Podatek katastralny. Czym jest? Ile wynosi? Zalety i wady

Jak oblicza się podatek katastralny?

Jak już wspominaliśmy, podatek katastralny wylicza się na podstawie wartości nieruchomości, a nie jej wielkości. Co wpływa na tę wartość? Czynników jest całkiem sporo: rozkład i powierzchnia budynku czy gruntu, lokalizacja, prestiż i atrakcyjność okolicy, wiek domu i jego rodzaj (kamienica, blok z wielkiej płyty, willa, szeregówka itp.), użyte materiały budowlane, stan budynku itd. Zatem inne stawki płaciliby właściciele nieruchomości usytuowanych w centrum miasta, a inne – na przedmieściach. Za mniej atrakcyjne obszary uznawane są dzielnice czy osiedla oferujące mało usług publicznych i kulturalnych, a za najbardziej atrakcyjne: dobrze skomunikowane, z bogatą ofertą kulturalną, publiczną, gastronomiczną itp.

Gminy na potrzeby opodatkowania dokonują powszechnej taksacji nieruchomości, nie jest jednak ona identyczna z wyceną czysto rynkową.

Ile wynosi podatek katastralny w Europie?

Podatek katastralny jest popularną formą opodatkowania w krajach rozwiniętych. Obowiązuje m.in. w USA, Singapurze, Wielkiej Brytanii, Niemczech, Francji, Belgii, Irlandii, na Litwie i na Łotwie. Nie wszędzie jest on identycznie naliczany; przykładowo, w niektórych krajach, np. w Singapurze, rozróżnia się nieruchomości mieszkalne od usługowych (które objęte są wyższą stawką), w Niemczech wysokość daniny zależy od landu, we Francji – od potencjalnego dochodu czerpanego z nieruchomości, natomiast w Irlandii właściciel sam deklaruje, ile warta jest jego nieruchomość i co za tym idzie – jaki podatek się należy (aczkolwiek gmina może tę wartość skorygować i nakładać kary finansowe za zbytnie wzbogacenie się przy sprzedaży nieruchomości). W Wielkiej Brytanii i na Łotwie podatek katastralny ma charakter progresywny, w innych krajach wprowadzono też niemało ulg i zwolnień.

W zależności od rozwiązań przyjętych w danym państwie europejskim stawka podatku katastralnego waha się pomiędzy 0,26% a 2%. Osoby starsze, samotne, niepełnosprawne czy studenci w wielu krajach mogą liczyć na ulgi i niższą stawkę, natomiast najwyższe obciążenia płacą właściciele nieruchomości położonych w najbardziej intratnych dzielnicach dużych miast.

Przykładowo, w Wielkiej Brytanii najniższa stawka wynosi 0,5%, niemniej większość właścicieli płaci ok. 1% wartości nieruchomości.

Gdyby podatek katastralny miał być wprowadzony w Polsce, prawdopodobnie mieściłby się on w podobnych „widełkach”.

Zalety i wady podatku

Zalety (+)

Twardym argumentem za podatkiem katastralnym jest z pewnością prognozowany znaczny wzrost dochodów gminnych. Trzeba to powiedzieć wprost: podatek katastralny oznacza znacznie wyższą daninę niż ta, która obecnie uiszczana jest przez właścicieli nieruchomości. Przykładowo, za 90-metrowe mieszkanie we Wrocławiu, po uwzględnieniu maksymalnej dopuszczalnej przez Ministerstwo Finansów stawki daniny, oraz za grunt zapłacimy co rok nieco ponad 128 zł (w dzielnicy położonej poza centrum). Po zastąpieniu podatku od nieruchomości podatkiem katastralnym danina za tę samą nieruchomość mogłaby wynieść od minimum kilku tysięcy złotych rocznie do nawet kilkunastu tysięcy, które zasiliłyby gminny budżet.

Nie bez znaczenia byłoby także ograniczenie spekulacyjnego inwestowania w nieruchomości, sztuczne zawyżanie ich ceny bez jednoczesnego wzrostu kosztów korzystania z nich oraz ograniczenie szarej strefy podatkowej. Przykładowo, mogłoby ograniczyć masowe zabudowywanie każdego wolnego terenu w miejscowościach turystycznych lub pozwolić czerpać realne zyski gminom, które nie uzyskują należnych wpływów z tytułu wynajmowania przez osoby fizyczne lokali turystom, a jednocześnie ponoszą koszty obsługi komunalnej: oświetlenia ulic, utrzymania miasta, budowy sieci kanalizacyjnej itp.

Wydawać by też się mogło, że proponowane rozwiązanie jest sprawiedliwsze społecznie: osoby dysponujące więcej wartymi nieruchomościami płacą więcej niż podatnicy zajmujący gorsze lokale w mniej atrakcyjnej lokalizacji. W przypadku podatku od nieruchomości te obciążenia są podobne (lub inaczej: podobnie małe).

Pozostałe chętnie wymieniane zalety wydają się już mniej pewne. Poza zwiększeniem dochodów, które dość łatwo jest obliczyć i wykazać, zwolennicy podatku katastralnego wymieniają takie plusy jak większa racjonalność w prowadzeniu polityki przestrzennej i rozwoju miast przez samorząd, sprzyjanie ustanawianiu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (na przykładzie krajów, w których podatek katastralny został wprowadzony), „uporządkowania urbanizacji” i przestrzeni publicznej (m.in. przez rozbiórkę niezagospodarowanych budowli, obiektów niskiej jakości itp.).

Do tego zwolennicy podatku katastralnego wspominają o jego pozytywnym wpływie na ożywienie rynku nieruchomości, zwiększeniu ilości informacji o terenach, jakimi dysponuje gmina, a także o prognozowanym wzroście świadomości wśród właścicieli nieruchomości o tym, jak ich podatki wpływają na wydatki samorządu, a co za tym idzie – wzmacnianiu nadzoru społecznego nad władzami lokalnymi. I ostatni argument: właściciele, mieszkający w gminach oferujących wiele usług komunalnych, płaciliby za ich dostępność znacznie więcej niż osoby zamieszkujące gminy, gdzie usługi komunalne są ubogie – co wydaje się sprawiedliwe.

Wady (–)

Czy wiele z zalet podatku katastralnego, na które powołują się jego zwolennicy, faktycznie spełniłoby się na polskim gruncie? Trudno stwierdzić. Wiadomo jednak z całą pewnością, że tego typu danina ma też swoje niebagatelne wady.

Przede wszystkim, o czym już wspominaliśmy, dla większości właścicieli nieruchomości niemal na pewno oznaczałaby znacznie wyższe stawki podatku, liczone w tysiącach lub nawet dziesiątkach tysięcy złotych rocznie. Nie trzeba być jasnowidzem, aby od razu zorientować się, że rzesza właścicieli domów czy mieszkań zwyczajnie nie byłaby w stanie udźwignąć takiego obciążenia. Spowodowałoby to „wypychanie” mieszkańców mniej zarabiających – np. pracowników budżetówki – do tzw. „gorszych” dzielnic, w których nieruchomości były niżej wyceniane niż budynki w centrum czy śródmieściu. Inni poświęcaliby niemałą część swoich rocznych zarobków na opłacanie podatku.

Oczywiście jest na to sposób: system ulg i zwolnień (np. upusty dla osób mieszkających samotnie lub wychowujących kilkoro dzieci), praktykowane w wielu państwach, które podatek katastralny wprowadziły. Przypomnijmy jeszcze, że samo wprowadzenie i aktualizowanie podatku katastralnego jest drogie, gdyż wiąże się z opracowaniem i uporządkowaniem danych w ewidencji gruntów i budynków, w księgach wieczystych, a także ze stworzeniem systemu informacji o nieruchomościach w obrębie gminy oraz koniecznością aktualizowania wartości nieruchomości.

Wspomniane czynniki sprawiają, że wbrew pozorom podatek katastralny nie jest tak „prosty w obsłudze” i tani, jak mogłoby się zdawać (a przecież jego nieskomplikowanie ma stanowić przewagę nad „zagmatwanym” podatkiem od nieruchomości).

Pod znakiem zapytania stoi także kwestia wzrostu czynszów za wynajmowane mieszkania (trudno nie zakładać, że właściciele lokali od razu przerzuciliby koszty związane z podatkiem na najemców). Zważywszy na to, że już obecnie wynajęcie mieszkania pochłania od 0,4 do niemal 0,5 średniej pensji w Polsce, należałoby się spodziewać jeszcze większych obciążeń i prawdopodobnego spadku jakości życia wynajmujących.

I wreszcie: która inwestycja miejska/wiejska jest tym, co zwyczajnie się nam, obywatelom, należy, a co dobrem nadzwyczajnie wpływającym na atrakcyjność okolicy? Czy nasi włodarze za takie „szczególne dobro” uznają żłobki, przedszkola, podstawówki blisko domu i jeden autobus raz na godzinę, czy kolej metropolitalną, obwodnicę, teatr i kino? I jaki mieszkańcy będą mieć na to wpływ?

Podatek katastralny w Polsce – na razie cisza, ale…

Choć wprowadzenie podatku katastralnego w naszym kraju ma swoich gorących zwolenników, a pierwsze przymiarki do tej daniny poczynione zostały już w latach 90., na razie nie zanosi się na rewolucję w opodatkowaniu nieruchomości.

Niemniej, w ostatnich latach pojawiły się pogłoski, jakoby rząd PiS rozważał wprowadzenie podatku katastralnego od drugiej lub od trzeciej posiadanej nieruchomości – co uderzyłoby głównie w inwestorów i osoby lokujące kapitał poza sektorem bankowym i być może wyhamowałoby galopujące ceny nieruchomości. Jest to jednak o tyle mało prawdopodobne, że podatek katastralny jest daniną typową lokalną i pozyskane w ten sposób środki zasilałyby budżety samorządów, a nie budżet centralny.

Podsumowanie

Podatek katastralny, którego stawka uzależniona jest nie od powierzchni nieruchomości, ale od wartości domu, mieszkania czy gruntu, mógłby pomóc w uregulowaniu szarej strefy i znacznie zwiększyć wpływy do budżetów samorządów. Niemniej, choć temat katastru wraca do nas systematycznie od 30 lat, na razie żadne większe zmiany w podatkach związanych z nieruchomościami się nie szykują. Głównym powodem jest ogromna niechęć polskiego społeczeństwa do tego rodzaju daniny – i trudno się dziwić, skoro wiązałaby się ona ze skokowym wzrostem obciążeń. Polacy, którzy i tak słono płacą za swoje mieszkania i domy, na kolejne związane z nimi koszty reagują wręcz alergicznie.

Podatek katastralny w Polsce miałby zastąpić podatek od nieruchomości, niemniej w takiej sytuacji musiałaby się zmienić struktura i wysokość podatków PIT i CIT, które obecnie w dużym stopniu zasilają lokalne budżety (gminne i wojewódzkie). Polskie samorządy czerpią z podatku od nieruchomości nieporównanie niższe wpływy niż gdyby pobierały podatek katastralny, niemniej niemal 50% naszych podatków dochodowych (PIT) zasila budżet gminy. Dla porównania: w Wielkiej Brytanii podatek katastralny (Council Tax) stanowi w zasadzie jedyne źródło finansowania samorządów lokalnych. Czy taka zmiana byłaby w Polsce korzystna i potrzebna – to temat na odrębną dyskusję.