Podatek od darowizny nieruchomości

Prawo własności do nieruchomości

Co istotne, w świetle przepisów nieruchomość jest traktowana jak rzecz, a zatem może stać się przedmiotem czyjejś własności. W art. 140 Kodeksu cywilnego czytamy:

„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

W praktyce oznacza to, że właściciel ma prawo do używania nieruchomości (również w celach gospodarczych), a także do jej wynajęcia lub wydzierżawienia. Może również wyzbyć się prawa własności i przenieść je na inną osobę (czyli mówiąc prościej – może nieruchomość sprzedać lub ją podarować).

Na czym polega darowizna?

W świetle prawa cywilnego stanowi ona rodzaj umowy nazwanej, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Przedmiotem darowizny może być każda wartościowa rzecz (przykładowo: pieniądze, dzieła sztuki, precjoza oraz – rzecz jasna – nieruchomości) słowem, wszelkie prawa majątkowe, a także prawa nie mające wartości majątkowej, jeżeli tylko mają jakąś wartość dla obu stron umowy.

Co do zasady darowizna działki, lokalu mieszkaniowego, lasu czy innej nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Konieczna jest więc wizyta darczyńcy i obdarowanego u notariusza, który przygotuje stosowną umowę.

Co powinna zawierać umowa darowizny nieruchomości?

W umowie powinny się znaleźć następujące informacje:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego, czyli imię, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, numer i seria dowodu osobistego, miejsce urodzenia i adres zamieszkania. Jeżeli nieruchomość jest częścią majątku wspólnego małżonków lub należy do kilku osób w ramach współwłasności, to umowa musi uwzględniać również i ich dane,  
• stopień pokrewieństwa/powinowactwa pomiędzy stronami umowy, 
• oznaczenie przedmiotu darowizny oraz oświadczenie darczyńcy, że przedmiot jest jego własnością, jest wolny od wad prawnych, nie jest przedmiotem zastawu, zabezpieczenia etc. 
• oświadczenie o darowiźnie i przyjęciu darowizny (darczyńca oświadcza, że przekazuje darowiznę, natomiast obdarowany, że ją przyjmuje), 
• miejsce podpisania umowy oraz datę jej sporządzenia.  

Zanim jednak dojdzie do podpisania umowy, darczyńca powinien niezbicie udowodnić, że jest właścicielem przekazywanej działki, domu lub mieszkania. W zależności od rodzaju nieruchomości musi więc okazać różne dodatkowe dokumenty. I tak, jeśli przedmiotem darowizny jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość, konieczny będzie numer księgi wieczystej lub jej odpis. Natomiast w przypadku zawarcia umowy darowizny dotyczącej nieruchomości gruntowej, notariusz poprosi o numer księgi wieczystej (o ile została ona założona), aktualny wypis z rejestru gruntów, ewentualnie – jeżeli nieruchomość jest zabudowana – wypis z kartoteki budynków.

Warto więc przed udaniem się do notariusza poprosić o wykaz wszystkich niezbędnych dokumentów. Ich skompletowanie może okazać się czasochłonne, dlatego warto zawczasu się upewnić, jakie dokumenty musimy ze sobą przynieść.

Opłaty notarialne a darowizna

Nietrudno się domyślić, że sporządzenie aktu notarialnego jest usługą płatną. Na ostateczny koszt tej operacji składają się następujące opłaty:

• taksa notarialna, 
• podatek VAT według stawki 23%, 
• opłata sądowa w wysokości 200 zł za wpis do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem dla notariusza za przesłanie wniosku o dokonanie wpisu, 
• podatek od spadków i darowizn (pobierany tylko wtedy, gdy obdarowany należy do grupy podatkowej objętej tym obowiązkiem). 

Warto mieć świadomość, że wysokość taksy notarialnej ściśle zależy od wartości nieruchomości. Im jest ona wyższa, tym wyższą stawkę ma prawo pobrać notariusz. Nie oznacza to jednak, że może żądać dowolnej kwoty. Ogranicza go w tym względzie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku, które określa maksymalną wysokość taksy notarialnej.

Przykładowo, przy wartości nieruchomości wynoszącej:

• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – maksymalna taksa wyniesie 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;  
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – maksymalna taksa to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; 
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – taksa może osiągnąć wysokość 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 
• powyżej 2 000 000 zł – taksa wyniesie 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł (a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł).  

Co istotne, notariusz sam może zdecydować, czy pobierze maksymalną stawkę, czy zaproponuje nieco niższą taksę. Warto więc przed skorzystaniem z usług danej kancelarii notarialnej poprosić o udostępnienie cennika.

Podatek od darowizny mieszkania – kto i kiedy musi go zapłacić

Jako że przekazanie darowizny powoduje po stronie obdarowanego przyrost majątku, jest on zobowiązany do zapłacenia podatku. Warto mieć świadomość, że choć obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, to jednak nie wszyscy obdarowani będą musieli rozliczyć się z fiskusem. Darowizna jest bowiem zwolniona z podatku w przypadku osób zaliczanych do tzw. 0 grupy podatkowej.

Pojęcie grup podatkowych jest związane z ustawą o podatku od spadków i darowizn. Jej przepisy dzielą obdarowanych na grupy, a kryterium jest stopień pokrewieństwa. Im dalsza rodzina, tym większy podatek i tym mniejsza kwota wolna od podatku.

Trzy, a może jednak cztery grupy podatkowe?

Choć ustawa o podatku od spadków i darowizn wyróżnia 3 grupy podatkowe, to jednak nieformalnie funkcjonuje również „grupa 0”. Zaliczamy do niej najbliższą rodzinę darczyńcy: małżonkę/małżonka, dzieci, wnuków, rodziców, dziadków, pasierba, pasierbicę, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Osoby te są zwolnione z obowiązku podatkowego bez względu na wartość nieruchomości, jednak pod jednym istotnym warunkiem – muszą zgłosić otrzymanie darowizny do urzędu skarbowego w ciągu pół roku od jej przyjęcia. Na szczęście, nie muszą w tym celu samodzielnie odwiedzać skarbówki. Ponieważ umowa spisywana jest u notariusza, to on jest zobligowany do zgłoszenia tego faktu w urzędzie.

Jeśli obdarowany z zerowej grupy podatkowej sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od jej przyjęcia w formie darowizny, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy (czyli wykazać go w rocznym rozliczeniu podatkowym). W tym przypadku stawka podatku wynosi 19% od dochodu (tzn. kwoty, którą obdarowany zarobił na transakcji sprzedaży).

Podatku można jednak uniknąć, jeżeli obdarowany przed upływem 3 lat od końca roku, w którym sprzedał nieruchomość, wykorzysta pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. kupno działki, mieszkania, budowę lub remont domu, a także spłatę lub nadpłatę kredytu mieszkania (jednak w tej sytuacji umowa kredytu powinna być podpisana przed sprzedażą mieszkania).

Reasumując – zwolnienie z podatku dochodowego przy przyjęciu darowizny czy spadku nie uwalnia od konieczności zapłacenia go po sprzedaży nieruchomości – są to dwie zupełnie różne transakcje rodzące dwa różne obowiązki podatkowe.

Kogo zaliczamy do I, II oraz III grupy?

Do I grupy ustawa zalicza następujące osoby: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuków), wstępnych (dziadków, pradziadków), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Jak łatwo zauważyć, część tej listy pokrywa się z „grupą 0”, wyjątek stanowią: synowa, zięć i teściowie. I to właśnie oni w przypadku, gdy otrzymają darowiznę, będą musieli odprowadzić należny podatek.

Aby do końca rozwiać wątpliwości związane z zerową i pierwszą grupą podatników, posłużmy się następującym przykładem – przyjmijmy, że matka postanowiła podarować dom o wartości 400 tys. swojemu zięciowi i córce, przy czym oboje zostali obdarowani w równych udziałach wynoszących 50% wartości nieruchomości. W tym przypadku zięć będzie musiał odprowadzić podatek od kwoty 200 tys. pomniejszonej o kwotę wolną od podatku, natomiast darowizna na rzecz córki będzie w całości zwolniona z opodatkowania.

W niektórych, ściśle określonych przez prawo przypadkach, także osoby nienależące do najbliższej rodziny (czyli wspomniani wyżej zięć, synowa oraz teściowe) mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego. Dlatego warto omówić tę kwestię z notariuszem i upewnić się, czy takie zwolnienie nam nie przysługuje.

Obowiązek podatkowy będzie również dotyczył tych obdarowanych, którzy należą do grupy II i III.

II grupa podatkowa obejmuje: zstępnych rodzeństwa (siostrzeńca, bratanka), rodzeństwo rodziców (wuja, ciotkę), zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa (np. żonę brata), rodzeństwo małżonków (np. brata żony - szwagra), małżonków rodzeństwa małżonków (przykładowo: męża siostry współmałżonka), małżonków innych zstępnych (np. męża wnuczki).

III grupa podatkowa – w tej grupie znajdują się osoby zupełnie niespokrewnione z darczyńcą (przyjaciele, znajomi) lub należące do dalszego kręgu powinowatych (np. mąż córki pasierba).

W jaki sposób wyliczany jest podatek od darowizny nieruchomości?

Wysokość podatku zależy od wartości darowizny oraz grupy podatkowej. Musimy jednak pamiętać, że podatek płacimy jedynie od nadwyżki ponad wyznaczony przez fiskusa limit (jest to tzw. kwota wolna od podatku). Jak już wspominaliśmy, zależy ona od stopnia pokrewieństwa, które łączy darczyńcę z obdarowanym. I tak:

• jeśli nabywca jest zaliczony do I grupy podatkowej, kwota wolna od podatku wynosi 9637 zł, 
• w przypadku nabywcy z II grupy podatkowej – zmniejsza się do 7276 zł, 
• natomiast w sytuacji, gdy nabywcą jest podatnik z III grupy podatkowej – wynosi jedynie 4902 zł. 

Aby rzecz jeszcze bardziej skomplikować, dodajmy, że także wysokość podatku jest wyliczana w oparciu o grupy podatkowe. Jeśli wartość darowizny przekracza 20 556 zł, to podatnik:

• z I grupy zapłaci podatek w wysokości 822,20 zł i 7% powyżej progu,  
• z II grupy - 1644,50 zł i 12% od nadwyżki, 
• z III grupy – 2877, 90 zł i 20% powyżej progu.  

Spróbujmy teraz zebrać te wszystkie informacje i pokazać, w jaki sposób wyliczany jest podatek od darowizny nieruchomości na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że synowa zamierza podarować swojemu teściowi działkę o wartości 50 tys. zł. Ponieważ teść należy do I grupy podatkowej, podatek oblicza się następująco: od kwoty 50 tys. zł, czyli od podstawy opodatkowania, należy odjąć kwotę wolną od podatku – w tym przypadku 9637 zł. Do opodatkowania zostaje nam kwota 40 363 zł – jak więc łatwo zauważyć wartość darowizny znacznie przekracza próg 20 556 zł. Oznacza to, że musimy wyliczyć podatek od nadwyżki i robimy to następująco: odejmujemy od 40 363 zł kwotę 20 556 zł i otrzymaną różnicę mnożymy przez 7%. Następnie do uzyskanego wyniku doliczamy stałą wartość podatku dla pierwszej grupy podatkowej, czyli 822 zł 20.

Całe działanie wygląda więc następująco 40 363 - 20 556 = 19 807 x 7% = 1 386,49 zł + 822,20 zł = 2 208,69 zł.

Reasumując, teść musi zapłacić fiskusowi 2 208,69 zł (a mówiąc dokładniej – po podpisaniu umowy taką kwotę podatku pobierze od niego notariusz i przekaże do urzędu skarbowego).

Skoro już jesteśmy przy wyliczeniach, sprawdźmy, ile teść zapłaci za usługi notariusza, przy założeniu, że pobiera on taksę maksymalną. Ponieważ wartość nieruchomości nie przekracza 60 tys. zł, opłata wyniesie: 710 zł + 163,30 podatku VAT + 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej, razem: 1073,30 zł.

Ponieważ wszystkie te opłaty pobierane są przez notariusza po podpisaniu aktu notarialnego, teść będzie musiał łącznie uiścić dość niebagatelną kwotę – 3281,99 zł.

Podsumowanie

Przekazanie nieruchomości w formie darowizny niesie ze sobą określone konsekwencje w sferze podatkowej. Warto jednak mieć świadomość, że są one różne dla różnych grup podatników – wszystko zależy od rodzaju więzi rodzinnych między darczyńcą i obdarowanym, wartości nieruchomości, a niekiedy także od dochowania określonych wymogów formalnych. Najlepiej więc przed podpisaniem aktu notarialnego darowizny skonsultować się z doradcą podatkowym i wyjaśnić wszystkie kwestie dotyczące rozliczeń z fiskusem, a następnie skonfrontować jego opinię z interpretacją notariusza. Jak pokazuje praktyka, często drobne niuanse lub niedopatrzenia mogą stać się przyczyną poważnych problemów – wystarczy w tym miejscu przywołać historię osób korzystających z tzw. ulgi mieszkaniowej, które nie złożyły w przewidzianym terminie oświadczenia o zameldowaniu w lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy, co fiskus skrzętnie wykorzystał (tzn. wystąpił o zwrot zaległego podatku). Dlatego zanim przyjmiemy darowiznę w postaci domu, gruntu lub mieszkania, upewnijmy się, czy dobrze rozumiemy wszystkie zawiłości podatkowe, które się wiążą z tą operacją.