Flipping – co to jest, jak na nim zarobić?

Co można flippować?

W naszym kraju nie ma przepisów normujących house flipping ani szczegółowych badań dotyczących skali i popularności flippingu, zarobkach osiąganych przez flipperów. Opowieści o zyskach na poziomie kilkudziesięciu procent zainwestowanej kwoty mogą być prawdziwe, ale z pewnością nie są normą. Jak to w inwestycjach bywa, raz się zarobi więcej, innym razem mniej, a są i takie przypadki, gdy pojawi się strata. We flippingu nietrudno o nieprzewidziane sytuacje rujnujące założenia biznesowe. Znacznie gorszy stan instalacji niż się pierwotnie wydawało, kłopoty z ekipą remontową, nagła podwyżka cen materiałów wykończeniowych i wiele innych zdarzeń może diametralnie zmienić atrakcyjność przedsięwzięcia.

Flipping nieruchomości gruntowej

Flipping może dotyczyć także nieruchomości gruntowych, czyli różnego rodzaju działek: rolnych, budowlanych, inwestycyjnych, rekreacyjnych. Przy ocenie ich potencjału inwestycyjnego przydatna będzie znajomość lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, wiedza o planowanych w okolicy inwestycjach. Możliwe, że będą się one wiązały z przebudową istniejącej infrastruktury drogowej, powstaniem obiektów użyteczności publicznej czy innymi działaniami, które podniosą wartość nieruchomości oferowanej do sprzedaży.

Posiadanie informacji o przyszłości okolicy może uchronić przed kupnem terenu, który wkrótce straci na wartości, np. ze względu na powstanie uciążliwego zakładu pracy albo dużego osiedla, które zmienią cichy zakątek w hałaśliwe miejsce.

Flip na mieszkaniu deweloperskim

Z pozoru wydaje się to mało prawdopodobne, wszak ceny mieszkań na rynku pierwotnym są wyznaczane przez deweloperów, którym zależy na osiągnięciu jak najwyższych zysków. Tak, to prawda, ale zdarzają się sytuacje, gdy i im zależy na szybkiej sprzedaży i gotowi są znacząco obniżyć cenę, by doprowadzić do transakcji.

Dzieje się tak, gdy w budynku zostały już ostatnie mieszkania do sprzedaży i przez długi czas nie znajdują nabywców. Możliwe, że zniecierpliwiony takim stanem rzeczy deweloper zdecyduje się na znaczny upust, by móc w końcu zamknąć inwestycję, zwłaszcza, gdy potrzebuje pieniędzy na rozpoczęcie nowej czy kontynuację innej.

Wynegocjowanie korzystnej ceny możliwe też jest przy zakupie "hurtowym", czyli jednoczesnym nabyciu od dewelopera kilku lokali. W takiej sytuacji odpadają mu koszty marketingu, poszukiwania klientów i prowadzenia z każdym z nich negocjacji, więc można liczyć na jego dużą elastyczność podczas ustalania warunków transakcji.

Flip na rynku wtórnym

To najpopularniejsza wersja flippingu. Podstawą jest znalezienie interesującej oferty, skuteczne przeprowadzenie negocjacji i ustalenie ze sprzedawcą ceny, która po uwzględnieniu kosztów remontu i różnego rodzaju opłat przyniesie satysfakcjonujący zysk przy sprzedaży kolejnej osobie. Przeprowadzenie remontu, to najistotniejsza różnica w działaniu flippera i pośrednika nieruchomości; ten drugi sprzedaje nieruchomość w takim stanie, w jakim opuszcza ją dotychczasowy właściciel.

Przyda się też umiejętność interpretacji zapisów w księgach wieczystych, by szybko dostrzec potencjalne trudności i zagrożenia, które mogą utrudnić dysponowanie mieszkaniem, odstraszyć potencjalnych nabywców. Nie bez znaczenia jest również zrozumienie faktu, że większość ludzi zdecydowanie bardziej ufa zdjęciom, a nie nawet najwspanialszym opisom, więc możliwość wykonania fotografii pokazujących atrakcyjność mieszkania ułatwi jego sprzedaż.

Flip mieszkania a flip domu

Czy są różnice między flipowaniem mieszkania i domu? Nie sposób odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie. O ocenie stopnia trudności przeprowadzenia danego przedsięwzięcia decyduje bowiem bardzo wiele czynników, nie tylko rodzaj nieruchomości. Najważniejsze z nich to stan prawny i techniczny nieruchomości, możliwości przyłączenia brakujących mediów (np. kanalizacji, ogrzewania z sieci miejskiej), a nawet nastawienie sąsiadów. Można sobie bowiem wyobrazić sytuację, że byli oni zainteresowani kupnem mieszkania czy domu, a gdy im się to nie uda, będą utrudniali prace, zgłaszając zastrzeżenia, nasyłając kontrole, np. związane z remontem dachu mieszkania na poddaszu, ogrodzeniem terenu domu itp.

Jak zacząć flippować?

Nie ma co ukrywać, że flipping wymaga nieustannej gotowości do działania, posiadania wolnych środków, które można natychmiast uruchomić, by wpłacić zadatek. Gdy pojawia się okazja, trzeba jak najszybciej obejrzeć nieruchomość, spróbować dojść do porozumienia z właścicielem. Nie jest to więc zajęcie dodatkowe dla osób pracujących na etacie, zajętych innymi sprawami. Pośrednik nieruchomości nie będzie czekał, aż skończysz pracę, przedstawi ofertę komuś innemu.

Potrzebne jest nie tylko doskonałe rozeznanie rynku nieruchomości, ale i nieco szczęścia. Wielu flipperów nie ukrywa, że ważna jest współpraca z biurami nieruchomości, które dają im znać o ciekawej ofercie, jak tylko podpiszą z klientem umowę pośrednictwa.

Jak znaleźć i kupić mieszkanie na flipa?

Bywa, że dom czy mieszkanie nawet nie są wprowadzane do oferty pośrednika. Atrakcyjne oferty na ogół pochodzą od osób, które z różnych powodów nie chcą długo czekać na sfinalizowanie transakcji, np. przenoszą się do pracy w innym mieście, chcą sprzedać mieszkanie po zmarłym i rozliczyć się z pozostałymi spadkobiercami.

Źródłem informacji o mieszkaniach zadłużonych, ze skomplikowaną sytuacją prawną mogą być osoby pracujące w spółdzielniach mieszkaniowych czy u innych zarządców nieruchomości, a także ogłoszenia o aukcjach komorniczych.

Na granicy działań etycznych jest obserwowanie starszych osób zajmujących duże lokale i przekonywania ich, by przeniosły się do mniejszych, co pozwoli im zmniejszyć koszty utrzymania nieruchomości i przyniesie wolne środki do wykorzystania na opiekę medyczną, poprawę standardu życia.

W Internecie można się spotkać z opowieściami o flipperach oferujących rodzinom zmarłych pomoc w uporządkowaniu spraw majątkowych, likwidacji wyposażenia mieszkania czy domu w zamian za obietnicę sprzedaży im nieruchomości.

Finansowanie, kredyt, ubezpieczenie

To niezwykle ważny obszar zagadnień, gdzie wskazane jest korzystanie z rad specjalisty. Choćby dlatego, że kredyty zaciągane jeden za drugim w celu przeprowadzenia kolejnego flipa i potem szybko spłacane po kilku miesiącach, będą widoczne w historii zapisów w Biurze Informacji Kredytowej i zastanowią analityka kredytowego. Zapewne dojdzie on do wniosku, że ma do czynienia z flipperem i w rezultacie zamiast hipoteki zaproponuje Ci kredyt inwestycyjny.

Choć istotą flippingu jest inwestowanie krótkoterminowe, w perspektywie maksymalnie kilkunastu miesięcy, to i tak warto pomyśleć o ubezpieczeniu nieruchomości, by nieprzewidziane sytuacje nie zburzyły założeń biznesowych. Przyda się więc zaufany pośrednik ubezpieczeniowy, który doradzi przy określaniu zakresu ochrony i wyborze ubezpieczyciela.

Home staging, czyli błyskawiczna zmiana wizerunku

Dla jednych nie ma to nic wspólnego z flippingiem, dla innych jest jego najprostszą odmianą, która sprowadza się do zmiany wizerunku mieszkania. Home staging, to działania, które pozwolą zmienić szare, zaniedbane lokum w nieruchomość pożądaną przez kupujących. Niekiedy wystarczy przemeblowanie, wstawienie atrakcyjnych dodatków, upiększenie zielenią i prezentowanie mieszkania o określonej porze dnia, by wyglądało ono nadzwyczaj interesująco. W nieco trudniejszych przypadkach konieczne jest odmalowanie wnętrz, wymiana choćby części mebli, podkreślenie jakiegoś elementu, który zwróci uwagę potencjalnych klientów.

Ważne, by potrafić odkryć atuty mieszkania, odpowiednio je wyeksponować i szybko przekonać do jego kupna w cenie gwarantującej zysk. Nie należy więc urządzać wnętrza pod siebie, ale przy zastosowaniu uniwersalnych środków podkreślić jego walory i potencjał.

Podatki i VAT

Kwestie podatkowe to obszar niezmiernie trudny do ogarnięcia przez osobę, która nie ma na co dzień do czynienia z tego typu zagadnieniami. Uregulowania prawne zmieniają się tak często, na dodatek mnożą się interpretacje już obowiązujących przepisów, że nie ma sensu zajmować się tym samodzielnie. Lepiej skupić swoją aktywność na wyszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości i prowadzeniu kolejnych projektów, a sprawy podatkowe powierzyć księgowemu, ewentualnie korzystać z pomocy doradcy podatkowego.

Już na samym początku zajmowania się flippingiem trzeba zdecydować, czy chce się to robić jako osoba fizyczna, czy też w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wiąże się to z rozliczaniem VAT-u, wpisywaniem w koszty różnych wydatków oraz odprowadzaniem podatku dochodowego.

Ile można zarobić na flippingu?

To czysto teoretyczne pytanie, odpowiedź na nie uzależniona jest od konkretnej sytuacji. Choćby od tego, o ile cena, za którą kupisz nieruchomość, będzie niższa od stawek rynkowych. Druga kwestia to stan techniczny mieszkania, wielkość nakładów, które będziesz musiał ponieść, by móc je sprzedać w atrakcyjnej cenie. Wskazane jest, by transakcja sprzedaży mogła się odbyć jak najszybciej, bez oczekiwania na kupca tygodniami, bo istotą flippingu jest nieustanne obracanie pieniędzmi, pomnażanie ich.

Flip nieruchomości gruntowej rządzi się dokładnie tymi samymi regułami. Należy więc wybierać działki z uregulowanym stanem prawnym, w atrakcyjnej okolicy, by tanim kosztem (np. usunięcie śmieci, wycięcie krzaków, wyrównanie drogi dojazdowej) można je było przygotować do sprzedaży.

Krótko mówiąc, tak, jak każda propozycja finansowania przedstawiana jest w wyniku badania zdolności kredytowej konkretnego kredytobiorcy, tak i ocena każdego flipa zależy od mnóstwa czynników. Raz efekty będą lepsze od oczekiwań, innym razem trzeba się będzie zadowolić nieco mniejszym zyskiem niż przewidywany.

Kilka rad dla początkujących

Jeśli po poznaniu różnych zagadnień związanych z flippingiem rozważasz zaangażowanie się w ten sposób inwestowania, mamy dla Ciebie kilka podpowiedzi:

• Szukając domu czy mieszkania pod flipa, zwróć uwagę na te z kiepskimi zdjęciami, bardzo ogólnymi opisami. Taka prezentacja oferty może świadczyć, że sprzedający nie ma czasu na jej rzetelne opisanie albo nie orientuje się w regułach rządzących rynkiem nieruchomości.
• Pamiętaj, że kupując nieruchomość wymagającą tylko "odświeżenia będziesz w stanie w miarę dokładnie oszacować koszty remontu, a tym samym swój zysk. Decydując się na zakup domu czy mieszkania wymagającego kapitalnego remontu, mogą Cię spotkać różne niespodzianki i w konsekwencji koszty remontu będą wyższe niż szacowane.
• Wybieraj nieruchomości, na które jest w okolicy największy popyt. Raczej unikaj mieszkań w kamienicach z zaniedbaną klatką schodową, pierwsze wrażenie może zniechęcić kupujących.
• Remontując mieszkanie, raczej stawiaj na stonowane kolory, uniwersalne rozwiązania, wstaw proste meble wyglądające nowocześnie i elegancko. Wszelkie awangardowe rozwiązania mogą ograniczyć grono potencjalnie zainteresowanych kupnem, a tym samym odsunąć w czasie znalezienie nabywcy.

House flipping w Polsce

Flipping mieszkaniowy (house flipping, flip house) przywędrował do nas z USA, m.in. za sprawą programów telewizyjnych pokazujących osoby, które zawodowo zajmują się metamorfozami nieruchomości. W Polsce rozwojowi tej metody inwestowania sprzyjało upowszechnienie dostępu do produktów kredytowych, przyspieszenie rozpatrywania wniosków o kredyt, niskie oprocentowanie depozytów oraz brak interesujących ofert pośród tradycyjnych inwestycji krótkoterminowych.

Choć ta forma inwestowania zyskuje coraz większą popularność, to wciąż jest ona dostępna przede wszystkim dla osób ze znacznymi zasobami gotówki. Wiele z nich nie ma czasu na obsługę procesu flippingu, powstają więc firmy wyszukujące odpowiednie nieruchomości, zabezpieczające ekipy remontowe i organizujące wszelkie niezbędne działania; rolą inwestora jest tylko wskazanie nieruchomości, na której chce zrealizować flipa.

Ciekawe zajęcie dla lubiących wyzwania

Perspektywa dużej swobody w działaniu i potencjalnie wysokich zysków może kusić, by zostać flipperem. To z pewnością bardzo interesujące zajęcie mogące dać wiele satysfakcji, ale – podkreślmy to raz jeszcze – przeznaczone dla osób o odpowiednich predyspozycjach: z odpornością na stres, umiejących podejmować szybko decyzje, niebojących się porażek, które są częścią życia flippera. Zarabianie na nieruchomościach naprawdę nie jest lekkie, łatwe i (tylko) przyjemne.