współkredytobiorcą był tylko jeden z nich. Jakie kryteria powinny decydować o wyborze?

Zdolność kredytowa

Sprawdzenie zdolności kredytowej sprowadza się do ustalenia przez kredytodawcę, czy przy osiąganych dochodach i ponoszonych wydatkach klient będzie w stanie płacić comiesięczną ratę. Przy opiewających na kilkaset tysięcy złotych kredytach hipotecznych na ogół okazuje się, że młody kredytobiorca nie jest w stanie sprostać wymaganiom kredytodawcy. Z racji krótkiego stażu jego zarobki są przeważnie niskie, forma zatrudnienia inna niż etat.

Warto więc podbudować swoją reputację wnioskując o kredyt hipoteczny wspólnie choćby tylko z jednym z rodziców. Najlepiej wybrać tego pracującego w firmie, która może być postrzegana przez bank jako stabilniejsza (np. cała sfera budżetowa, duże przedsiębiorstwa) albo osiąga wyższe dochody. Można też wziąć pod uwagę równomierność dochodów (brak sezonowych wahań), obciążenia finansowe danej osoby (m.in. limity w koncie i na kartach kredytowych, dotychczasowe kredyty), a nawet stan zdrowia (kredytodawca może pytać, czy klient nie cierpi na choroby przewlekłe lub nieuleczalne).

Wiek kredytobiorcy i rodziców

Nie bez znaczenia jest wiek wszystkich współkredytobiorców. Kredyty hipoteczne udzielane są na kilkadziesiąt lat, ale bywa, że kredytodawcy wymagają, by zobowiązanie zostało spłacone w całości do chwili osiągnięcia przez choćby jednego współkredytobiorcę określonego wieku, np. 75 lat. Oznacza to, że kredyt wzięty z ojcem / matką w wieku 60 lat musi być uregulowany w ciągu zaledwie 15 lat, co znacząco podwyższa wysokość comiesięcznej raty.

Na co jeszcze należy uważać, biorąc kredyt hipoteczny z rodzicami?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego przez kilka osób wiąże się z określonymi konsekwencjami. Najważniejsza z nich – każdy ze współkredytobiorców odpowiada solidarnie za spłatę całości zobowiązania. Banku nie interesuje czy raty będą regulowane z własnych pieniędzy jednego z nich, czy też każdy dołoży uzgodnioną część. Ważne, by spłata następowała terminowo. W przeciwnym wypadku kredytodawca wystąpi z działaniami windykacyjnymi wobec każdego kredytobiorcy.

W sytuacji, gdy jesteśmy współkredytobiorcą, ale to nie my płacimy raty i na dodatek nie kontaktujemy się z osobą, która to robi, koniecznie trzeba zadbać, by bank posiadał nasz aktualny adres korespondencyjny. Warto też, tak na wszelki wypadek, sprawdzić co pewien czas zapisy na swój temat w Biurze Informacji Kredytowej, by się upewnić, że kredyt jest spłacany zgodnie z harmonogramem.

Rodzice a kredyt hipoteczny

Sytuacja rodziców w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego przez ich dziecko zależy od tego, w jakiej roli występują w umowie kredytowej – poręczycieli (żyrantów) czy współkredytobiorców. W obu przypadkach mogą zostać zobowiązani do spłaty długu, gdyby raty nie były regulowane, ale będąc poręczycielami, nie mają żadnych praw do nieruchomości.

Rodzice jako poręczyciele kredytu

W tym przypadku prawo do dysponowania kupioną nieruchomością należy do kredytobiorcy (lub ich grupy). Poręczyciel jest tylko formą dodatkowego zabezpieczenia dla banku, że pożyczony kapitał zostanie spłacony. Kredytodawca może zwrócić się do żyrantów o regulowanie rat, gdy nie robi tego kredytobiorca. Dodajmy, że poręczyciel nie może odmówić wywiązania się ze swoich zobowiązań i odpowiada za spłatę długu całym swoim majątkiem.

Rodzice jako współkredytobiorcy

Rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego wspólnie z rodzicami trzeba wiedzieć, że wszyscy podpisani pod umową kredytową mają równe prawa do korzystania z nieruchomości, która została kupiona za pożyczone pieniądze. Gdy panuje zgoda, nie ma to większego znaczenia, gorzej, gdy pojawią się rodzinne konflikty, np. na tle finansowym, zasad wychowania dzieci / wnuków.

Nikomu tego nie życzymy, ale nie można wykluczyć, że w trakcie spłaty kredytu dojdzie do rozwodu rodziców. W tym przypadku bank również nie będzie wnikał w sytuację rodzinną, interesował się jakie były ustalenia kredytobiorców co do zasad spłaty zobowiązania. Jak wspomnieliśmy wcześniej – raty muszą być regulowane zgodnie z harmonogramem i każdy ze współkredytobiorców jest za to odpowiedzialny w równym stopniu.

Rodzice jako główni kredytobiorcy

Rodzinne ustalenia są szczególnie ważne w sytuacji, gdy rodzice są głównymi kredytobiorcami, ale to syn/córka sam lub z własną rodziną mieszka w nieruchomości kupionej za pieniądze z kredytu. W świetle prawa to właśnie rodzice mają wówczas pełne prawo do dysponowania mieszkaniem/domem, nawet jeśli całość lub większość raty reguluje młode pokolenie.

Dla uniknięcia nieporozumień wskazane jest spisanie wzajemnych praw i obowiązków, upewnienie się, że każdy rozumie je w ten sam sposób. Co prawda nie gwarantuje to, że nie pojawią się żadne kłopoty czy niejasności, ale taki ruch może mieć wpływ na ograniczenie ewentualnych rodzinnych sporów.

Rodzice jako beneficjenci finansowania

Czy możliwa jest sytuacja, że to rodzice skorzystają na wzięciu kredytu z dzieckiem? Może tak się zdarzyć, gdy dochody syna lub córki są znacznie wyższe niż rodziców i tym samym będą pozytywnie wpływały na ocenę przez bank zdolności i wiarygodności wszystkich współkredytobiorców.

Ograniczeniem wykorzystania takiej możliwości będzie wiek rodziców, bo, jak wspomnieliśmy, banki ustalają górną granicę, do której kredyt musi być spłacony. Nie można wykluczyć, że kredytodawca zgodzi się na udzielenie 20-letniego kredytu osobom w wieku około 55 lat, jeśli dokonają one cesji swojego ubezpieczenia na życie na rzecz banku.

Jak wnioskować o kredyt hipoteczny z rodzicami?

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny przy jednym kredytobiorcy czy ich grupie niczym się nie różni; stopień pokrewieństwa między współkredytobiorcami lub jego brak też nie ma żadnego znaczenia.

Podstawowe etapy wnioskowania o kredyt hipoteczny z rodzicami (lub innymi osobami), to:

• poznanie oferty rynkowej, wybór kilku propozycji do szczegółowego przeanalizowania;
• kontakt z bankiem (bankami) w celu uzyskania informacji na temat wymaganych dokumentów potwierdzających dochody; zadanie pytań, by rozwiać wątpliwości jakie pojawiły się na tym etapie;
• skompletowanie wszystkich niezbędnych dokumentów;
• złożenie wniosku kredytowego.

Bank powinien rozpatrzyć złożony wniosek w ciągu 21 dni. Czas ten może być dłuższy, jeśli wniosek nie będzie zawierał wszystkich niezbędnych dokumentów, analityk kredytowy będzie miał jakieś wątpliwości. Dlatego tak ważne jest precyzyjne ustalenie, czego bank wymaga od starających się o kredyt oraz skrupulatne zastosowanie się do obowiązujących reguł.

Wymagane dokumenty

Decyzja kredytodawcy uzależniona jest od wyniku badania zdolności i wiarygodności kredytowej każdej z osób wnioskujących o zobowiązanie.

Wymagania banków odnośnie udokumentowania dochodów uzależnione są od źródła ich pochodzenia. Najłatwiej jest je spełnić osobom pracującym na etacie, od przedsiębiorców wymagane jest nie tylko dostarczenie dokumentów finansowych firmy, ale i udowodnienia, że nie zalega się z płatnościami wobec ZUS i US.

Niemal na pewno wymagana będzie wycena nieruchomości, której zakup ma być sfinansowany kredytem hipotecznym, aktualny wypis z jej księgi wieczystej czy podpisanie dokumentów z wyrażeniem zgody na poddanie się egzekucji, gdyby zobowiązanie nie było spłacane terminowo.

Oferta banków

Oferta banków jest szalenie zróżnicowana. Nie chodzi tu tylko o wysokość pobieranej prowizji i oprocentowanie pożyczonego kapitału, ale i wszelkiego rodzaju opłaty związane z kredytem hipotecznym, wymagania wobec kredytobiorców, stosowane zabezpieczenia i warunki dodatkowe (np. wymóg posiadania konta osobistego w danym banku i otrzymywania na niego wynagrodzenia). Dlatego zaciągnięcie zobowiązania, które będziemy spłacali przez wiele lat, musi być poprzedzone wszechstronną analizą oferty rynkowej. Pomocny w tym może być ranking kredytów hipotecznych. Wszelkie wątpliwości i niejasności, np. w umowie kredytowej, trzeba wyjaśnić, by w przyszłości uniknąć przykrych niespodzianek.

Ranking kredytów hipotecznych – listopad 2024 r.

1.

Kredyt hipoteczny VeloBank

• Miesięczna rata
  2 396,13 zł
• Kwota do spłaty
  718 840,50 zł
• Oprocentowanie
  6,65%

  Oprocentowanie nominalne 6,65%

  ---

  stałe (w początkowym 5-letnim okresie kredytowania)

• Prowizja
  0%

Przeczytaj recenzję

4.7

Złóż wniosek

2.

Kredyt hipoteczny Megahipoteka Alior Bank

• Miesięczna rata
  2 461,68 zł
• Kwota do spłaty
  738 505,02 zł
• Oprocentowanie
  6,95%

  Oprocentowanie nominalne 6,95%

  ---

  stałe (w początkowym 5-letnim okresie kredytowania)

• Prowizja
  0%

Przeczytaj recenzję

4.7

Złóż wniosek

3.

Kredyt hipoteczny Citi Handlowy

• Miesięczna rata
  2 500,58 zł
• Kwota do spłaty
  750 175,35 zł
• Oprocentowanie
  7,12%

  Oprocentowanie nominalne 7,12%

  ---

  stałe (w początkowym 5-letnim okresie kredytowania)

• Prowizja
  0%

50 zł do Allegro w konkursie dotyczącym bezpieczeństwa dla zaproszonych klientów Citibanku

Przeczytaj recenzję

4.7

Złóż wniosek

Przejdź do pełnego rankingu

Koszty wspólnego kredytu hipotecznego

Przy zobowiązaniu liczonym w setkach tysięcy złotych może się wydawać, że dodatkowe koszty to niewiele znaczący szczegół. To błędne podejście, gdyż część z nich uzależniona jest od kwoty kapitału pozostałej do spłaty. Tym samym nawet niewielka różnica, na przykład w wysokości oprocentowania, przekłada się na znaczące kwoty.

Na koszty kredytu hipotecznego składają się:

• oprocentowanie zobowiązania, czyli wynagrodzenie dla kredytodawcy za pożyczenie pieniędzy, które stanowi sumę oprocentowania wynikającego z sytuacji rynkowej i stałej marży banku;
• prowizja za wykonanie czynności niezbędnych do udzielenia kredytu;
• wycena nieruchomości;
• obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości;
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, wymagane, gdy jest on niższy niż 20% wartości nieruchomości;
• koszty korzystania z dodatkowych produktów/usług wymaganych przez bank (opcjonalnie), np. rachunek osobisty, karta kredytowa ubezpieczenie na życie, które mogą zmniejszać marżę banku.

Jak widać kosztów jest wiele, na część z nich kredytobiorca ma wpływ i dlatego warto rozważyć wszystkie działania, które przyniosą redukcję dodatkowych obciążeń. Może to być skorzystanie z poręczyciela, zaciągnięcie kredytu wspólnie z innymi osobami czy przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia. Każde z rozwiązań jest korzystne dla młodego kredytobiorcy, gdyż podnosi jego wiarygodność kredytową, ogranicza ryzyko banku, a to przekłada się na korzystniejsze warunki finansowe kredytu.

Konsekwencje wspólnej umowy kredytowej

Podkreślmy, że wszelkie działania muszą być przemyślane, podejmowane po rozważeniu nie tylko aktualnej sytuacji, ale i po wybiegnięciu myślami w przyszłość. Jeśli to dziecko ma spłacać kredyt, nie można dopuścić do sytuacji, by potomek popadł w kłopoty finansowe, przestał spłacać zobowiązanie. Spotęguje to tylko problemy, może doprowadzić do wszczęcia egzekucji komorniczej wobec wszystkich, którzy zaciągnęli zobowiązanie.

Jak odłączyć współkredytobiorców?

Szczególnie ostrożnie trzeba podchodzić do pomysłu odłączenia współkredytobiorców i pozostawienia spłaty pozostałego kapitału przez jedną osobę. Może się bowiem zdarzyć, że młody kredytobiorca po kilku miesiącach straci pracę lub z innych względów ciężko mu będzie spłacać raty. Lepiej poczekać kilka miesięcy, czy nawet lat, w tym czasie nadpłacając raty, by w momencie modyfikacji umowy kredytowej sytuacja przejmującego kredyt do samodzielnej spłaty była jak najkorzystniejsza, by mógł on uzyskać atrakcyjne warunki dalszego finansowania.

Nie zmienia to faktu, że sytuacji konfliktowych między kredytobiorcami może być wiele i warto dążyć, by jak najszybciej stroną umowy z bankiem była tylko osoba / osoby faktycznie korzystające z nieruchomości i zainteresowane spłaceniem zobowiązania.

Taka możliwość na ogół pojawia się po kilku latach regulowania rat. Z jednej strony jest wtedy niższa kwota kapitału do spłaty, a z drugiej strony młody kredytobiorca, dla którego kupiono dom czy mieszkanie, może już na ogół wykazać się wyższą zdolnością kredytową i zważywszy na historię obecnego kredytu jest on dla banku bardziej wiarygodny.

„Przypisanie” zobowiązania do konkretnej osoby można przeprowadzić na dwa sposoby – dokonując stosownych uzgodnień z bankiem, w którym kredyt został zaciągnięty lub biorąc kredyt w innej instytucji finansowej na spłatę obecnego zobowiązania (tzw. refinansowanie kredytu). W obu przypadkach kredytodawca sprawdzi aktualną sytuację finansową osoby, która ma podpisać nową umowę kredytową i jeśli wynik będzie pozytywny formalności zostaną dopełnione. Potem trzeba jeszcze pamiętać o dokonaniu niezbędnych korekt zapisów w księdze wieczystej nieruchomości.

Możliwe, że „przejęcie” zobowiązania kredytowego przez młodego kredytobiorcę będzie się wiązało z uzyskaniem lepszych warunków finansowych (np. ze względu na sytuację na rynku, status zawodowy klienta). Przy okazji można też wnioskować o skrócenie bądź wydłużenie okresu kredytowania, co będzie się wiązało (odpowiednio) z niższymi lub wyższymi całkowitymi kosztami kredytu.

Kredyt hipoteczny z rodzicami – zalety i wady

Zaczęliśmy od plusów i minusów wspólnego zamieszkiwania z rodzicami. W podsumowaniu skupmy się na wadach i zaletach zaciągnięcia wraz z nimi kredytu hipotecznego.

Zaletą takiego rozwiązania jest z pewnością podniesienie wiarygodności i zdolności kredytowej, co przekłada się możliwość pożyczenia wyższej kwoty i na dodatek na lepszych warunkach. Można się spodziewać, że mając do czynienia z kilkoma osobami, z których każda będzie solidarnie odpowiadała za spłatę zobowiązania, bank nieco elastyczniej podejdzie do kwestii zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń.

Kwestią, która może rodzić problemy jest prawo każdego ze współkredytobiorców do korzystania z nieruchomości. Wskazanie jest więc, by przed podpisaniem umowy kredytowej poczynić stosowne ustalenia, najlepiej na piśmie, by jak najbardziej ograniczyć ryzyko wystąpienia nieporozumień.

Wzięcie kredytu hipotecznego z rodzicami (lub kimś innym), to całkiem dobry pomysł, pod warunkiem, że ustalone są zasady spłaty zobowiązania i przebywania w kupionym domu czy mieszkaniu. Najlepiej zrobić to w taki sposób, by nawet sytuacje konfliktowe nie wywołały perturbacji w regulowaniu rat, co groziłoby przykrymi konsekwencjami dla wszystkich podpisanych pod umową kredytową.