Mieszkania bezczynszowe: konieczność czy okazja?

Podstawowe różnice między mieszkaniem bezczynszowym a czynszowym

W przypadku mieszkań czynszowych, np. we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej, co miesiąc uiszczasz opłatę mieszkaniową, w której poza większością rachunków domowych (np. za ogrzewanie, wodę, ścieki i media) zawarte są także świadczenia na rzecz funduszu remontowego wspólnoty, wynagrodzenie dla zarządcy, opłaty za wywóz śmieci, eksploatacji i konserwacji części wspólnych, utrzymania zieleni i komunikacji itd. Natomiast w przypadku mieszkania bezczynszowego opłata mieszkaniowa nie jest pobierana.

Drugą różnicą jest sposób podejmowania decyzji przez mieszkańców. W przypadku wspólnot liczy się większość głosów lub wielkość udziałów w nieruchomości, natomiast do zatwierdzenia wspólnego stanowiska w przypadku mieszkań bezczynszowych konieczna jest zgoda wszystkich lokatorów.

Jakie opłaty ponosisz z mieszkaniem bezczynszowym?

Gdy nie płacisz opłaty mieszkaniowej, z comiesięcznych wydatków odpadają Ci takie koszty jak wynagrodzenie dla zarządcy / administracji, składki na fundusz remontowy, sprzątania, odśnieżania, ubezpieczenia części wspólnych. Jest to niewątpliwie spora kwota, która co miesiąc zostaje w Twoim budżecie.

Pozostałe rachunki płacisz sam: za ogrzewanie, grzanie wody, prąd, opłaty wodno-kanalizacyjne, za wywóz śmieci itd. Sam również opłacasz koszt oświetlenia zewnętrznego. W przeciwieństwie do większości lokali czynszowych, w przypadku których większość tych opłat wliczona jest do opłaty mieszkaniowej i rozliczana ryczałtem, z mieszkaniem bezczynszowym płacisz za rzeczywiste zużycie.

Mieszkania bezczynszowe w codziennym użytkowaniu

Brak opłaty mieszkaniowej oznacza, że wszelkie opłaty ponosisz samodzielnie lub solidarnie z sąsiadami, z którymi następnie rozliczasz się w ustalonym zakresie (np. za elektryczność w częściach wspólnych). Wymagane jest więc porozumienie między wszystkimi mieszkańcami, z drugiej strony – części wspólne przy mieszkaniach bezczynszowych zwykle są okrojone do minimum (nie ma np. wspólnej klatki schodowej, a piec na gaz każdy z mieszkańców ma własny), zatem i ewentualne wspólne decyzje nie są zwykle aż tak trudne do podjęcia.

Nie da się ukryć, że na wyeliminowaniu opłat np. za utrzymanie chodników czy podjazdów da się sporo zaoszczędzić, ale ostatecznie ktoś przecież będzie musiał to robić. Możesz więc zapłacić osobie z okolicy, która w ten sposób chce sobie dorobić, lub zająć się tym sam.

Podobnie można zaoszczędzić na drobnych sprawach remontowych, takich jak malowanie płotu, koszenie trawnika, przystrzyżenie drzewek. Przypomina to w zasadzie życie w szeregówce, w przypadku której właściciele sąsiadujących budynków również muszą porozumieć się ze sobą w zakresie codziennej czystości przed domami lub większych prac remontowych.

Gdy zbliża się remont...

Zdanie się na siebie oznacza jednocześnie znacznie większą odpowiedzialność. Gdy przyjdzie do remontu Twojej nieruchomości, nawet poważniejszego, wszystkie koszty spadną na Ciebie – pozostali sąsiedzi mogą się ewentualnie dorzucić, ale wcale nie muszą.

Weźmy za przykład dach: jeśli akurat Twoje mieszkanie znajduje się na poddaszu, to w zasadzie cały koszt remontu dachu powinieneś pokryć samodzielnie. Z drugiej strony, jeśli to zaniedbasz, to wkrótce nie tylko Ty będziesz miał wilgotno w mieszkaniu, ale i sąsiedzi zajmujący niższe kondygnacje. W zasadzie wszystkim Wam powinno zależeć na utrzymaniu dobrej kondycji budynku, wszystko jednak zależy od tego, czy uda Ci się porozumieć z sąsiadami co do podziału kosztów.

Pamiętaj, że fakt wykonywania remontu samodzielnie nie zwalnia Cię z przestrzegania podstawowych zasad współżycia społecznego: zachowywania ciszy nocnej, zapewnienia bezpieczeństwa innym lokatorom, powiadomienia o utrudnieniach i hałasie itp.

Wady i zalety mieszkania bezczynszowego

W przypadku mieszkań bezczynszowych trzeba pamiętać, że to, co dla jednych stanowi poważną wadę, dla innych może okazać się zaletą. Trudno jest zatem jednoznacznie i arbitralnie stwierdzić, jaka cecha jest niewątpliwie korzystna, a która stanowi niekwestionowaną wadę, bo ostatecznie wiele zależy od wielkości części wspólnych, jakości i rozkładu budynków oraz relacji z sąsiadami.

Jeśli zdecydujesz się na mieszkanie bezczynszowe, to faktycznie przynajmniej przez kilka pierwszych lat możesz liczyć na wyraźnie niższe opłaty za mieszkanie. Ostatecznie w wielu przypadkach składka na fundusz remontowy od samego początku eksploatacji budynku może wydawać się niepotrzebna; drobne remonty można wykonać samemu lub poprosić o usługę szwagra-złotą rączkę, a drobniejsze awarie powinny zostać pokryte z polisy ubezpieczeniowej. Trzeba mieć jednak albo znajomości, albo znać się na drobnych remontach.

Takie rozwiązanie może być kuszącą ofertą szczególnie dla osób, dla których mieszkanie bezczynszowe jest pierwszą nieruchomością. Młodzi ludzie mają spore wydatki, a niższe zarobki i oszczędności na wielu polach są pożądane.

W końcu każdy budynek się starzeje i większe remonty – np. dachu – Was nie ominą. Albo więc zaoszczędzisz na nie samodzielnie, albo będziesz wspólnie składać się z sąsiadami. Jeżeli dobrze się dogadujecie i nie macie problemów finansowych, to wspólne odświeżenie elewacji nie powinno stanowić problemu; jeśli nie, remont w ogóle może nie dojść do skutku. Czasami będzie chodziło tylko o kwestie estetyczne, a czasami o bardzo poważne: np. wilgotne fundamenty lub problemy z instalacjami. W takim wypadku, w ostateczności, będziesz musiał zapłacić sam za remont, a następnie próbować odzyskać część środków od sąsiadów na drodze cywilnej, jeżeli oni również odnieśli korzyść z remontu.

Warto też wziąć pod uwagę ewentualne niedoróbki, usterki lub poważne wady budynku, które ujawnią się już po wielu miesiącach. Oczywiście deweloper ma obowiązek naprawić je z tytułu rękojmi, ale jeśli od tego obowiązku się uchyla, pozostaje jedynie droga sądowa. W przypadku mieszkania bezczynszowego, w którym np. po pierwszej zimie okazało się, że wykonawca źle zaizolował fundamenty, będziesz musiał sam występować w sądzie i walczyć z deweloperem o naprawienie niedoróbki. W takich sytuacjach wspólnocie zdecydowanie łatwiej jest dochodzić swoich praw. Warto też pamiętać, że wspólnota w prostszy sposób może też dostać preferencyjny kredyt na poważniejszy remont.

Z drugiej strony wspólnota wiele decyzji może podjąć na zasadzie większości, choćbyś wyraził swój sprzeciw. Jeśli większość uzna, że na klatkach schodowych niezbędny jest monitoring, który pochłonie wszystkie środki przeznaczone wcześniej na zieleń, to musisz pogodzić się z tym, że zamiast drzew i ławek będziesz miał kamery. W przypadku mieszkań bezczynszowych kamery mogą zainstalować tylko zainteresowani tym sąsiedzi, na własny koszt i tylko we własnej części budynku.

Czy warto inwestować w mieszkanie bezczynszowe? Opinie

Jak widzisz, nie taki diabeł straszny… Brak konieczności uiszczania comiesięcznego czynszu (czy poprawnie: opłaty mieszkaniowej) to dla wielu poszukujących własnego lokum koronny argument. Mieszkanie bezczynszowe przypomina domek szeregowy, w przypadku którego również dzielisz z sąsiadami fundamenty, ściany i dach, a nierzadko i kawałek trawnika przed domem. W przypadku mieszkań często macie zupełnie osobne wejścia i osobne klatki schodowe i chociaż utrzymanie czystości w częściach wspólnych zależy od Was wszystkich, to są one na tyle małe, że porozumienie się w tej sprawie nie powinno stanowić większego problemu.

Można stwierdzić, że z mieszkaniem bezczynszowym jesteś bardziej „na swoim” niż w lokum czynszowym, gdzie o sporej wysokości opłat decyduje wspólnota – niekoniecznie zgodnie z Twoją wolą.

Warto jednak zdawać sobie sprawę, że mieszkanie bezczynszowe jest dobre, gdy nic się nie dzieje. Wspólnota zapewnia nieco większą ochronę w razie nagłych wypadków czy pilnych remontów. Rzecz jasna nikt z nas nie kupuje mieszkania z założeniem, że jest ono kiepsko wykonane, a deweloper nas oszukał, niemniej prawdopodobnie i Ty znasz kogoś osobiście, kto skarżył się na niedoróbki w nowo (lub prawie nowo) wybudowanym budynku. Wydając oszczędności życia na nieruchomość, lepiej nie zdawać się na łut szczęścia i zasadę „jakoś to będzie”, dlatego przed kupnem mieszkania bezczynszowego szczególną uwagę przyłóż do oceny jego jakości, najlepiej zdając się na profesjonalną ekspertyzę.

Mieszkania z rynku wtórnego są już zwykle starsze i jest prawdopodobne, że szybciej będą wymagały remontu. Z drugiej strony, ewentualne niedoróbki i usterki zawinione przez dewelopera zapewne zdążyły się już ujawnić, a najbliższe sąsiedztwo – okrzepło, dzięki czemu będziesz mieć okazję lepiej je poznać i zorientować się, jak dbają oni o wspólną przestrzeń i czy potrafią się porozumieć.

Na koniec warto przypomnieć jeszcze jedno: to, że kupiliście mieszkania bezczynszowe, nie oznacza, że nie możecie – nawet po kilku latach – powołać wspólnoty i razem działać we wspólnym interesie.