Ulga mieszkaniowa: kto może z niej skorzystać i na jakich zasadach?

Czym jest ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa umożliwia znaczne zmniejszenie należnej fiskusowi daniny, ale pod jednym warunkiem: środki z odpłatnego zbycia nieruchomości muszą zostać przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Kluczowy jest tutaj termin: kupno nowej nieruchomości musi nastąpić do 3 lat od zbycia poprzedniej (do niedawna okres ten wynosił 2 lata, w pandemii został jednak wydłużony o rok). Przy czym chodzi o 3 lata podatkowe, liczone od końca roku podatkowego, nie zaś od faktycznej daty sprzedaży. Przykładowo: odpłatne zbycie miało miejsce w lutym 2019 r. Na kupno mieszkania lub rozpoczęcie budowy domu podatnik ma czas do końca 2022 r.

Ulga mieszkaniowa dotyczy wyłącznie tej części przychodu ze sprzedaży nieruchomości, która została wydana na cele mieszkaniowe. Jeżeli tylko połowę środków ze zbycia przeznaczysz na nowe mieszkanie, druga połowa zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym.

Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Ulga mieszkaniowa przysługuje każdej osobie, która środki ze zbycia nieruchomości chce przeznaczyć na swoje cele mieszkaniowe i która sprzedaje:

• należącą do niej w całości lub w części nieruchomość;
• prawo do spółdzielczego lokalu mieszkalnego lub użytkowego;
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
• prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Kolejnym istotnym warunkiem jest to, aby sprzedaż nie miała związku z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

Co jednak oznaczają „własne cele mieszkaniowe”? W tym wypadku ustawodawca precyzuje, że zaliczają się do nich wydatki na:

• kupno lub budowę budynku mieszkalnego, a także zakup gruntu pod budowę domu;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• adaptację lub remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Ale uwaga: nie oznacza to, że możemy środki ze sprzedaży przeznaczyć na kupno drugiej lub trzeciej nieruchomości, którą chcemy np. wynajmować. Ulga przysługuje tylko w sytuacji, gdy za uzyskane pieniądze sfinansujemy nieruchomość, w której sami będziemy mieszkać. Z tego względu nie można skorzystać z ulgi, gdy np. zamierzamy sprzedać duży dom, a z pozyskanych środków kupić dwa mniejsze mieszkania.

A co z kredytem?

Czy ulga mieszkaniowa będzie nam przysługiwać, gdy pieniędzmi ze sprzedaży nieruchomości chcemy spłacić kredyt hipoteczny zaciągnięty na kupno mieszkania bądź domu? Jak najbardziej. Mało tego, Ministerstwo Finansów dopuszcza także spłatę kredytu refinansowanego i konsolidacyjnego wraz z odsetkami, jeśli tego rodzaju produkt bankowy zaciągnięty był na własne potrzeby mieszkaniowe.

Powyższa zasada obowiązuje jedynie w przypadku, gdy kredyt zaciągnięty został PRZED uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli dopiero zamierzamy ubiegać się o kredyt, to ulga mieszkaniowa nie będzie nam przysługiwać.

Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe mogą też dotyczyć nieruchomości w kraju Unii Europejskiej, należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Gdy sprzedajesz odziedziczoną nieruchomość

Kiedy można zbyć nieruchomość odziedziczoną? W tej kwestii wielu podatników również ma wiele wątpliwości, przede wszystkim, czy okres 5 lat liczony jest od chwili otrzymania spadku? Ministerstwo Finansów wyjaśnia sprawę prosto: ważny jest czas nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, nie zaś to, ile lat upłynęło od przyjęcia spadku przez spadkobierców.

Innymi słowy, jeśli spadkodawca kupił mieszkanie czy dom więcej niż 5 lat przed swoją śmiercią, to jego spadkobiercy nie będą musieli płacić podatku od sprzedaży nieruchomości (należy jednak pamiętać, że może ich obowiązywać podatek od dziedziczenia). Natomiast jeśli spadkodawca nabył nieruchomość w maju 2019 r., to dziedziczący po nim bliscy będą mogli ją sprzedać bez podatku dopiero od 2025 r. – lub wcześniej skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Podatek płaci się od dochodu

Przyjrzyjmy się teraz kwestii, jak wyliczany jest podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości oraz ulga mieszkaniowa. W pierwszej kolejności musimy wyliczyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, czyli od kwoty, którą otrzymaliśmy ze zbycia mieszkania, domu czy gruntu, odejmujemy koszty odpłatnego zbycia (m.in. koszty pośrednika, aktu notarialnego itp.). Dopiero pomniejszony w ten sposób przychód wykazujemy w podatku PIT.

Następnie od wyliczonego przychodu odejmujemy koszty uzyskania przychodu. Wynik stanowi nasz dochód, czyli kwotę podlegającą opodatkowaniu.

Ulga mieszkaniowa 2022: jak ją obliczyć?

Sprawdźmy teraz, jak obliczyć samą ulgę mieszkaniową. W naszych rachunkach musimy posłużyć się wzorem:

Dochód × wydatki na cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony.

Przykładowo: przychód z opłatnego zbycia wynosi 300 tys. zł, zaś koszty uzyskania przychodu dają kwotę 270 tys. zł. Dochodem jest więc kwota 30 tys. zł. Natomiast wydatki na cele mieszkaniowe to 200 tys. zł.

30 000 zł (dochód) × 200 000 zł (koszt nowej nieruchomości) / 300 000 zł (przychód) = 20 000 zł

Zatem kwota zwolniona z opodatkowania (nasza ulga mieszkaniowa) wynosi 20 tys. zł, zaś kwota podlegająca opodatkowaniu: 10 tys. zł. Suma należnego podatku wyniesie 1 900 zł. Gdyby nie przysługiwała Ci ulga, podatek wyniósłby 5 700 zł (30 tys. × 19%).

Policzmy teraz, ile wyniesie ulga, gdy całość przychodu ma być przeznaczona na cele mieszkaniowe:

30 000 zł × 300 000 zł / 300 000 zł = 30 000 zł

Jak widzisz, gdy całość przychodu ma zostać spożytkowana na zakup nowej nieruchomości, cały dochód osiągnięty ze sprzedaży zwolniony jest z opodatkowania, ergo: kwota podatku = 0 zł.

Koszty uzyskania przychodu a ulga mieszkaniowa: co można odliczyć?

Dobrze, ale co można wliczyć w koszty uzyskania przychodu, dzięki którym obliczymy nasz dochód? Przede wszystkim będzie to suma wydatków poniesionych na kupno nieruchomości czy budowę własnego budynku, a także nabycia praw majątkowych, w tym prawa wieczystego, czy podatku od spadku lub darowizn. Do tego dochodzą wszelkie nakłady podnoszące wartość mieszkania czy domu (np. prace remontowe) oraz koszty praw majątkowych (np. uiszczanie opłat administracyjnych).

Wszystkie wydatki, które chcemy zaliczyć w poczet kosztów uzyskania przychodu, musimy mieć udokumentowane, np. w formie umowy lub faktury.

Jak rozliczyć podatek?

Teraz przejdźmy do najmniej przyjemnej sprawy związanej ze sprzedażą, czyli rozliczeniem podatku PIT. Obowiązek złożenia specjalnego formularza – PIT-39 – masz do 30 kwietnia po zakończeniu roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W zeznaniu rocznym powinieneś wykazać dochód objęty ulgą mieszkaniową i tym samym zwolniony z opodatkowania – nie ma przy tym znaczenia, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy poniesiesz je dopiero w bliskiej przyszłości.

Podsumowanie: ulga mieszkaniowa pozwala na sporą oszczędność

Gdy sprzedajesz nieruchomość w ciągu 5 lat od jej nabycia, uzyskany w ten sposób dochód podlega opodatkowaniu. Niemniej, jeśli środki ze sprzedaży zamierzasz przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która częściowo lub całkowicie uwolni Cię od obowiązku uiszczenia daniny, a tym samym – pozwoli sporo zaoszczędzić.